Постановление от 14 октября 2025 г. по делу № А66-9520/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

15 октября 2025 года Дело № А66-9520/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В.,

Салтыковой С.С.,

при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери ФИО1 (доверенность от 01.03.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Реквием» ФИО2 (доверенность от 10.06.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 13.03.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025 по делу № А66-9520/2024,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Реквием», адрес: 170023, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, адрес: 170034, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Департамент), со следующими требованиями:

- признать недействительным отказ Департамента, выраженный в письме от 03.06.2024 № 30/2733-и, в приватизации Обществом нежилых помещений инв. № 2, 10 общей площадью 15,3 кв. м, находящихся в здании с кадастровым номером 69:40:0300057:26 по адресу: <...>;

- обязать Департамент в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта за свой счет провести кадастровые работы по разделу указанного здания с образованием из него и постановкой на кадастровый учет нежилых помещений, арендуемых Обществом, в составе

здания в качестве самостоятельного нежилого помещения в соответствии с вариантом, указанным в заключении кадастрового инженера ФИО3 от 24.05.2024; после проведения указанных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет нежилых помещений обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить Обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Марал», адрес: 170023, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, адрес: 170100, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>.

Решением от 13.03.2025 оспариваемый отказ Департамента признан недействительным; на Департамент возложена обязанность в трехмесячный срок с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу направить в адрес Общества проект договора купли-продажи, для чего совершить необходимые действия в соответствии с действующим законодательством.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025 данное решение оставлено без изменения.

Департамент в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, испрашиваемые помещения, не являющиеся самостоятельными объектами недвижимости, не могут быть предметом договора купли-продажи; раздел здания с постановкой на кадастровый учет спорных помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости повлечет уменьшение объема муниципальной собственности в связи с появлением помещений общей долевой собственности в силу закона; суды не дали оценку доводам заинтересованного лица о злоупотреблении заявителем правом, поскольку Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещений после получения уведомления Департамента об отказе от договора аренды.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал, считая

выводы судов правильными.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в муниципальной собственности муниципального образования город Тверь находится нежилое строение общей площадью 140,1 кв. м с кадастровым номером 69:40:0300057:26, расположенное по адресу: <...>.

Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.06.2013 № 4695 аренды нежилых помещений – комнат № 2, 10 общей площадью 15,3 кв. м, расположенных на первом этаже указанного выше здания, для использования под пункт приема заказов ритуальных услуг сроком по 28.04.2024 (с учетом дополнительных соглашений).

Департамент письмом от 16.05.2024 уведомил Общество об одностороннем отказе от договора от 28.06.2013 № 4695, возобновившегося по окончании определенного в нем срока на неопределенный срок, с 20.08.2024. В настоящее время Общество оспаривает данный отказ в рамках дела № А66-12293/2024.

Между тем Общество обратилось в Департамент с заявлением от 24.05.2024 № 7 о реализации преимущественного права на приобретение возмездно в собственность арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 03.06.2024 № 30/2733-и Департамент сообщил об отказе заявителю в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений, поскольку испрашиваемые помещения не являются индивидуально определенным объектом недвижимости, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и права на который подлежат государственной регистрации. Кроме того, Департамент указал в этом письме на направление Обществу уведомления от 16.05.2024 об отказе от договора с 20.08.2024 и о необходимости в связи с этим в десятидневный срок с момента прекращения договора освободить помещения.

Общество, ссылаясь на то, что спорные помещения обладают признаками обособленности и изолированности, в связи с чем могут быть сформированы и поставлены на кадастровый учет в качестве

самостоятельных объектов недвижимости, считая, что основания для отказа в выкупе имущества отсутствовали, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного или муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом. Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при одновременном соблюдении условий, предусмотренных этой статьей.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявителю предоставлено право по своей инициативе направить уполномоченному органу заявление о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Согласно части 4 данной статьи уполномоченный орган возвращает заявление арендатору в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами.

В силу статьи 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, иное имущество.

Исходя из статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся здания, а также жилые и нежилые помещения.

Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях. Помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в

том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино- места как новые недвижимые вещи. При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или раздела помещений, машино-мест (статья 141.4 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как установили суды, арендуемые Обществом комнаты площадью 8,3 кв. м и 7 кв. м № 2 и 10 соответственно расположены на первом этаже здания по диагонали друг от друга, имеют выход в общий коридор, через указанные комнаты не осуществляется доступ к иным помещениям здания или коммуникациям. На данный момент в здании отсутствуют водоснабжение, канализация и отопление; Общество использует спорные комнаты под склад ритуальных принадлежностей.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО3 от 24.05.2024 спорные комнаты являются обособленными, поскольку отграничены от остального объема здания строительными конструкциями, в отношении указанных комнат возможно провести кадастровые работы в связи с образованием помещений в здании согласно двум предложенным кадастровым инженером вариантам.

Суды, проанализировав представленную в дело техническую документацию в отношении здания, заключение кадастрового инженера, правомерно пришли к выводу, что спорные помещения могут быть сформированы в качестве самостоятельных объектов права и поставлены на кадастровый учет как объекты недвижимости.

Поскольку отсутствие сформированного объекта недвижимости было указано в письме Департамента от 03.06.2024 в качестве единственной причины отказа в реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, суды правомерно признали оспариваемый отказ Департамента незаконным, возложив на него обязанность совершить необходимые действия, предусмотренные Законом № 159-ФЗ, для заключения с Обществом договора купли-продажи.

Ссылка Департамента на направление Обществу уведомления от 16.05.2024 об отказе от договора и обращение Общества с заявлением о выкупе помещений после получения данного уведомления подлежит отклонению, поскольку на дату обращения Общества и направления

Департаментом оспариваемого отказа договор прекращен не был.

Доводы Департамента о невозможности заключения договора купли-продажи в отношении арендуемых помещений, не являющихся самостоятельными объектами недвижимости, также несостоятельны с учетом приведенной выше правовой позиции, исходя из которой не исключается приватизация в порядке, предусмотренном Законом

№ 159-ФЗ, части здания при наличии технической возможности формирования из этой части самостоятельного объекта недвижимости. Вопрос о наличии такой возможности разрешается судом по результатам исследования и оценки доказательств, переоценивать которые суд кассационной инстанции не вправе.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.08.2025 по ходатайству Департамента исполнение решения от 13.03.2025 и постановления от 06.06.2025 было приостановлено до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. В связи с завершением рассмотрения кассационных жалоб и оставлением обжалуемых судебных актов в силе приостановление исполнения следует отменить.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 13.03.2025 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025 по делу № А66-9520/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 13.03.2025 и постановления от 06.06.2025 по настоящему делу отменить.

Председательствующий И.В. Сергеева

Судьи А.В. Кадулин С.С. Салтыкова