Определение от 21 мая 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит.А,

http://13aas.arbitr.ru



ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № А56-116540/2019
22 мая 2026 года
г. Санкт-Петербург
/ход.2


Резолютивная часть определения объявлена 20 мая 2026 года

Определение изготовлено в полном объеме 22 мая 2026 года


Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тарасовой М.В.,

судей Морозовой Н.А., Радченко А.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Александровым В.А.,


при участии:

от ООО «Балтпромэнергомонтаж» - представителя ФИО1 (доверенность от 26.12.2025),

от Администрации Выборгского муниципального района Ленинградской области – представителя ФИО2 (доверенность от 24.12.2025),

от конкурсного управляющего ФИО3 - представителя ФИО4 (доверенность от 26.01.2026),

от ФИО5 – представителя ФИО6 (доверенность от 05.02.2024),


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ППК «Фонд развития территорий» (регистрационный номер 13АП-13478/2025) на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.05.2025 по обособленному спору № А56-116540/2019/ход2 (судья Ильенко Ю.В.), принятое по ходатайству ФИО5 о назначении судебной экспертизы и заявлению ППК «Фонд развития территорий» о намерении приобрести права застройщика в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Айбер Звезда»,

третье лицо: Прокуратура Ленинградской области,

установил:

в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) поступило заявление ООО «Айбер Констракшн» в лице конкурсного управляющего ФИО7 (далее – заявитель) о признании ООО «Айбер Звезда» (далее - должник) несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда от 03.12.2019 заявление принято к производству, возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «Айбер Звезда».


Определением арбитражного суда от 12.03.2020 арбитражный суд заменил в порядке процессуального правопреемства заявителя ООО «Айбер Констракшн» на ФИО5.

Решением арбитражного суда от 29.12.2020 ООО «Айбер Звезда» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО8, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Айбер Звезда» применены правила параграфа 7 главы IX (банкротство застройщиков) Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

В арбитражный суд поступило заявление ФИО5, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о назначении судебной экспертизы стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства, а именно:

-«Какова рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок, площадью 21 615 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения многоэтажных жилых домов, с кадастровым номером 47:01:0108001:57, расположенные по адресу: <...> и расположенных на нем объектов незавершенного строительства – 2 (два) многоквартирных дома:

1) объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения - первый этап строительства, площадь квартир и помещений 8 402,5 квадратных метров, принадлежащий на праве собственности ООО «Айбер Звезда» с кадастровым номером 47:01:0108001:2098;

2) объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения-второй этап строительства, площадь квартир и помещений 8 402,5 кв.м, принадлежащий на праве собственности ООО «Айбер-Звезда» (без постановки на кадастровый учет), а также проектная документация застройщика на дату подачи Фондом развития территорий заявления о намерении приобрести права застройщика на указанные объекты (25.03.2024)».

Обособленному спору присвоен № А56-136353/2019/ход2.


Определением арбитражного суда от 14.04.2023 ФИО8 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Айбер Звезда». Конкурсным управляющим ООО «Айбер Звезда» утверждена ФИО3.

В арбитражный суд поступило заявление ППК «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) о намерении стать приобретателем прав и обязанностей застройщика (спор № А56-116540/2019/намер5).

Определением арбитражного суда от 05.04.2024 споры № А56-136353/2019/ход2 и № А56-116540/2019/намер5 объединены в одно производство с присвоением номера дела № А56-116540/2019/ход2.

Определением арбитражного суда от 21.11.2024 Прокуратура Ленинградской области привлечена к участию в настоящем обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Определением от 07.05.2025 по обособленному спору № А56-116540/2019/ход2 арбитражный суд:

1) удовлетворил заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав ООО «Айбер Звезда» на земельный участок с кадастровым номером 47:01:0108001:57, общей площадью 21 615 кв.м со всеми расположенными на нем неотделимыми улучшениями, в том числе с объектами незавершенного


строительства: многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения – первый этап строительства, общей площадью квартир и помещений 8 402,5 кв.м; многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения – второй этап строительства, общей площадью квартир и помещений 8 402,5 кв.м; правами на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

2) обязал Фонд перечислить на специальный банковский счет ООО «Айбер Звезда» денежные средства в размере 11 014 700,52 рублей для погашения требований к должнику по текущим платежам;

3) обязал Фонд перечислить ООО «Айбер Звезда» денежные средства в размере 150 572 450,92 рублей - превышение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями над совокупным размером требований участников строительства должника, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Фондом будет осуществлена выплата возмещения;

4) признал погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:01:0108001:57 площадью 21 615 кв.м, предназначенного для строительства и принадлежащего ООО «Айбер Звезда» со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства).

