Решение от 10 марта 2021 г. по делу № А65-26569/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-26569/2020

Дата принятия решения – 10 марта 2021 года.

Дата объявления резолютивной части – 02 марта 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гилялова И.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Нурлат-Сэте», г. Нурлат, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, о признании незаконным уведомления (решения), обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, с участием:

от заявителя – ФИО2, по доверенности от 30.10.2020,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 22.12.2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Нурлат-Сэте», г. Нурлат, (заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, (ответчик, Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным уведомления (решения) от 20.10.2020 № 16/101/001/2020-1950/1 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от продавца к заявителю на объект недвижимости, об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к заявителю на объект недвижимости в установленный законом срок.

Определением суда от 19.01.2021 произведена замена судьи Хамидуллиной Л.В. на судью Гилялова И.Т.

Представитель заявителя поддержала заявленные требования, дала пояснения по делу.

Представитель ответчика возражала относительно заявленных требований, дала пояснения по делу.

Как следует из заявления и материалов дела, 17.07.2020 в адрес Управления поступило заявление Общества о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (перехода права собственности) на земельный участок площадью 143 027 кв.м. с кадастровым номером 16:32:040405:177, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Нурлатский район, х-во СХК им. «Синдрякова» (далее – спорный объект недвижимости).

По результатам рассмотрения указанного заявления и представленных с заявлением документов регистрирующим органом осуществление действий по заявлению о государственной регистрации переходе права собственности в отношении указанного объекта недвижимости было приостановлено (уведомление от 23.07.2020 № 16/101/001/2020-1950). Уведомлением от 20.10.2020 № 16/101/001/2020-1950/1 (далее – Уведомление) Управлением отказано в государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) на указанный земельный участок.

Не согласившись с данным отказом в государственной регистрации, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Тем самым, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае в качестве основания для государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) на спорный объект недвижимости Общество представило договор купли-продажи земельного участка 9/13 от 15.04.2013, согласно которому продавцом заявленного земельного участка выступает ООО «Нурлатпродукт».

В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что спорный объект недвижимости принадлежал ООО «Нурлатпродукт» на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности № ТО-35-072-0305 от 25.01.2006 по праву собственности, зарегистрированному Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2006 сделана запись регистрации № 16-16-03-001-2006-962.1. Заявленные требования мотивированы также тем, что Общество представило в регистрирующий орган все необходимые документы для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, данный объект передан Обществу по акту приема-передачи земельного участка от 15.04.2013, расчеты по договору произведены путем проведения зачета встречных взаимных требований, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права. Заявитель также указывает, что 17.01.2014 продавец ООО «Нурлатпродукт» прекратил свою деятельность в связи с ликвидацией, что подтверждается уведомлением о снятии с учета российской организации в налоговом органе № 6281492, по данной причине заявление им не предоставлялось.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указывает, что документы, представленные на государственную регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также указывает, что заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации права.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае оспариваемое уведомление об отказе в государственной регистрации принято по следующим основаниям:

- отсутствует заявление правообладателя ООО «Нурлатпродукт» ИНН <***> о переходе права собственности на вышеуказанный земельный участок;

- не предоставлено уведомление о продаже земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения с отметкой о получении Кабинетом Министров Республики Татарстан.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Пунктами 5, 44 части 1 статьи 26 данного Закона установлено, что государственная регистрация прав приостанавливается, в частности, в случаях:

- не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

- не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Закона о регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Законом о регистрации. В соответствии с пунктом 7 данной статьи при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, принадлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от такой регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09).

Как установлено судом из оспариваемого уведомления, одним из основанием для отказа заявителю в осуществлении государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) на спорный объект недвижимости явилось то, что с заявлением о государственной регистрации права на основании договора купли-продажи обратилась только одна сторона – покупатель и заявление о государственной регистрации перехода права собственности от продавца - ООО «Нурлатпродукт» на государственную регистрацию не было представлено.

