Решение от 26 февраля 2024 г. по делу № А40-6391/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-6391/23-61-53
г. Москва
26 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТРО-КОМ" (127238, г. Москва, вн.тер.г. мун. округ Западное Дегунино, Верхнелихоборская ул., д. 11, стр. 2, ком. 11, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.10.2017, ИНН: <***>, КПП: 774301001)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" (109240, г. Москва, вн.тер.г. мун. округ Таганский, Гончарная ул., д. 35/5, стр. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.11.2022, ИНН: <***>, КПП: 770501001)

третье лицо: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" (125009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>, КПП: 770401001)

об изменении условий договора от 18.05.2018 г. № Д-2018-000013

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 01.01.2024г.

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 28.12.2023 г.

от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 25.12.2023 г.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТРО-КОМ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)", с учетом принятых судом в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ, об изменении условий договора аренды федерального имущества от 18.05.2018 г. № Д-2018-000013 путем установления с 19.07.2022 величины ежемесячной арендной платы в размере 2 476 336 руб.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ"

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования по доводам искового заявления, с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных исковых требований возражал по доводам отзыва.

Представитель третьего лица изложил позицию по спору.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 18.05.2018 г. № Д-2018-000013, по условиям которого истцу передано в аренду федеральное недвижимое имущество площадью 9 037,5 кв.м., сооружение (забор) протяженностью 624 м. и движимое имущество (ворота, шлагбаум), расположенное по адресу: <...>, 14-28.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с момента государственной регистрации до 18.05.2023 (пять лет).

Согласно п. 4.2 договора, сумма арендной платы определена по результатам аукциона и составляет 1 541 646 руб. 92 коп. в месяц, в том числе НДС 18 %.

В соответствии с п. 4.3 договора, внесение арендной платы производится до десятого числа текущего месяца.

В соответствии с п. 4.11 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в связи с изменением рыночной стоимости права пользования и владения объектом, но не чаще чем один раз в год, или на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором уведомления, который определяется в любом случае не позднее десяти календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре.

Уведомлением, исх. № 901 от 13.07.2022, ответчиком изменена ставка арендной платы на основании отчета об оценке ООО «КК «2Б Диалог» № ФТЦ/2022-СК-15 от 01.07.2022, согласно которому ежемесячная арендная плата с НДС составляет 4 660 034 руб.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Условиями договора не установлена арендная плата в зависимости от нормативно-правовых актов.

Истцом представлен отчет, составленный ООО «Оценочная компания «Эксперт», согласно которому размер арендной платы составляет 1 917 000 руб. в месяц, с учетом НДС.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Указанное разъяснение направлено на защиту прав и законных интересов арендаторов, в тех случаях, когда арендодатель имеет право увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, но это увеличение несправедливо, не является эквивалентным и приводит к получению арендодателем экономически необоснованной выгоды, а для арендатора влечет убытки, вызванные резким, единовременным и многократным повышением арендной платы.

Когда законность изменения существенных условий договора, в частности, относительно размера арендной платы ввиду его недостоверности, оспаривается одной стороной на том основании, что другой стороной неправильно определена ставка подлежащей установлению арендной платы, то оспаривание результата определения арендодателем рыночной стоимости объекта аренды должно происходить посредством иска, направленного на установление судом иной, действительной рыночной стоимости объекта аренды, определенной на ту же дату.

Аналогичная правовая позиция изложена, например, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.12.2018 по делу № А40-246393/17-180-2096.

В связи с наличием у сторон разногласий в части величины ежемесячной арендной платы, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная оценочная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ПрофОценка и Экспертиза» (143405, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, КРАСНОГОРСК ГОРОД, ОКТЯБРЬСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 5, ПОМ 12, ОФИС 2) ФИО5, перед экспертом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость объектов, переданных по договора аренды № Д-2018-000013 от 18.05.2018 г. по состоянию на 01.07.2022?.

Согласно заключению эксперта от 30.11.2023 № 10/11-2023-5ЗЭ, рыночная стоимость объектов, переданных по договору аренды № Д-2018-000013 от 18.05.2018 по состоянию на 01.07.2022 составляет 2 476 336 руб.

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ экспертное заключение ООО «ПрофОценка и Экспертиза», приходит к выводу о том, что указанное заключение отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, все выводы эксперта научно обоснованы, логичны, не содержат противоречий, в связи с чем оно является надлежащим, достоверным и допустимым доказательством по делу.

Таким образом, поскольку существенное увеличение ответчиком арендной платы произошло непропорционально изменению ставок арендной платы в городе Москве, что учитывая приведенные разъяснения и положения ст.ст. 1, 10 ГК РФ является злоупотреблением правом со стороны ответчика в целях получения необоснованной экономической выгоды при определении ставки арендной платы в спорный период, заявленные в настоящем деле требования подлежат удовлетворению с установлением арендной платы в размере 2 476 336 руб. в месяц, с учетом НДС, оснований установления иной ставки арендной платы судом при рассмотрении дела не установлено.

Судебные расходы по делу распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 49, 51, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить с 19.07.2022 г. величину ежемесячной арендной платы в размере 2 476 336 руб. по договору аренды федерального имущества № Д2018-000013 от 18.05.2018 г.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТРО-КОМ" судебные расходы на оплату экспертизы в размере 65 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.В. Орлова