Решение от 6 августа 2021 г. по делу № А60-49706/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-49706/2020
06 августа 2021 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 06 августа 2021 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.С. Ашихминой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев материалы дела №А60-49706/2020, по исковому заявлению АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО3, представитель по доверенности № 196-58-276 от 06.10.2020 г.,

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности № 66-РА-03/15069 от 24.12.2020 г.,

от иных лиц: не явились,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Акционерное общество "Уральский Электромеханический Завод" обратилось в суд с исковым заявлением Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

В ходе рассмотрения дела разногласия сторон сводились к определению рыночной стоимости земельных участков для расчета арендной платы.

Ответчик настаивал на применении отчетов об оценке от 18.11.2019 №№ 2257/19 и от № 2258/19, подготовленных ООО «Центр экономического содействия».

Истцом представлены отчеты НП «Уральская палата готового бизнеса» №07А-06/20, №07Б-06/20

По делу проведены две судебные оценочные экспертизы, заключения эксперта представлены в материалы дела.

Ответчик с представленными заключениями судебной экспертизы не согласился, заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений.

С учетом проведенных по делу судебных экспертизы, истец уточнил исковые требования, просит:

- признать недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8, общей площадью 65111 кв.м., определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 №№ 2257/19, подготовленным ООО «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость 42 322 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 20 245 000,00 руб.

- установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214, общей площадью 65111 кв.м., в размере 18 655 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 3 996 800,00 руб., которую использовать в редакции приложения № 3 к договору аренды;

- признать недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 2595,00 кв.м., определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2258/19, подготовленным ООО «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость 15 923 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 7 204 000,00 руб.

- установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37, общей площадью 2595,00 кв.м., в размере 11 251 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 2 401 900,00 руб., которую использовать в редакции приложения № 3 к договору аренды.

От специалиста-оценщика ФИО2 поступил отзыв, в котором специалист указала, что на момент подачи настоящего иска срок актуальности подготовленных ООО «Центр экономического содействия» отчетов, истек. Величина арендной платы, рассчитанная в отчетах в настоящий момент не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности. С учетом указанного ФИО2 просит отказать в удовлетворении требований в части признания недостоверной стоимости права аренды спорных земельных участков, определенную в соответствии с отчетами об оценки №2257/19 и № 2258/19.

В судебном заседании 22.07.2021 экспертом ФИО5 даны пояснения по составленным экспертным заключениям от 22.03.2021 и 17.05.2021.

В настоящем судебном заседании истцом заявлен отказ от требования о признании недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 2595,00 кв.м., определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2258/19, подготовленным ООО «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость 15 923 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 7 204 000,00 руб., а также требования о признании недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8, общей площадью 65111 кв.м., определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 №№ 2257/19, подготовленным ООО «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость 42 322 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 20 245 000,00 руб. с учетом доводов отзыва ФИО2, а также возражений против проведения по делу судебной экспертизы на предмет соответствия и достоверности отчетов № 2257/19 и № 2258/19.

Стороны на доводах, озвученных ранее настаивали.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

25.07.2019 года Истец обратился в ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением (№ 196-58-27-2679) о заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214, 66:41:0703006:37 (далее - Участков), на которых расположены объекты недвижимого имущества (здания и сооружения), принадлежащие Истцу.

Ранее между сторонами действовали договора аренды, срок действия которых истек 31.10.2019г.

Осуществляя полномочия собственника земельных участков ТУ Росимущества в Свердловской области, принято решение от 20.08.2019 г. № 458-р о предоставлении в аренду сроком с 01.11.2019 до 31.10.2024 земельных участков АО «УЭМЗ»:

- из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 66:35:0221001:214, с местоположением: Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8, с целевым использованием: под базу отдыха, общей площадью 65111 кв.м.;

- из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0703006:37, с местоположением: <...>, с целевым использованием: под здание административно-бытового назначения, общей площадью 2595 кв.м.

Письмом от 21.08.2019 г. № АР-10557/07 Территориальное управление Росимущества в Свердловской области сообщило, что проекты договоров аренды перечисленных земельных участков будут и направлены после проведения оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков.

29.01.2020 г. Истец получил проект договора аренды (письмо Ответчика от 22.01.2020 № 66-МД-07/646), предметом которого являлось предоставление в аренду 2-х земельных участков с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214, 66:41:0703006:37.