Судом установлено, что согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Нурлатпродукт» ИНН <***> (продавец земельного участка) прекратило свою деятельность и исключено из реестра действующих лиц 17.01.2014.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при ликвидации продавца - юридического лица - покупатель, которому было передано владение недвижимым имуществом во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. При рассмотрении такого требования суд проверяет исполнение сторонами своих обязанностей по договору. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Суд считает необходимым отметить, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является органом формальной юрисдикции, в силу чего рассматривая такие споры, суд должен оценивать правомерность принимаемых органом государственной регистрации решений, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию либо подлежали истребованию в порядке информационного взаимодействия.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд установил, что спорный объект недвижимости, указанный в договоре, принадлежал продавцу на праве собственности; реализация спорного имущества осуществлена по договору; обязательства по договору купли-продажи продавцом и покупателем исполнены - приобретенный объект недвижимости оплачен и передан в фактическое владение Обществу; продавец исключен из ЕГРЮЛ вследствие ликвидации юридического лица. Установив данные обстоятельства, суд пришел к выводу о неправомерности оспариваемого отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на спорный объект недвижимости по указанному основанию ввиду несоответствия этого основания требованиям Закона о регистрации.

Вместе с тем, судом установлено также, что заявление о государственной регистрации перехода права собственности подано в отношении земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Порядок продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Республике Татарстан регулируется также Земельным кодексом Республики Татарстан, статьей 43 которого установлены аналогичные требования к продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Статьей 43 Земельного кодекса Республики Татарстан также установлено, что Кабинет Министров Республики Татарстан в недельный срок со дня получения извещения направляет в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен продаваемый земельный участок, уведомление о получении предложения о покупке земельного участка. Орган местного самоуправления в недельный срок со дня получения уведомления может направить в Кабинет Министров Республики Татарстан свои предложения о намерении приобрести продаваемый земельный участок. Если Кабинет Министров Республики Татарстан откажется от покупки либо в двухнедельный срок со дня поступления извещения в Кабинет Министров Республики Татарстан не уведомит орган местного самоуправления о своем намерении приобрести продаваемый земельный участок, право на его покупку предоставляется муниципальному образованию. При отказе Кабинета Министров Республики Татарстан или органа местного самоуправления от покупки либо в случае, если продавец не будет уведомлен о намерении Кабинета Министров Республики Татарстан или органа местного самоуправления приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения о продаже в Кабинет Министров Республики Татарстан, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Судом установлено, что заявителем ни в регистрирующий орган, ни в суд не представлены документы, свидетельствующие об обращении ООО «Нурлатпродукт» с извещением в Кабинет Министров Республики Татарстан о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен осуществиться взаимный расчет. Факт отсутствия такого обращения подтверждается полученным регистрирующим органом письмом Кабинета Министров Республики Татарстан от 03.08.2020 № 12-53/9639 (л.д.87), согласно которому извещение о намерении продажи земельного участка с кадастровым номером 16:32:040405:177 от ООО «Нурлатпродукт» в аппарат Кабинета Министров Республики Татарстан не поступало. Данное обстоятельство заявителем не опровергнуто.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи спорного земельного участка (договор № 9-13 от 15.04.2013) совершена с нарушением права преимущественной покупки, так как ООО «Нурлатпродукт» как продавцом земельного участка не был соблюден порядок извещения Кабинета Министров Республики Татарстан.

Поскольку пунктом 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна, то для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения продавец обязан представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение требований названного Закона. Между тем, документы, подтверждающие соблюдение процедуры извещения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок в соответствии с требованиями Закона №101-ФЗ или документы об отказе государственного органа от покупки спорного участка Обществом в регистрирующий орган не представлены.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что у регистрирующего органа имелись достаточные основания как для приостановления государственной регистрации, так и для отказа в государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) на спорный объект недвижимости, что спариваемый отказ в государственной регистрации соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Председательствующий судьяИ.Т. Гилялов