Решение от 9 августа 2017 г. по делу № А40-81581/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А40-81581/17-37-309
г. Москва
09 августа 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2017 года

Полный текст решения изготовлен 09 августа 2017 года

Арбитражный суд г.Москвы в составе:

Судьи Скачковой Ю.А. единолично

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ФГУП "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ПО РАЗМЕЩЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ И ОБСЛУЖИВАНИЮ ОБЪЕКТОВ КАЗНЫ" (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 01.07.2003)

к ответчику: ООО "КЛЕО" (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 14.01.2010)

о взыскании609 821, 07 руб. и расторжении договора

с участием:

от истца – ФИО2 по доверенности от 25.08.2016

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 08.05.2017

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КЛЕО» с требованием о взыскании задолженности по арендной плате в размере 218 077 руб. 77 коп. за период с 01.08.2016 года по 10.09.2016 года, пени 391 743 руб. 30 коп. за период с 03.08.2016 года по 28.04.2017 года с последующим начислением пени на сумму долга по ставке 0,7% за каждый день просрочки с момента вступления решения суда в законную силу по день фактической оплаты, расторжении договора аренды объектов федерального недвижимого имущества от 11.07.2016 года № Р16-А/473, заключенного между Федеральным государственным унитарным предприятием «Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» и обществом с ограниченной ответственностью «КЛЕО».

Иск заявлен на основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 606, 614, 622 ГК РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды объектов федерального недвижимого имущества от 11.07.2016 года № Р16-А/473.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв, платежное поручение от 28.07.2017 года № 479 на сумму 218 077 руб. 77 коп., подтверждающее оплату долга по договору аренды объектов федерального недвижимого имущества от 11.07.2016 года № Р16-А/473 в полном объеме.

Суд, рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела между доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Федеральному государственному унитарному предприятию «Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» (истец) на праве хозяйственного ведения принадлежат объекты недвижимого имущества, а именно:

1) Памятник истории и культуры Бастион «Обертайх»: редюит «Бастиона Обертайх». Площадь: общая 632.6 кв.м. Этажность: 2. Подземная этажность: 1.

Адрес (местоположение):

Россия, <...> дом №5

Кадастровый (или условный) номер: 39:15:132502:39;

2) Памятник истории и культуры Бастион «Обертайх»: полукапонир «Бастиона Обертайх».

Площадь: общая 55.9 кв.м. Этажность: 1.

Адрес (местоположение):

Россия, <...> дом №5

Кадастровый (или условный) номер: 39:15:132502:45;

3) Памятник истории и культуры Бастион «Обертайх» каземат редюита «Бастиона Обертайх».

Площадь: общая 55.6 кв.м. Этажность: 1.

Арес (местоположение):

Россия, <...> дом №5

Кадастровый (или условный) номер: 39:15:132502:40.

11.07.2016 с согласия Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество), в соответствии с протоколом аукциона от 23.06.2016 № 1 и пунктом 15 части 1 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» между Федеральным государственным унитарным предприятием «Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» (истцом) и обществом с ограниченной ответственностью «КЛЕО» (ответчиком) заключен договор аренды объектов федерального недвижимого имущества от 11.07.2016 года № Р16-А/473.

Согласно п. 1.1 договора Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объекты федерального недвижимого имущества, общей площадью 744,1 кв. м, в том числе:

- Памятник истории и культуры Бастион «Обертайх»: редюит «Бастиона Обертайх», Литер А, общей площадью: 632,6 кв. м, этажность: 2, подземная этажность: 1, (свидетельство о государственной регистрации права выдано 04.03.2015, серия 39-АБ №473906, номер регистрации права хозяйственного ведения 39/001-39-39-01/381/2014-405/1 от 04.03.2015);

- Памятник истории и культуры Бастион «Обертайх»: каземат редюита «Бастиона Обертайх», Литер Б, общей площадью: 55,6 кв. м, этажность: 1 «Свидетельство о государственной регистрации права выдано 04.03.2015, серия 39-АБ № 473908, номер регистрации права хозяйственного ведения 39-39/001-39-39-01/381/2014-407/1 от 04.03.2015);

- Памятник истории и культуры Бастион «Обертайх»: полукапонир «Бастиона Обертайх», Литер В, общей площадью: 55,9 кв. м, этажность: 1 (свидетельство о государственной регистрации права выдано 04.03.2015, серия 39-АБ №473907, номер регистрации права хозяйственного ведения 39-39/001-39-39-01/381/2014-406/1 от 04.03.2015);

являющиеся объектами культурного наследия регионального значения и находящиеся в хозяйственном ведении ФГУП «Росразмещение», расположенные по адресу: <...>, назначение: Нежилые.

