Решение от 27 июня 2018 г. по делу № А32-39786/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-39786/2017

г. Краснодар«27» июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2018 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 27 июня 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-39786/2017

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи

к обществам с ограниченной ответственностью «Владимир» (ОГРН <***> ИНН <***>), «ДеЛюкс» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, пени,

при участии в судебном заседании представителя ответчиков – А.И. Горбуненко (по доверенностям),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Владимир» и обществу с ограниченной ответственностью «ДеЛюкс» о взыскании с в пользу администрации города Сочи сумму задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204015:1038 общей площадью 785 кв.м., расположенного в г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 3, за период с 15.10.2012 по 31.03.2017 в размере 3 622 288 руб. 44 коп., пени в сумме 25 356 руб. 02 коп.

Истец обосновывал свои заявленные требования следующим.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Владимир», ООО «ДеЛюкс» согласно постановлению администрации города Сочи от 15.10.2012 №2179, заключен договор №4900008615 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:1038 общей площадью 785 кв. м., расположенного в г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 3, с видом разрешенного использования «торговый центр». В соответствии с п.3.1 договора аренды, исчисление арендной платы установлено с 15.10.2012 по 15.10.2017. Согласно статье 65 ЗК РФ и ст. 1 Закона РФ «О плате за землю», использование земли в РФ является платным, однако, ответчиком оплата за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:1038 общей площадью 785 кв. м., расположенного в г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 3, за период с 15.10.2012 по 31.03.2017 не произведена.

Согласно прилагаемому расчету к иску, сумма неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204015:1038 общей площадью 785 кв. м., расположенного в г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 3, за период с 15.10.2012 по 31.03.2017 составила 3 622 288,44 руб., пеня - 25 356,02 руб.

В адрес ответчиков департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 24.01.2017 была направлена претензия с предложением ликвидировать в 10-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени. Однако ответа на данное обращение арендодателем получено не было.

В отзыве ответчики привели следующие доводы. Договор аренды от 29.12.2012 №4900008615 был заключен только 29.12.2016. Пунктом 3.1 договора исчисление арендной платы устанавливается с 15.10.2012 по 15.10.2017, сам срок действия договора пунктом 2.1. установлен до 15.10.2017.

Поздняя дата заключения договора 29.12.2016 была обусловлена его государственной регистрацией на основании решения арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2016 по делу №А32-12783/2014, которое было оставлено без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 и Постановлением арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 и последующим получением исполнительного листа и предъявления его к исполнению.

Сам спор по делу по делу №А32-12783/2014 носил преддоговорной характер, в рамках которого ООО «ДеЛюкс» и ООО «Владимир» обязали администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений заключить договор аренды №4900008615 от 29.12.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:1038 общей площадью 785 кв. м. в редакции п. 3.2. договора: «3.2. Размер годовой арендной платы на 2012 год за участок составляет 185 397 руб. 38 коп». Причем арбитражный суд указал, что «поскольку арендная плата за земли публичной собственности является, в силу положений абзаца 2 ст. 424 ГК РФ нормативно установленной, коэффициенты-дефляторы будут применяться сторонами с года, следующего за годом заключения договора, в настоящем случае с 2013 года». Иными словами, установленный судом размер годовой арендной платы в сумме 185 397 руб. 38 коп. должен ежегодно увеличиваться на коэффициент-дефлятор. Иного толкования решение арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2016 по делу №А32-12783/2014 не имеет.

Причем в рамках дела №А32-12783/2014 сумма годовой арендной платы в сумме 802 345 руб., определенная на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 №1/119/ОЗ-2012г., судами всех инстанций признана неправильно исчисленной, в нарушение действовавших на тот момент нормативно-правовых актов муниципального образования город-курорт Сочи и законодательно установленного принципа регулируемости арендной платы при её определении. Несмотря на данное обстоятельство, установленное вступившими в законную силу судебными актами, истец свой расчет задолженности ответчиков исчисляет от суммы годовой арендной платы за земельный участок, установленной Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 №1/119/ОЗ-2012г., а не решением Арбитражного суда Краснодарского суда по делу №А32-12783/2014.

Из отзыва ответчиков следует, что размер годовой арендной платы с 15.10.2012 по 15.10.2017 остается неизменным и составляет 185 397 руб. 38 коп. в год.

То есть за весь срок действия договора аренды №4900008615 от 29.12.2012 сумма арендной платы должна составить:

185 397 руб. 38 коп. Х 5 лет = 926 986 руб. 90 коп., но не как не 3 622 288 руб. 44 коп, как ошибочно полагает истец.

Соответственно само дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 04.10.2016 года в части указания суммы годовой арендной платы, определенной на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 №1/119/ОЗ-2012г., является недействительным в силу нарушения сторонами законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (что разъяснено в судебных актах по делу №А32-12783/2014), а также в силу противоречия смыслу решению суда по делу №А32-12783/2014.

В свою очередь, пунктом 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Кроме того, ответчиками было заявлено ходатайство о применении срока давности к исковым требованиям в соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ, рассмотренное и удовлетворенное судом, а также ходатайство о приобщении к материалам дела двух платежных поручений ООО «ДеЛюкс» от 15.03.2018 №40 на сумму 46349 руб. 35 коп. и от 01.06.2018 №68 на сумму 46349 руб. 35 коп., всего на сумму 92 698 руб. 70 коп.

В судебном заседании, состоявшемся 26.06.2018, представитель ответчиков против исковых требований возражал. Администрация муниципального образования город Сочи в судебное заседание не явилась.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчиков, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, администрацией города Сочи и ООО «Владимир», ООО «ДеЛюкс» был заключен договор №4900008615 от 29.12.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:1038 общей площадью 785 кв.м., расположенного в г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 3. Земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования – «торговый центр». В соответствии с пунктом 2.1 договор аренды заключен на срок до 15.10.2017.

Государственная регистрация договора аренды была осуществлена 29.12.2016 года вместе с дополнительным соглашением №1 к нему от 04.10.2016 года.

Вышеназванным дополнительным соглашением №1 от 04.10.2016, п. 1 устанавливается, что оно заключено в соответствии с решением арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2015 по делу №А32-12783/2014, вступившим в законную силу 13.08.2015.

Этим же дополнительным соглашением к договору внесены изменения в раздел 3 «Арендная плата» в следующей редакции:

«П. 3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06 ноября 2012 г. №1/119/ОЗ-2012 и составляет 802 346 (восемьсот две тысячи триста сорок шесть) рублей.

Размер годовой арендной платы на 2012 год составляет 185 397, 37 (сто восемьдесят пять тысяч триста девяносто семь рублей тридцать восемь копеек) в соответствии с решением арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2015 дело №А32-12783/2014, вступившим в законную силу 13.08.2015»

В соответствии с п.2 ст. 69 АПК РФ, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из материалов дела, решением арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2015 по делу №А32-12783/2014, оставленным в силе постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015, а также постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015, администрация муниципального образования город Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город Сочи обязана заключить с ООО «Владимир» и ООО «ДеЛюкс» договор аренды №4900008615 от 29.12.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:1038 площадью 785 кв. м в редакции пункта 3.2 договора: «3.2. Размер годовой арендной платы на 2012 год за участок составляет 185 397, 38 рублей».

Причем во всех вышеназванных судебных актах указывается, что сумма годовой арендной платы в сумме 802 345 руб., определенная на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 №1/119/ОЗ-2012г., судами всех инстанций признана неправильно исчисленной, в нарушение действовавших на тот момент нормативно-правовых актов муниципального образования город-курорт Сочи и законодательно установленного принципа регулируемости арендной платы при её определении.

Сама рыночная стоимость годовой арендной платы в рамках дела №А32-12783/2014 определялась в соответствии с нормативно правовыми актами, действовавшими на момент направления администрацией г. Сочи для подписания договора аренды №4900008615 от 29.12.2012, причем суд первой инстанции в своем решении отметил, что «Поскольку арендная плата за земли публичной собственности является, в силу положений абзаца 2 ст. 424 ГК РФ нормативно установленной, коэффициенты-дефляторы будут применяться сторонами с года, следующего за годом заключения договора, в настоящем случае с 2013 года».

Так как ответчики, ООО «Владимир» и ООО «ДеЛюкс», являются «слабой» стороной в сделке, обязаны были её заключить в силу положений Земельного кодекса РФ, истец действовал недобросовестно, включив в дополнительное соглашение №1 от 04.10.2016 ничтожное условие в п.3.2, которое было однозначно исключено окончательными судебными актами в рамках дела №А32-12783/2014.

Заключение дополнительного соглашения к договору аренды в такой ситуации свидетельствует о заведомо недобросовестном поведении арендодателя, в силу чего, на основании статьи 10 и части 2 статьи 168 ГК РФ, заключенное ими дополнительное соглашение в части п.3.2. договора аренды, является ничтожным.

В силу п.4 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Таким образом, внесенное условие в договор аренды №4900008615 от 29.12.2012 дополнительным соглашением №1 от 04.10.2016 в п.3.2. в части «П. 3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06 ноября 2012 г. №1/119/ОЗ-2012 и составляет 802 346 (восемьсот две тысячи триста сорок шесть) рублей» не может быть принято судом во внимание в виду его ничтожности, следствием которой является непринятие судом этого условия при расчете задолженности ответчиков.

Относительно фактического размера задолженности за пользование земельным участком ответчиком и пене, арбитражный суд отмечает следующее.