Не согласившись с принятым судебным актом, Фонд обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение от 07.05.2025 отменить, принять по делу новый судебный акт; удовлетворить ходатайство Фонда о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости прав застройщика.

Определением от 05.12.2025 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда ходатайство ППК «Фонд развития территорий» о назначении и проведении экспертизы удовлетворено, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО9; судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 28.01.2026.

В суд апелляционной инстанции 29.12.2025 поступило ходатайство ООО «Центр оценки «Аверс», которое сообщило о необходимости получения дополнительных документов для проведения исследования, а именно:

- выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН) на дату оценки (25.03.2024);

- разрешение на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения-второй этап строительства» (в направленных материалах дела есть РНС только по первому этапу);

- положительное заключение негосударственной экспертизы на второй этап строительства;

- акт обследования/технического состояния объектов незавершенного строительства на дату оценки или близкую к ней;

- документ, подтверждающий степень готовности объектов незавершенного строительства, в том числе с указанием степени готовности по основным конструктивным элементам;

- акт консервации (если объекты законсервированы), либо документы о приостановке строительства;


- информации о фактическом наличии и состоянии инженерных сетей и коммуникаций на участке и в домах (подключения, мощности, технические условия).

Суд апелляционной инстанции, назначил судебное заседание по рассмотрению ходатайства экспертной организации на ту же дату, на которую отложено рассмотрение апелляционной жалобы Фонда – 28.01.2026; у ППК «Роскадастр» по Ленинградской области запрошены дополнительные документы; конкурсному управляющему ООО «Айбер-Звезда» и ППК «Фонд развития территорий» также предложено представить испрашиваемые экспертом документы и сведения.

Судебное заседание отложено для ознакомления эксперта с представленными документами и определения их достаточности для проведения исследования.

В ходе судебного заседания 11.02.2026 апелляционным судом установлено, что участники спора имеют разногласия не только по вопросу рыночной стоимости прав застройщика на земельный участок и объекты незавершенного строительства, которые переданы Фонду, но и по вопросу о степени готовности объектов незавершенного строительства, которая влияет на рыночную стоимость объектов незавершенного строительства.

Поскольку эксперт ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО9 сообщила, что не обладает необходимыми познаниями в области оценки степени готовности объектов незавершенного строительства, а без установления такого параметра невозможно проведение оценки рыночной стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства, апелляционный суд определением от 11.02.2026 прекратил проведение экспертизы, порученной ФИО9, отложив судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы на 11.03.2026 для формирования позиций сторонами.

Фонд 04.03.2026 представил в суд апелляционной инстанции ходатайство о проведении экспертизы, в котором помимо ранее согласованных вопросов просил также поручить эксперту проведение исследования с целью ответ на вопрос:

«Какова степень технической готовности объектов незавершенного строительства – 2 (два) многоквартирных дома (с учетом инструментального обследования):

- объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения- первый этап строительства, площадь 11 квартир и помещений 8 402,5 квадратных метров, принадлежащий на праве собственности ООО «АйберЗвезда» с кадастровым номером 47:01:0108001:2098;

- объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения-второй этап строительства, площадь квартир и помещений 8 402,5 квадратных метров, принадлежащий на праве собственности ООО «Айбер-Звезда» (без постановки на кадастровый учет)?».

Фонд предложил поручить проведение исследования ООО «КонТраст» (420059, <...>).