По результатам рассмотрения проекта договора Истцом было направлено обращение в адрес Ответчика (от 11.02.2020 № 196-58-27-649) о внесении изменений в расчет арендной платы в связи с наличием второго правообладателя в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0703006:37 (Раевского, 13) и необходимостью обосновать установленный размер арендной платы по 2-м земельным участкам, завышенный, по мнению Истца.

Ответчик, в ответ на обращение, направил Истцу (письмом от 25.03.2020 № 66-07/3359) проекты 2-х договоров аренды в окончательной редакции, оформленные на каждый земельный участок в отдельности (получены Истцом 16.05.2020 г.). В письме Ответчик сообщил, что размер арендной платы по договорам аренды Участков установлен на основании независимой оценки рыночной стоимости права аренды, проведенной за счет средств федерального бюджета. ТУ Росимущества в Свердловской области проводит экспертизу отчетов об оценке на соответствие их законодательству об оценочной деятельности, не обладая полномочиями по проверке обоснованности расчетов. Учитывая, что соответствующий отчёт оценщика надлежащим образом не оспорен, ТУ Росимущества в Свердловской области указало, что не имеет возможности изменить размер арендной платы. Оценка рыночной стоимости права аренды проведена ООО «Центр экономического содействия».

Истец, посчитав установленный Ответчиком, на основании отчётов об оценке ООО «Центр экономического содействия» от 18.11.2019 № 2257/19, № 2258/19, размер арендной платы по спорным земельным участкам завышенным, противоречащим принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователя, а примененную в расчете арендной платы рыночную стоимость недостоверной сообщил Ответчику письмом от 29.05.2020 № 196-58-27-2260 о намерении урегулировать возникшие разногласия в судебном порядке.

27 августа 2020 г. письмом № 196-58-27-3857 Ответчику направлены протоколы разногласий с приложениями № 3 к договорам, изложенным в редакции арендатора (вх. ТУ Росимущества в Свердловской области от 31.08.2020 № 66-17206).

В подтверждении своих доводов о завышенном размере арендной платы и рыночной стоимости в представленных ответчиком отчетах, Истец представил в материалы дела результаты независимой оценки, проведенной по состоянию на 18.11.2019 г. НП «Уральская ПГБ», отчеты от 29.07.2020 №№ 07А-06-20, 07Б-06-20.

Ответчик не согласился с результатами оценки проведенной истцом.

Поскольку стороны не смогли урегулировать возникшие в ходе согласования условия договора разногласия, истец обратился с настоящим иском в суд.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 66:35:0221001:214 и 66:41:0703006:37по состоянию на 01.11.2019г., а также сроком на пять.

В рамках настоящего дела судом назначено две судебные экспертизы. Проведение экспертизы поручено ООО «Галвэкспертиза».

23.03.2021 и 20.05.2021 в материалы дела поступили заключения эксперта ФИО5 от 22.03.2021 и 17.05.2021.

Ответчик не согласившись с выводами эксперта, заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта ФИО5 для дачи пояснений по проведенным исследованиям.

С учетом заявленных истцом требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренда, определенной в отчетах об оценке № 2257/19 и №2258/19, составленных по заказу ответчика, суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2

От ФИО2 в материалы дела поступил отзыв, согласно которому на момент подачи иска истек срок актуальности итоговых величин, определенных в отчетах. Заключение договора аренды на основании не актуальных отчетов не допустимо.

С учетом поступившего отзыва и заявленных истцом требований, судом на рассмотрение сторон поставлен вопрос о назначении по делу судебной экспертизы для проверки достоверности и подлинности отчетов № 2257/19, 2258/19. При этом суд руководствовался положениями Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Стороны заявили возражения против назначения по делу судебной экспертизы с целью проверки достоверности отчетов.

Истцом заявлен отказ от требований о признании недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 2595,00 кв.м., определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2258/19, подготовленным ООО «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость 15 923 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 7 204 000,00 руб., а также требования о признании недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8, общей площадью 65111 кв.м., определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 №№ 2257/19, подготовленным ООО «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость 42 322 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 20 245 000,00 руб.

Согласно ч. 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии с ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ от иска, уменьшение размера исковых требований, признание иска ответчиком, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Поскольку ходатайство об отказе от исковых требований в части заявлено до принятия судебного акта, не противоречит закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушает прав и законных интересов других лиц, суд принимает частичный отказ истца от иска на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, производство по делу в части требований о признании недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 2595,00 кв.м., определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2258/19, подготовленным ООО «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость 15 923 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 7 204 000,00 руб., а также требования о признании недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8, общей площадью 65111 кв.м., определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 №№ 2257/19, подготовленным ООО «Центр экономического содействия», в размере: рыночная стоимость 42 322 000,00 руб., рыночная стоимость права аренды сроком на 5 лет – 20 245 000,00 руб. подлежит прекращению на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Далее судом рассмотрены требования об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельных участков.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из материалов дела, пояснений лиц, участвующих в деле судебном заседании следует возникновение между сторонами разногласий при заключении договоров аренды земельных участков в части, касающейся редакции Приложения № 3 и применяемой при расчете арендной платы рыночной стоимости земельных участков.

Таким образом, судом подлежит разрешению возникший между сторонами спор - разногласия относительно расчета размера арендной платы за пользование земельными участками, в части установления рыночной стоимости земельных участков.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В материалы дела сторонами представлены:

- со стороны ответчика: отчеты об оценке от 18.11.2019г. №2257/19, 2258/19, согласно которым оценщиком определена рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37 в размере 7 204 000 руб. (на 5 лет), годовая арендная плата в размере 1 440 800 руб., годовая арендная плата для АО «УЭМЗ» в размере 1 027 926 руб. 13 коп. (с учетом наличия еще одного правообладателя помещений). Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214 определена в размере 20 245 000 руб.(на 5 лет), годовая арендная плата за весь земельный участок составила 4 049 000 руб.

- со стороны истца в материалы дела представлены отчеты об оценке рыночной стоимости № 07А-06/20 и № 07Б-06/20, согласно которым оценщиком определена рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37 в размере 3 029 000 руб. (на 5 лет), годовая арендная плата для АО «УЭМЗ» в размере 432 202 руб. 70 коп. (с учетом наличия еще одного правообладателя помещений). Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214 определена в размере 4 938 000руб., годовая арендная плата за весь земельный участок составила 987 600 руб.

С учетом разногласий сторон и представленных в материалы дела отчетов об оценке суд счел необходимым назначить по делу судебную экспертизу.

Согласно представленным заключениям эксперта от 22.03.2021 и 17.05.2021 эксперт пришел к следующим выводам:

рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37 составила руб., годовая арендная плата в размере 2 401 900 руб., годовая арендная плата для АО «УЭМЗ» в размере 342 722 руб. 90 коп. (с учетом наличия еще одного правообладателя помещений). Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214 определена в размере 3 996 800 руб., годовая арендная плата за весь земельный участок составила 799 360 руб.

Истец уточнил исковые требования с учетом поступивших в материалы дела заключений эксперта.

Ответчик заявил возражения против принятия результатов экспертизы, ссылаясь на несоответствие заключений требованиям ФСО № 7, в части проведения экспертизы без осмотра земельных участков и расположенных на них объектах, выбор ненадлежащих объектов-аналогов для сравнения, отсутствие анализа рынка в представленных заключениях, проведение экспертизы без учета наличия коммуникаций на земельном участке. Настаивал на применении выводов, отраженных в отчетах № 2257/19 и № 2258/19.

Суд, рассмотрев возражения ответчика не нашел оснований для принятия доводов ввидуследующего.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам

Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в абзаце 4, 6 пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Таким образом, арбитражный суд, проанализировав положения законодательства об определении арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, приходит выводу о том, что действующее законодательство устанавливает для осуществления сделки обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), но не имеет указаний на то, что договор аренды должен быть заключен на основании отчета независимого оценщика.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт «г» пункта 2 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 20.02.2020)).

Вместе с тем, ни земельное законодательство, ни Закон об оценочной деятельности не устанавливают в данном случае для сторон при заключении договора аренды обязательности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, привлеченным какой-либо из сторон.

Из установленных по делу обстоятельств также не следует, что величина стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в спорном отчете, являлась обязательной для сторон договоров аренды.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, срок актуальности и законности использования итоговых величин, полученных в отчетах об оценке №№ 2257/19, 2258/19, дата составления которых 18 ноября 2019 г., истек 18 мая 2020 года, то есть до момента подачи иска об урегулировании спора (05 октября 2020 года). Величина арендной платы, рассчитанная в отчетах №№ 2257/19. 2258/19. составленных 18.11.2019 г., в настоящий момент не соответствует требованиям ст. 12 Закона об оценочной деятельности для совершения сделки.

В данном случае имеет место преддоговорной спор. Для определения стоимости имущества, расчета арендных платежей и, следовательно, заключения договора аренды по решению суда использование результатов оценки в отчетах (экспертизах), составленных позднее 6 месяцев назад не допустимо.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В случае если суд обяжет стороны заключить спорный договор, их права и обязанности возникнут с момента вступления решения в законную силу (ст.180 АПК РФ). Обязать по решению суда заключать договор аренды задним числом для государственного органа не допустимо.

Согласно п.п. 4.2, 4.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Исходя из системного толкования указанных норм, в настоящий момент представленные Заключения эксперта от 22.03.2021 и от 17.05.2021, оценка аренды в котором проведена на ретроспективную дату (с 01.11.2019г. по 31.10.2024г.), то есть на момент истечения срока предыдущего договора аренды, что в силу указанных выше норм необходимо для заключения договора аренды на новый срок, при этом текущей датой с момента вступления решения суда в законную силу, является единственным доказательством в материалах дела по срокам отвечающим принципу допустимости.

На основании изложенного, суд полагает, что рыночная стоимость земельных участков, определенная в отчетах № 2257/19 и 2258/19 применению не подлежит в связи с утратой актуальности.

Рассмотрев доводы ответчика о несоответствии заключений судебной экспертизы положениям Закона об оценочной деятельности и ФСО, суд полагает, что доводы ответчика не нашли своего подтверждения в том числе с учетом пояснения судебного эксперта, данных в судебном заседании 22.07.2021.

Так, из представленных заключений следует, что экспертом в полной мере приведен анализ рынка, учтены все существенные показатели при даче заключения, применены соответствующие корректировочные/поправочные коэффициенты. При даче заключения о рыночной стоимости земельных участков сроком на пять лет экспертом указано об использовании при расчетах итогов заключения от 22.03.2021, а также в судебном заседании даны пояснения о применении в расчетах итогов исследований и выводов приведенных в первом заключении от 22.03.2021г.

Судом не установлено неустранимых нарушений при проведении судебных экспертиз, экспертом даны исчерпывающие пояснения по всем вопросам лиц, участвующих в деле.

На основании изложенного судом при принятии решения по настоящему делу приняты заключения судебной экспертизы от 22.03.2021 и 17.05.2021г., которые положены в основу решения при урегулировании разногласий при заключении договоров аренды между сторонами.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) сформулирован правовой подход, в силу которого разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

С учетом изложенного, суд полагает необходимым урегулировать разногласия возникшие между сторонами при заключении договоров аренды и изложить Приложение № 3 к договорам аренды, приняв редакцию истца с учетом выводов, изложенных в заключениях судебной экспертизы от 22.03.2021 и от 17.05.2021.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 49, п. 4 ч. 1 ст. 150, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ТЕРРИТОРИАЛЬНЫМ УПРАВЛЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214.

Изложить Приложение № 3 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:35:0221001:214 в следующей редакции:

Приложение № 3к договору аренды земельного участкаот «»20 г. №

РАСЧЁТ арендной платы

Кадастровый номер земельного участка:66:35:0221001:214

Местоположение; Свердловская область, г. Березовский, Белоярская зона отдыха, 3 проезд, 8Категория земель:земли особо охраняемых территорий объектов

Разрешённое использование:Под базу отдыха

Площадь, кв. м:65111. 00

Расчёт выполнен в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», заключением экспертизы по оценочной экспертизе дела №А60-49706/2020 Арбитражного суда Свердловской области по состоянию на 01.11.2019г.

А = Р/С

А - арендная плата

Р - рыночная стоимость права пользования на условиях аренды, рассчитанная за весь срок аренды С - срок аренды

Рыночная стоимость земельного участка, руб.

3 996 800,00

Срок аренды, лет

5,00

Годовая арендная плата за весь земельный участок, руб.

799 360,00

Периоды начисления арендной платы:

2019 год

За период с 01.11.2019 по 31.12.2019, руб.

132 502,61

Итого за 2019 год, руб.

132 502,61

2020 год

За период с 01.01.2020 по 31.03.2020, руб.

199 840

За период с 01.04.2020 по 30.06.2020, руб.

199 840

За период с 01.07.2020 по 30.09.2020, руб.

199 840

За период с 01.10.2020 по 31.12.2020, руб.

199 840

Итого за 2020 год, руб.

799 360

Перечисление денежных средств осуществляется по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК по Свердловской области (Территориальное управление

Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской

области л/с <***>);

ИНН получателя: <***>;

КПП получателя: 667001001;

Банк получателя: Уральское ГУ Банка России г. Екатеринбург; БИК: 046577001; Счет № 40101810500000010010; ОКТМО 65701000;

КБК 167 111 05 021 01 6000 120 (для суммы арендной платы); КБК 167 116 07 090 01 9000 140 (для суммы пеней); по договору №, дата.

Арендодатель:

ТУ Росимущества в Свердловской области

ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 667001001

адрес: 620075, <...>

тел.: <***>

факс: <***>

E-mail: tu66@rosim.ru

Арендатор:

Акционерное общество «Уральский электромеханический завод»

ОГРН <***> ИНН <***>

Адрес: 620137, <...> стр. 9

E-mail: uemp@uemp.ural.ru

тел.: <***>

факс: <***>_______________________________________________

2. Урегулировать разногласия, возникшие между АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ТЕРРИТОРИАЛЬНЫМ УПРАВЛЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37.

Изложить Приложение № 3 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0703006:37 в следующей редакции:

Приложение № 3 к договору аренды земельного участка

от« »20 г. №

РАСЧЁТ арендной платы

Кадастровый номер земельного участка: 66:41:0703006:37

Местоположение: <...>

Категория земель: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: Под здание административно-бытового назначения

Площадь, кв. м: 2 595, 00

Общая площадь здания, расположенного на земельном участке, кв. м: 1742,40

Общая площадь помещений, принадлежащих АО «УЭМЗ», кв. м: 1243,10

Расчёт выполнен в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07,2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», заключением экспертизы по оценочной экспертизе дела №А60-49706/2020 Арбитражного суда Свердловской области по состоянию на 01.11.2019г.

А = Р / С

А—арендная плата

Р - рыночная стоимость права пользования на условиях аренды, рассчитанная за весь срок арендыС - срок аренды

Рыночная стоимость земельного участка, руб.

2 401 900,00

Срок аренды, лет

5,00

Годовая арендная плата за весь земельный участок, руб.

480 380,00

Годовая арендная плата дли АО «УЭМЗ»

342 722,90

Периоды начисления арендной платы:

2019 год

За период с 01.11.2019 по 31.12.2019, руб.

56 810,05

Итого за 2019 год, руб.

56 810,05

2020 год

За период с 01.01.2020 по 31.03.2020, руб.

85 680, 73

За период с 01.04.2020 по 30.06.2020, руб.

85 680, 73

За период с 01.07.2020 по 30.09.2020, руб.

85 680, 73

За период с 01.10.2020 по 31.12.2020, руб.

85 680, 73

Итого за 2020 год, руб.

342 722,90

Перечисление денежных средств осуществляется по следующим реквизитам:

Получатель платежа: УФК по Свердловской области (Территориальное управление

Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской

области л/с <***>);

ИНН получателя: <***>;

КПП получателя: 667001001;

Банк получателя: Уральское ГУ Банка России г. Екатеринбург; БИК: 046577001;

Счет № 40101810500000010010; ОКТМО 65701000;

КБК 167 111 05 021 01 6000 120 (для суммы арендной платы); КБК 167 116 07 090 01 9000 140 (для суммы пеней); по договору №, дата.

Арендодатель:

ТУ Росимущества в Свердловской области

ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 667001001

адрес: 620075, <...>

тел.: <***>

факс: <***>

E-mail: tu66@rosim.ru

Арендатор:

Акционерное общество «Уральский электромеханический завод»

ОГРН <***> ИНН <***>

Адрес: 620137, <...> стр. 9

E-mail: uemp@uemp.ural.ru

тел.: <***>

факс: <***>

_______________________________________________________________________

В части требований АО «УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД» о признании недостоверной использовавшуюся ТУ Росимущества в Свердловской области при расчёте арендной платы величину рыночной стоимости и рыночной стоимости права аренды земельных участков, определенную в соответствии с отчётом об оценке от 18.11.2019 № 2258/19 и отчётом об оценке от 18.11.2019 №№ 2257/19 производство по делу прекратить.

Взыскать с ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УРАЛЬСКИЙ ЭЛЕКТРОМЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД" (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей 00 копеек.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяЕ.С. Ашихмина