Решение от 8 июня 2025 г. по делу № А45-8626/2025

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8626/2025
г. Новосибирск
09 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2025 года.

Мотивированное решение изготовлено 09 июня 2025 года.


Арбитражный суд Новосибирской области  в составе судьи Богер А.А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Хохуля А.С.

рассмотрел в  открытом судебном заседании  в помещении №618 арбитражного суда по адресу: <...>, дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Континент» (ИНН <***>), г. Искитим

     к администрации города Искитима Новосибирской области (ИНН <***>), г. Искитим

третьи лица, не заявляющие  самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, (ИНН <***>), Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области (ИНН <***>).

     о признании права собственности на нежилое административно-производственное здание общей площадью 747,4 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:33:070204:11 по адресу: <...>,

     при участии в судебном заседании представителей:

     от истца: ФИО1 - директор, решение №4 от 14.08.2023, паспорт,

     от ответчика: не явился, извещен,

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Континент» (ИНН <***>) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Искитима Новосибирской области (ИНН <***>) о признании права собственности на нежилое административно-производственное здание общей площадью 747,4 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:33:070204:11 по адресу: <...>.

В порядке ст.51 в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, (ИНН <***>), Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области (ИНН <***>).

          Ответчик в отзыве возражений против удовлетворения иска не представил, просит о рассмотрении дела в отсутствии представителя ответчика.

          Управление Росреестра по Новосибирской области просит о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя.

         Третьим лицом Инспекцией Стройнадзора по НСО отзыв по делу не представлен.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик, третье лицо  считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

       Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество с ограниченной ответственностью «Континент» (далее Истец, ООО «Континент») является собственником незавершённого строительством объекта, нежилого здания площадью 520,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> д. ЗА кадастровый номер 54:33:070204:284, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.01.25 г.

Земельный участок площадью7772 кв. м., на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий Истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.01.2025 г., кадастровый номер земельного участка 54:33:070204:11.

Категория земель: земли населённых пунктов - для эксплуатации объекта незавершённого строительства.

ООО «Континент» в 2024 году завершило строительство объекта.

Согласно технического плана здания от 23.04.2024, его площадь составила 747,4 кв.м.

         Здание расположено в границах земельного участка. 13.11.2024 г. ООО «Континент» обратилось в администрацию г. Искитима с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

         Решением от 15.11.24 г. администрация г. Искитима отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в виду непредставления полного пакета документов.

           Истец указывает, что возведенный  объект расположен на принадлежащем Истцу в собственности земельном участке, используемым в соответствии с его целевым назначением, объект достроен с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

        Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

2)        если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Между тем, строительство спорного объекта осуществлено на земельном участке, принадлежащем  истцу на праве собственности, с выполнением требований градостроительных и строительных норм и правил.

    В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным, пожарным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам, истцом  в материалы дела представлено:

        -экспертное заключение ГБУ Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» шифр 09/011-2025 от февраля 2025 года, согласно выводам которого Несущие и ограждающие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии, прочность и устойчивость на момент проведения обследования, обеспечена. Опасные трещины на стенах и сверхнормативные прогибы перекрытия, покрытия и кровли на момент обследования не выявлены.

    Дальнейшая эксплуатация административно-производственного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 54:33:070204:11 по адресу: <...> д. ЗА возможна без дополнительного усиления несущих конструкций здания. Основные строительные конструкции и инженерные коммуникации здания отвечают предъявляемым эксплуатационным требованиям, не нарушают интересы третьих лиц и не несут угрозу для жизни и здоровья граждан.

   В соответствии с Решением Совета депутатов г. Искитима от 23.12.2009 № 410 «Об утверждении Правил землепользования и застройки г. Искитима» исследуемое административно-промышленное здание, и земельный участок с кадастровым номером: 54:33:070204:11, с адресом: <...>, расположены в территориальной зоне - производственная зона (П-1).

        По результатам проведённого обследования в части соответствия здания правилам землепользования и застройки кадастровым инженером установлено, что административно-производственного здания,  расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 54:33:070204:11 по адресу:  <...> полностью соответствует даннымтребованиям, а именно:

-  в отношении предельных размеров земельного участка - соответствует:

- в отношении минимального отступа от границ земельного участка для объектов капитального строительства – соответствует-отступы составляют более 3 метров до границ смежных земельных участков (от 4,34 м до 63,82м);

-  в отношении количества наземных этажей объектов капитального, строительства -соответствует;

-  в отношении предельных параметров процента застройки - соответствует.

-экспертное заключение ООО «Пожарно-техническая экспертиза и безопасность» №086/25 от 30.04.2025, согласно выводам которого: в отношении объекта административно-производственное здание,  расположенное на земельном участке с кадастровым номером: 54:33:070204:11 по адресу:  <...> соблюдены п.п. 1 п.1 ст.6 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, пожарная безопасность на объекте защиты объекта защиты, рассматриваемого здания считается обеспеченной, объект соответствует требованиям Технического регламента о требованиях пожарной безопасности и соответствует требованиям нормативных документов по пожарной безопасности, может эксплуатироваться в качестве объекта класса функциональной пожарной опасности  5.1 (производственные здания, сооружение и др.).

        -экспертное заключение от 14.05.202, составленное ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» в Искитимском районе, в соответствии с которым спорный объект соответствует требованиям:

-СанПиН 2.2.1/2.1.1200-03 «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» Новая редакция и иным нормам СанПин;

Таким образом, при возведении самовольной постройки не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается вышеуказанными документами и заключениями экспертов.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, принадлежащего истцу на праве собственности, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         Безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.

Обстоятельства, исключающие в силу статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

     В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации  и Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки.

При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сослался на п. 3 ст.222 ГК РФ, в силу которого безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.

В соответствии с действующей редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

     -если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

     -если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ);

     -если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматриваются обстоятельства, свидетельствующие о наличии условий для признания права собственности истца на самовольную постройку.

      Строительство  принадлежащего истцу здания  осуществлено истцом с выполнением требований строительных норм и правил, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается необходимыми представленными в дело экспертными заключениями, не оспоренными ответчиком и иными лицами, участвующими в деле.

Истец подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отказ уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления; представление документов, необходимых для оформления самовольной постройки в судебном порядке; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности её сохранения.

 Таким образом, истец предпринял зависящие от него меры для узаконения самовольной постройки в административном порядке.

 Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство/ввод объекта в эксплуатацию; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец возвел объект на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный объект.

            Суд учитывает, что   основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства также может служить не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

       Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой – сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

         С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки, то есть допущенные нарушения подлежат оценке судом на предмет степени их существенности, создания ими реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и интересов третьих лиц, соразмерности.

      Таким образом, возможно сохранение постройки, возведенной с нарушением градостроительных норм и правил, при определенных обстоятельствах (незначительность нарушений, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и ненарушение прав и интересов третьих лиц).

       Указанная правовая позиция последовательно проводится Верховным Судом Российской Федерации, что нашло отражение также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2022 (далее – Обзор от 16.11.2022), в частности в пункте 7, согласно которому снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

        К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь разрушение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

       Вместе с тем исходя из представленных истцом  доказательств, судом не установлено каких-либо нарушений градостроительных, строительных норм и правил и других необходимых норм при возведении объекта.

        Совокупностью представленных в материалы дела документов подтверждается, что состояние строительных конструкций спорного объекта оценивается как работоспособное, завершенный строительством объект может эксплуатироваться без ограничений, объект источником повышенной пожарной опасности не является, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует противопожарным нормам и правилам, а также соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, следовательно, единственным правовым препятствием для введения объекта в гражданский оборот является отсутствие у истца разрешения на строительство/ввод объекта в эксплуатацию, при этом к принятию мер для ввода объекта в эксплуатацию истец принимал меры.

           Администрация г.Искитима  Новосибирской области по исковым требованиям истца  в материалы дела не представила каких-либо  относимых и допустимых доказательств того, что самовольная постройка не может быть сохранена, создает угрозу жизни и здоровью граждан, угрозу обрушения конструкций или нарушает права иных лиц, а также не представлено доказательств, что имеется необходимость приведения постройки в соответствие с какими-либо требованиями.

         Поскольку ответчик в материально-правовых отношениях с истцом не состоял, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершал, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

руководствуясь  статьями   110, 167, 168, 169, 170, 176,  216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                              РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Континент» (ИНН <***>)  на нежилое административно-производственное здание, общей площадью 747,4 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:33:070204:11 по адресу: <...>.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

А.А. Богер