Как видно из расчета задолженности, приложенной к иску, он основан на применении Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06 ноября 2012 г. №1/119/ОЗ-2012, который суд исключает из расчета задолженности, и руководствуется решением арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2015 по делу №А32-12783/2014 и нормативно-правовыми актами, действующим на момент принятия решения.

Ответчиками заявлено ходатайство о применении общего срока исковой давности в 3 года к заявленным исковым требованиям, которое рассмотрено и удовлетворено судом.

Администрацией города Сочи 18.07.2016 принято Постановление №1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», которое вступило в силу 02.08.2016. Согласно пункту 2 названного постановления, арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу указанного постановления, подлежащая расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не ранее чем по истечении 5 лет с даты составления последнего отчета об оценке величины арендной платы. В соответствии с пунктом 12 утвержденного данным постановлением Порядком расчета арендной платы при изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 10 Порядка, не проводится. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, арендная плата изменяется в односторонне порядке арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. Таким образом, при изменении рыночной стоимости земельного участка, которая может производиться не чаще одного раза в пять лет, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не проводится. Поскольку 5 лет с момента определения рыночной стоимости земельного участка в 2012 году не истекли, коэффициент инфляции применению не подлежит (применяется в формуле как равный единице).

С учетом того, что размер годовой арендной платы земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204015:1038 общей площадью 785 кв.м. составляет 185 397 руб. 38 коп. до конца срока его действия, размер задолженности ответчиков составляет:

- с 14.09.2014 по 31.12.2014 (109 дней)

185 397,38 :365Х109= 55 365 руб. 24 коп.

- с 01.01.2015 по 31.12.2016 (2 года)

185 397,38Х2=340 794 руб. 76 коп.

- с 01.01.2017 по 31.03.2017 (90 дней)

185 397,38:365Х90= 45 714 руб. 42 коп.

Всего основная задолженность с 14.09.2014 по 31.03.2017 составляет 441 874 руб. 42 коп.

ООО «ДеЛюкс» платежными поручениями от 15.03.2018 №40 на сумму 46349 руб. 35 коп. и от 01.06.2018 №68 на сумму 46349 руб. 35 коп., всего на сумму 92 698 руб. 70 коп., частично оплатило задолженность, с учетом этого, задолженность ООО «Владимир» и ООО «ДеЛюкс» за период с 14.09.2014 по 31.03.2017 составляет:

441 874 руб. 42 коп. – 92 698 руб. 70 коп. = 349 175 руб. 72 коп.

Согласно п.1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В данном случае, пеня является договорной неустойкой.

Обязательная государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключаемого сроком свыше одного года, предусматривается ст. 609 Гражданского кодекса РФ и ст. 26 Земельного кодекса РФ.

Сам договор аренды №4900008615 от 29.12.2012 с дополнительным соглашением №1 от 04.10.2016 прошел государственную регистрацию 29.12.2016 года, следовательно, условие п. 6.2. договора о выплате пени в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, начинает действовать с момента государственной регистрации сделки, т. е. с 29.12.2016. Соответственно, с 14.09.2014 по 28.12.2016 между истцом и ответчиками отсутствовали договорные отношения, следовательно, арбитражный суд считает расчет пени истцом за указанный период необоснованным, так как при наличии основного долга, проценты по денежному обязательству должны быть рассчитаны в соответствии со ст. 317.1 Гражданского кодекса РФ, чего истцом сделано не было, и в этой части в удовлетворении требований о взыскании суммы пени суд отказывает.

За период с 29.12.2016 по 31.03.2017 просрочка составила 92 календарных дня. Сумма задолженности с 29.12.2016 по 31.03.2017 составила: 185 397 руб. 38 коп: 365 Х 92= 46 730 руб. 30 коп. Пеня за период с 29.12.2016 по 31.03.2017 составляет: 46 730 руб. 30 коп. Х 0,05% Х 92= 2 149 руб. 59 коп.

Таким образом, суд приходит к выводу, что задолженность ООО «Владимир» и ООО «ДеЛюкс» за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204015:1038 общей площадью 785 кв.м. с 14.09.2014 по 31.03.2017 составляет 349 175 руб. 72 коп., пени за период с 29.12.2016 по 31.03.2017 составляет 2 149 руб. 59 коп., т. е. иск подлежит частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью «Владимир» (ИНН <***> ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «ДеЛюкс» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу администрации муниципального образования город-курорт Сочи задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204015:1038 общей площадью 785 кв.м за период с 14.09.2014 по 31.03.2017 в размере 349 175 руб. 72 коп., пеню за период с 29.12.2016 по 31.03.2017 в размере 2 149 руб. 59 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью «Владимир» (ИНН <***> ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «ДеЛюкс» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 10 027 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков