Решение от 18 октября 2022 г. по делу № А74-4295/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-4295/2022
18 октября 2022 года
г. Абакан



Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18 октября 2022 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Т.В. Чумаченко при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи помещения.


В судебном заседании приняли участие представители:

истца – ФИО2 по доверенности от 20.05.2022, при предъявлении удостоверения адвоката от 23.07.2019 №19/387;

ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.08.2022 №1178, при предъявлении диплома от 29.06.2006.


Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи помещения.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований по пунктам 2.1, 2.2., 2.3.1 проекта договора, согласно которому истец просил размер выкупной цены нежилого помещения определить в соответствии с экспертным заключением ООО «Эксперт-оценка» от 15.09.2022 № 51/06/09/22.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Представитель истца представил заявление, согласно которому, по мнению истца, имеются следующие недостатки заключения эксперта: 1) Как следует из заключения, при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральным стандартом оценки №7 от 25.09.2014. Указанный стандарт предполагает проведение при оценке анализа наиболее эффективного использования (раздел 6). При этом из стандарта следует, что такой анализ лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости (п. 12 стандарта). Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (п. 13 стандарта). Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства (п. 14 стандарта). Между тем, анализ наиболее эффективного использования экспертом не проведен. В частности, в заключении нет оценки затрат, необходимых для ремонта. Из заключения следует, что на момент проведения экспертизы эксперту было известно о проведении ремонта помещения. Цель ремонта - приведение помещения в состояние, пригодное для эксплуатации, в частности, для сдачи в аренду. Однако эксперт уклонился от исследования фактически понесенных на ремонт затрат. Между тем, их размер существенно влияет на рыночную стоимость помещения и является составляющей эффективности использования.

2)Эксперт необоснованно применил корректировки, связанные с состоянием отделки. Так, из таблицы корректировок №5 (стр. 14-15 заключения) следует, что состояние отделки аналогов №3,4 оценено как «хорошая», тогда как состояние отделки оцениваемого помещения оценено как «простая, эконом». В связи с этим эксперт применяет корректировки на состояние отделки (стр. 18). С целью определения размера корректировки эксперт сопоставляет оцениваемое помещение с аналогами по типу ремонта, применяя к оцениваемому помещению такой тип ремонта как «эконом», а к аналогам -«стандарт». Указанные типы ремонта позаимствованы из справочника Лейфера, в котором такой тип ремонта как «хороший» не упомянут. Таким образом, применяемая экспертом терминология не предусмотрена примененной им методикой исследования. В силу этого обстоятельства заключение не в полной мере отвечает таким требованиям, как проверяемость и объективность.

3) При описании аналога №2 эксперт оценил состояние отделки как «простая, эконом». Единственный источник сведений о состоянии отделки - фотографии из объявления о продаже. При этом на фотографиях отображен только внешний вид входа в помещение. Фотографии внутреннего состояния отделки отсутствует. В связи с этим применение аналога №2 не вполне обосновано и не вполне объективно.

Представитель истца пояснил, что истец не намерен оспаривать размер определенной экспертом рыночной стоимости, поскольку это повлекло бы для истца существенные временные издержки. Истец заинтересован в скорейшем рассмотрении дела и окончании спора, поскольку им уже достигнуто согласие с одним из партнеров о передаче помещения в аренду. Затягивание спора повлечет риск разрыва договоренности и возникновения убытков. С учетом того, что ответчик не оспаривает заключение эксперта, истец считает определенную экспертом стоимость компромиссной.

На вопрос суда представитель истца пояснил, что ходатайство о вызове и допросе эксперта истец не поддерживает.

Представитель ответчика иск не признал.

От сторон поступило соглашение о распределении судебных расходов в порядке части 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

ООО «Прогресс», как субъект малого предпринимательства, на основании положений Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 обратилось в Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана с заявлением о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 91Н/1.

Постановлением администрации города Абакана от 18.04.2022 №776 «Об утверждении условий приватизации нежилого помещения № 91Н/1, расположенного по адресу: <...>» утверждены условия приватизации, согласно которым цена продажи имущества 17 100 000 руб. (приложение к постановлению от 18.04.2022 №776).

Письмом от 21.04.2022 №669 Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана направил в адрес истца три экземпляра проекта договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли продажи нежилого помещения с ипотекой, стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 17 100 000 руб. без НДС; согласно пункту 2.2 договора стоимость нежилого помещения определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на основании отчета ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» об оценке рыночной стоимости № 14; согласно пункту 2.3.1. договора стоимость нежилого помещения, в размере 17 100 000 руб. оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2-2.3.9 договора.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий от 05.05.2022 по пунктам 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, предложив иной размер выкупной цены нежилого помещения. При предложении новой цены выкупа истец основывался на заказанном им отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном ООО «Статус».

13.05.2022 Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца письмо №786, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов 2.1, 2.2, 2.3.1 договора, направил истцу для подписания протокол согласования разногласий от 06.05.2022, в котором настаивал на своей редакции пунктов 2.1, 2.2 договора, определяющих размер выкупной цены.

Истцом проведена оценка по определению рыночной стоимости нежилого помещения независимым оценщиком ООО «Статус». Согласно отчету от 29.04.2022 № 37-04-2022 стоимость нежилого помещения на 01.04.2022 составила 10 281 768 руб.

Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности нежилого помещения, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, Маршала ФИО4, дом № 18, пом. №91Н/1. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям по размеру стоимости выкупаемого нежилого помещения.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью установления достоверной и актуальной на дату 04.02.2022 рыночной стоимости нежилого помещения судом назначена и экспертом проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости общей площадью 243,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 91Н/1, по состоянию на 04.02.2022.

Согласно заключению эксперта ООО «Эксперт-оценка» ФИО5 от 15.09.2022 № 51/06/09/22, рыночная стоимость общей площадью 243,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 91Н/1, по состоянию на 04.02.2022 составляет 13 953 000 руб.

По итогам судебного разбирательства истец просил установить в договоре рыночную стоимость 13 953 000 руб. в соответствии с экспертным заключением ООО «Эксперт-оценка» от 15.09.2022 № 51/06/09/22.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив исковые требования на основе совокупности представленных доказательств, арбитражный суд пришел к выводу, что заключение эксперта ООО «Эксперт-оценка» ФИО5 от 15.09.2022 №51/06/09/22, установившее рыночную стоимость нежилого помещения в размере 13 953 000 руб., является достоверным и обоснованным.

На основе примененных методов оценки (сравнительный, доходный) в заключении эксперта рассчитана рыночная стоимость объекта 13 953 000 руб.

Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет установить рыночную стоимость нежилого помещения.

В дело не представлено доказательств, опровергающих выводы эксперта, обладающего специальными познаниями в области оценки недвижимости. Стороны ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявили. Истец ходатайство о вызове и допросе эксперта не поддержал.

Доводы истца, изложенные в заявлении, поступившем в судебном заседании 11.10.2022, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку представитель истца не представил доказательств того, что он обладает специальными познаниями в области оценки недвижимости.

В силу статей 12, 14 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, суд признал требования истца об изменении пунктов 2.1, 2.3.1 договора и снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость нежилого помещения в размере 13 953 000 руб.

Пункт 2.2 договора следует исключить из договора, поскольку данный пункт договора не является определяющим и не несет смысловой нагрузки, поскольку цена выкупа имущества определена в ходе рассмотрения настоящего дела по существу.

Государственная пошлина по делу составляет 6 000 руб.

Судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины по иску в размере 6000 руб., уплаченной истцом в полном объеме по платежному поручению от 17.05.2022 №119 и расходов на проведение экспертизы 28 000 руб., уплаченных истцом (платежное поручение от 11.07.2022 №157).

11.10.2022 истец и ответчик подписали соглашение о распределении судебных расходов, согласно которому судебные расходы, включающие в себя государственную пошлину и расходы на проведение экспертизы, связанные с рассмотрением настоящего дела, относятся на счет истца.

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

Таким образом, на основании части 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и достигнутого сторонами соглашения судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить: урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью «Прогресс» по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, в отношении нежилого помещения, кадастровый номер 19:01:040206:2759, расположенного в городе Абакане по адресу: ул. Маршала ФИО4, 18, помещение 91Н/1, площадью 243,9 кв.м., изложить пункты договора в следующей редакции:

пункт 2.1 «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 13 953 000 (тринадцать миллионов девятьсот пятьдесят три тысячи) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

пункт 2.2 договора исключить;

пункт 2.3.1 – «Стоимость нежилого помещения в размере 13 953 000 (тринадцать миллионов девятьсот пятьдесят три тысячи) рублей оплачивается Покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями».


Настоящее решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья Т.В. Чумаченко