В судебном заседании 11.03.2026 ходатайство Фонда от 04.02.2026 принято к рассмотрению, рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 29.04.2026. Суд апелляционной инстанции 16.03.2026 направил в адрес ряда экспертных организаций запрос о возможности проведения экспертного исследования: ООО «КонТраст», ООО «ЦНЭ «Аспект», ООО «Ассоциация


экспертов «ТЭК», СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы», ГК «Строй- Эксперт» и ООО «ФСС № 1».

Протокольным определением от 29.04.2026 судебное заседание отложено на 20.05.2026 для проверки внесения Фондом денежных средств на депозитный счет суда апелляционной инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав участников заседания, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ, для назначения по делу экспертизы.

Поскольку установление рыночной стоимости прав застройщика и степени технической готовности объектов незавершенного строительства – 2 многоквартирных дома (с учетом инструментального оборудования) требует специальных познаний, указанный вопрос может быть разрешен посредством проведения экспертизы. При этом апелляционный суд исходит из того, что подателем апелляционной жалобы приведены мотивированные обоснования, указывающие на необходимость проведения повторного экспертного исследования по поставленным вопросам.

Ответы о возможности проведения экспертизы поступили из следующих экспертных организаций: ООО «ЦНЭ «Аспект» и ООО «КонТраст».

Апелляционный суд полагает возможным поручить проведение экспертизы экспертам ООО «ЦНЭ «Аспект», выбранной судом по собственному усмотрению.

Указанная экспертная организация сообщила о возможности проведения исследования по поставленным вопросам экспертами ФИО10 и ФИО11, сведения о должной квалификации которых представлены суду.

Отводов предложенным кандидатурам экспертов в судебном заседании не заявлено.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Размер вознаграждения эксперту определяется арбитражным судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом (абзац 2 части 2 статьи 107 АПК РФ).

Денежные средства, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые денежные суммы вносятся сторонами на депозитный счет арбитражного суда в равных частях (часть 1 статьи 108 АПК РФ).

Апеллянт перечислил на депозитный счет Тринадцатого арбитражного апелляционного суда 09.07.2025 и 28.04.2026 денежную сумму в общем размере 1 638 000 рублей, которой достаточно для оплаты услуг экспертов ООО «Центр независимой экспертизы «Аспект» (согласно ответу указанной экспертной организации стоимость экспертизы в целом составляет 1 145 000 рублей).


Оплата экспертизы будет произведена апелляционным судом после представления соответствующего заключения и счета в апелляционный суд.

Согласно части 1 статьи 144 АПК РФ арбитражный суд вправе приостановить производство по делу в случае назначения арбитражным судом экспертизы.

Ввиду назначения экспертизы, учитывая срок ее проведения и необходимость осмотра объектов, производство по делу надлежит приостановить.

Формулируя вопросы экспертам, апелляционный суд исходит из предмета обособленного спора и существа спорных правоотношений.

Апелляционный суд разъясняет экспертам ФИО10 и ФИО11, экспертной организации о необходимости соблюдения порядка и срока проведения экспертизы, указываемых судом, с направлением соответствующего экспертного заключения в адрес суд апелляционной инстанции и представлением документов, необходимых для проведения оплаты, с указанием реквизитов счета.

В случае необходимости получения дополнительных материалов эксперты не лишены возможности обратиться с соответствующим ходатайством в суд апелляционной инстанции.

Поскольку стоимость экспертизы меньше, чем объем денежных средств, внесенных в депозит апелляционного суда, подателю жалобы предлагается представить в суд апелляционной инстанции заявление о возврате невостребованных денежных средств (остатка) с приложением актуальных реквизитов счета для перечисления.

Руководствуясь статьями 82, 84, статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

определил:

удовлетворить ходатайство ППК «Фонд развития территорий» о назначении и проведении экспертизы.

Назначить по обособленному спору № А56-116540/2019/ход.2 судебную экспертизу, проведение которой поручить совместно экспертам ООО «Центр независимой экспертизы «Аспект» ФИО10 и ФИО11.