Согласно условиям договора общество с ограниченной ответственностью «КЛЕО» (ответчик) принимает на себя следующие обязательства:

п. 2.2.3. Своевременно вносить арендную плату за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в сумме определенной п. 3.1. настоящего договора, на основании выставленного Арендодателем счета, а при его отсутствии на основании Договора.

п. 2.2.4. В течение 15-ти календарных дней с даты подписания настоящего договора заключить с эксплуатирующими организациями договоры на коммунальные услуги, и кроме того с арендодателем договоры на эксплуатационные и административно – хозяйственные услуги, а так же на обслуживание и ремонт пожарных гидрантов, охранной и пожарной сигнализации, необходимые для содержания и технической эксплуатации арендуемого имущества на срок, указанный в главе 4 договора (с 11.07.2016 года по 10.07.2041 года).

В соответствии с п. 3.1. согласно расчету при подписании настоящего договора за указанное в пункте 1.1. имущество устанавливается годовая арендная плата в размере 1 962 699 руб. 90 коп. с учетом налога на добавленную стоимость.

Согласно пункту 6.2. договор подлежит досрочному расторжению и арендатор выселению если;

п. 6.2.3. Арендатор не внес арендной платы в полном объеме более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа.

п. 6.2.8. При умышленном или неосторожном ухудшении Арендатором состоянияарендуемого имущества, инженерного оборудования и прилегающих территорий либоневыполнении обязанностей, предусмотренных п. п. 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.11, 2.2.13, 2.2.16, 2.2.18, 3.2 договора.

Истец полагает, что имеются предусмотренные договором основания для его досрочного расторжения, а именно:

сумма задолженности за период с 01.08.2016 года по 10.09.2016 года по состоянию на 28.04.2017 года составляет 218 077 руб. 77 коп;

ответчик не заключил с эксплуатирующими организациями договоры на коммунальные и административно-хозяйственные услуги, а также на обслуживание и ремонт пожарных гидрантов, охранной и пожарной сигнализации, необходимые для содержания и технической эксплуатации арендуемого имущества на срок, указанный в главе 4 договора.

Согласно п. 5.3. В случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в п. 3.2 договора, начисляются пени в размере 0,7% с подлежащей оплате сумы арендной платы за каждый день просрочки, которые перечисляются арендатором на расчетный счет арендодателя, указанный в п. 3.2 настоящего договора.

Истцом начислены пени по договору аренды объектов федерального недвижимого имущества от 11.07.2016 года № Р16-А/473 за период с 03.08.2016 года по 28.04.2017 года в общем размере 391 743 руб. 30 коп.

Федеральным государственным унитарным предприятием «Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» в адрес общества с ограниченной ответственностью «КЛЕО» направлена претензия – уведомление о расторжении договора от 25.11.2016 года № 1265 с требованием в течение 30 дней с даты получения настоящей претензии – уведомления о расторжении договора, перечислить на счет Федерального государственного унитарного предприятия «Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» задолженности по договору, пени в соответствии с п. 5.3 договора, освободить объекты, переданные по договору и передать их по акту приема-передачи.

Поскольку указанная претензия оставлена ответчиком без ответа, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиям закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о взыскании суммы основного долга по договору аренды объектов федерального недвижимого имущества от 11.07.2016 года № Р16-А/473, так как ответчиком в материалы дела представлено платежное поручение от 28.07.2017 года № 479 на сумму 218 077 руб. 77 коп., подтверждающее оплату долга в полном объеме.

Также суд не находит правовых снований для расторжения договора аренды объектов федерального недвижимого имущества от 11.07.2016 года № Р16-А/473, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2).

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п.1).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2)..

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На дату рассмотрения искового заявления задолженность ответчика по оплате арендных платежей полностью погашена (платежное поручение № 479 от 28.07.2017 года).

Поскольку долг по арендной плате оплачен на дату рассмотрения дела в полном объеме, наличие долга не может выступать в качестве основания расторжения договора.

Как из условий п.2.2.4 договора аренды, в связи с его заключением ответчик должен был заключить ряд дополнительных договоров: коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги, на охрану, на обслуживание и ремонт пожарных гидрантов, охранной и пожарной сигнализации, договор страхования переданного в аренду недвижимого имущества и Заключение Ответчиком таких дополнительных договоров, разумеется, привело бы к необходимости осуществления Ответчиком дополнительных существенных расходов.

Суд не принимает ссылку истца на нарушение ответчиком данного условия в качестве основания для расторжения договора, при этом исходит из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Как следует из материалов дела, заключая с ответчиком рассматриваемый договор аренды, истец не проинформировал Ответчика о следующих обстоятельствах, известных на дату заключения договора аренды Истцу и имевших существенное значение для принятия Ответчиком решения о совершении такой сделки:

В мае 2015 г. ООО «МАРКЕР» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, ответчиком по которому являлось ФГУП «Росразмещение». Предметом спора являлись права ООО «МАРКЕР» в отношении владения и использования недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды, позднее заключенного между истцом и ответчиком. Определением Арбитражного суда Калининградской области по делу А21-3356/2015 от 15.05.2015 г. указанное исковое заявление было принято к рассмотрению, было возбуждено производство по соответствующему арбитражному делу.

Однако при заключении рассматриваемого договора аренды недвижимого имущества истец не проинформировал ответчика о том, что в отношении прав аренды недвижимого имущества, являющегося предметом договора, имеются притязания у третьего лица - ООО «МАРКЕР».

08.08.2016 г. ООО «МАРКЕР» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, в котором просило суд признать недействительным договор аренды, заключенный между ФГУП «Росразмещение» и ООО «КЛЕО» по результатам проведения торгов № 020616/1479979/01, и применить последствия недействительности сделки в виде обязания ООО «КЛЕО» возвратить переданное по указанному договору аренды недвижимое имущество, а также признать незаконными действия организатора торгов и самих торгов. Определением Арбитражного суда Калининградской области по делу А21-5959/2016 от 09.08.2016 г. указанное исковое заявление было также принято к производству.

В рамках данного дела ООО «Маркер» обратилось с ходатайством об обеспечении иска в виде приостановления исполнения договора аренды недвижимого имущества, заключенного ФГУП «Росразмещение» и ООО «КЛЕО». Определением Арбитражного суда Калининградской области по делу А21-5959/2016 от 09.08.2016 г. указанное ходатайство ООО «МАРКЕР» было удовлетворено, исполнение договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком было приостановлено.

В рамках исполнения указанного определения Арбитражного суда Калининградской области 17.08.2016 г. Управлением Федеральной службы судебных приставов по Калининградской области ОСП Ленинского района в отношении ООО «КЛЕО» было возбуждено соответствующее исполнительное производство, в ту же дату в адрес ООО «КЛЕО» судебными приставами было направлено требование о приостановлении рассматриваемого договора аренды.

В результате совершения действий в рамках исполнительного производства действие договора аренды было приостановлено, о чем 10.09.2016г. составлен Акт о временном возврате ответчиком ООО «КЛЕО» истцу ФГУП «Росразмещение» объектов федерального недвижимого имущества: 1) Памятник истории и культуры Бастион «Обертайх»: редюит «Бастиона Обертайх». Площадь: общая 632.6 кв.м. Этажность: 2. Подземная этажность: 1.

Адрес (местоположение):

Россия, <...> дом №5

Кадастровый (или условный) номер: 39:15:132502:39;

2) Памятник истории и культуры Бастион «Обертайх»: полукапонир «Бастиона Обертайх».

Площадь: общая 55.9 кв.м. Этажность: 1.