Поставить перед экспертами следующие вопросы:


«1. Какова (на 25.03.2024 - дату подачи ППК «Фонд развития территорий» заявления о намерении приобрести права застройщика) рыночная стоимость прав застройщика ООО «Айбер Звезда» на:

а) земельный участок, площадью 21 615 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения многоэтажных жилых домов, с кадастровым номером 47:01:0108001:57, расположенный по адресу: <...>

б) расположенные на нем объекты незавершенного строительства – 2 (два) многоквартирных дома:

- объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения - первый этап строительства, площадь 971,6 квадратных метров, принадлежащий на праве собственности ООО «Айбер-Звезда» с кадастровым номером 47:01:0108001:2098;


- объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения-второй этап строительства, площадь квартир и помещений 8 402,5 кв.м, принадлежащий на праве собственности ООО «Айбер-Звезда» (без постановки на кадастровый учет),

в) проектную документацию ООО «Айбер Звезда»?


2. Какова (на 25.03.2024 - дату подачи ППК «Фонд развития территорий» заявления о намерении приобрести права застройщика на указанные объекты) степень технической готовности объектов незавершенного строительства – 2 (два) многоквартирных дома (с учетом инструментального обследования):

- объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения - первый этап строительства, площадь 971,6 квадратных метров, с кадастровым номером 47:01:0108001:2098;

- объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения - второй этап строительства, площадь квартир и помещений 8 402,5 кв.м, (без постановки на кадастровый учет)»?

Установить срок проведения экспертизы – 30 рабочих дней с момента получения экспертами необходимых материалов дела, настоящего определения суда апелляционной инстанции и проведения осмотра объектов.

Конкурсному управляющему ООО «Айбер Звезда» обеспечить экспертам доступ к осмотру объектов исследования.

Установить стоимость экспертизы в размере 1 145 000 рублей, которые подлежат перечислению после получения судом экспертного заключения и выставления счета экспертной организацией.

Генеральному директору ООО «Центр независимой экспертизы «Аспект» ФИО12 предупредить экспертов ФИО10 и ФИО11 под расписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Предложить экспертам в случае необходимости представления дополнительных документов/информации/сведений для проведения исследования направить соответствующее ходатайство в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Приостановить производство по рассмотрению апелляционной жалобы на период проведения экспертизы. Назначить судебное заседание суда апелляционной инстанции по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по апелляционной жалобе на 08 июля 2026 года в 10 час. 00 мин. в помещении суда по адресу: Санкт-Петербург, Суворовский пр., д.65, зал 223.

ППК «Фонд развития территорий» представить в суд апелляционной инстанции реквизиты счета для перечисления с депозита суда излишне внесенных денежных средств с ходатайством о возврате указанных денежных средств.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, право участия в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» kad.arbitr.ru (онлайн-заседание), а также право направить в апелляционный суд ходатайство с волеизъявлением относительно возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.


Для участия в онлайн-заседании лицом, участвующим в деле, либо его представителем, посредством заполнения электронной формы в информационной системе «Мой арбитр» подается в арбитражный суд ходатайство об участии в онлайн-заседании не позднее 5 рабочих дней до даты судебного заседания.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, право на ознакомление с материалами дел в электронном виде через информационную систему «Картотека арбитражных дел».

Ходатайство об ознакомлении с материалами дела в электронном виде подается с использованием информационной системы «Мой арбитр».

Определение может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение месяца со дня его вынесения.

Информация:

- информацию о движении апелляционной жалобы, о перерыве в судебном заседании, об отложении судебного

заседания по рассмотрению апелляционной жалобы можно получить в информационной системы «Картотека арбитражных

дел» kad.arbitr.ru

- телефон справочной службы <***>.

- запись на ознакомление с материалами арбитражного дела – тел. <***>, 647-59-89;


- с порядком обращения с ходатайством об участии в онлайн-заседании можно ознакомиться на официальном

сайте суда в сети Интернет: http://13ааs.arbitr.ru в разделе «Новости»;


- с порядком обращения с ходатайством об ознакомлении с материалами дела в электронном виде

можно ознакомиться на официальном сайте суда в сети Интернет: http://13ааs.arbitr.ru в разделе «Новости».


Председательствующий М.В. Тарасова

Судьи Н.А. Морозова

А.В. Радченко