Адрес (местоположение):

Россия, <...> дом №5

Кадастровый (или условный) номер: 39:15:132502:45;

3) Памятник истории и культуры Бастион «Обертайх» каземат редюита «Бастиона Обертайх».

Площадь: общая 55.6 кв.м. Этажность: 1.

Арес (местоположение):

Россия, <...> дом №5

Кадастровый (или условный) номер: 39:15:132502:40.

По результатам составленного акта между ФГУП «Росразмещение» и ООО «КЛЕО» 10.09.2016 г. заключено Дополнительное соглашение № Р16-С/698 к договору аренды от 31.10.2016 г. Дополнительным соглашением предусмотрено приостановление исполнения договора с 10.09.2016 г. Недвижимое имущество, являвшееся предметом договора аренды, было возвращено арендодателю. По окончании приостановки договора стороны договорились: истец вернуть, а ответчик принять имущество в аренду.

По состоянию на дату судебного заседания договор аренды не возобновлен, недвижимое имущество, являвшееся предметом договора аренды, находится у арендодателя и ООО «КЛЕО» не возвращен.

Вышеизложенные обстоятельства не позволили ООО «КЛЕО» получить от рассматриваемого договора аренды тот экономический результат, на который ответчик рассчитывал при заключении такого договора.

Кроме того, в соответствии с положениями дополнительного соглашения о 10.09.2016г. у ответчика от отсутствовали основания для реализации положений пункта 2.2.4. договора о заключении договоров на обслуживание помещений ввиду их возврата арендодателю.

Кроме того, неисполнение ответчиком обязательств, предусмотренных п. 2.2.4 договора аренды, связано с тем, что истец при заключении рассматриваемого договора аренды не проинформировал ответчика, действующего в качестве арендатора, об имеющихся притязаниях в отношении арендуемого недвижимого имущества со стороны третьих лиц, что привело к приостановлению действия заключенного сторонами договора аренды.

Нарушений ответчиком п.п. 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.13, 2.2.16, 2.2.18 договора аренды судом неустановленно.

Суд считает ходатайство ответчика о снижении суммы пени подлежащим удовлетворению, сумма пени в заявленной истцом размере являете завышенной, в связи с чем суд снижает размер взыскиваемой неустойки до 40 000 руб.

Таким образом, судом установлено, что у ответчика отсутствует задолженность по арендным платежам, следовательно, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 218 077 руб. 77 коп. за период с 01.08.2016 года по 10.09.2016 года, расторжении договора аренды объектов федерального недвижимого имущества от 11.07.2016 года № Р16-А/473 не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиям закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истец правомерно начислил ответчику пени за период с 03.08.2016г. по 28.04.2017г. на долг, образовавшийся за период с 11.07.2016г, дату передачи помещений по Акту, по 10.09.2016г., дату приостановления договора Дополнительным соглашением от 10.09.2016г.

Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ ввиду несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Суд учитывая обстоятельства рассматриваемого спора считает обоснованным применение к заявленной сумме пени 391 743 руб. 30 коп. положений ст. 333 ГК РФ и снижение пени до 40 000 руб. 00 коп.

Требование о начислении пени с момента вступления решения суда в законную силу по день фактической оплаты удовлетворению не подлежит в связи с тем, что долг погашен в полном объеме платежным поручением от 28.07.2017г., в связи с чем, долг на дату принятия решения отсутствует.

Согласно п. 26 Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком после обращения истца в суд и принятии решения по такому делу судебные издержки также подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

В связи с изложенным, госпошлина по имущественному требованию подлежит взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета РФ, госпошлина по требованию о расторжении договора взысканию не подлежит ввиду отказа в удовлетворении требования.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 606, 614, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65,70, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КЛЕО" (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 14.01.2010) в пользу Федерального государственного унитарного предприятия "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ПО РАЗМЕЩЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ И ОБСЛУЖИВАНИЮ ОБЪЕКТОВ КАЗНЫ" (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 01.07.2003) пени 40 000 (сорок тысяч) руб. 00 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КЛЕО" (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 14.01.2010) в доход Федерального бюджета РФ 15 196 (пятнадцать тысяч сто девяносто шесть) руб. 00 коп. госпошлину.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова