Решение от 16 декабря 2025 г. АС Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, <...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-13669/2025
г. Калининград
17 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2025 года Решение в полном объеме изготовлено 17 декабря 2025 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Лошакова К.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Галузиной О.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «ЖЭУ № 13» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 236040, <...>, далее также Общество, заявитель) к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: <...>, далее также Министерство)

о признании незаконным и отмене предписания № ЖК-2/476/ЛДВ/предп. 377 от 16.09.2025 (далее также предписание),

при участии в судебном заседании: от заявителя: ФИО1 по доверенности от 01.02.2025, от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 22.07.2025,

установил:

заявление обосновано несогласием Общества с предписанием, обязывающим его осуществить мероприятия по ремонту повреждений фасада дома.

В предварительном судебном заседании 03.12.2025 суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству и вынес протокольное определение о завершении предварительного судебного заседания и открытии судебного заседание в первой инстанции в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования, представитель Министерства возражал заявленных требований.

Суд, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании всех обстоятельств дела в их совокупности, пришел к следующему.

В силу ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные

и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2.3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее также Правила № 491), установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

В п.п. «з» п. 11 Правил № 491 определено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества включает в себя текущий и капитальный ремонт.

В зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый в том числе управляющей организацией и обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Пункт 18 Правил № 491 относит к такому содержанию также текущий ремонт, который производится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.

Состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1.2. ст. 161 ЖК РФ). Такой перечень установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее также Перечень).

Пунктом 3 Перечня предусмотрено, что к работам, выполняемым для надлежащего содержания стен многоквартирных домов, относятся: выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств; выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней; в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение. К работам, выполняемым в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, относятся: выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены в том числе Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее также Правила № 170).

Пунктом 1.1 Правил № 170 определено, что требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту должны соблюдаться собственниками жилищного фонда, уполномоченными управляющими и иными организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Указанными Правилами прямо установлены обязанности управляющей организации по обеспечению исправного состояния стен жилого дома.

В п. 4.2.1.1 Правил № 170 отражено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность), устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

Пунктом 4.2.1.3 Правил № 170 предусмотрено, что не допускаются деформации конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2019 № 12-П дано разъяснение, что текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предполагают проведение различных работ с точки зрения их характера, объема, а также порядка организации и выполнения. Так, в соответствии с Правилами № 170 текущий ремонт жилых зданий включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем для поддержания эксплуатационных показателей. Он выполняется с периодичностью от трех до пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий, а примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении 7 к данным Правилам (пункты 2.3.3 и 2.3.4). Капитальный же ремонт предполагает комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Такой ремонт предусматривает привлечение подрядных организаций, требует разработки проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий и проводится в соответствии с примерным перечнем работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведенных в приложении 8 к названным Правилам (пункты 2.4.2 и 2.4.5).

В соответствии с п. 2 приложения 7 к Правилам № 170 ремонт и окраска фасадов относятся к текущему ремонту.

Согласно статье 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее также Закон № 73-ФЗ) работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в п. 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

В п. 1 ч. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что при содержании и использовании объекта культурного наследия в целях поддержания его в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в п. 11 ст. 47.6 Закона № 73-ФЗ, обязаны осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Особенности государственной охраны объектов культурного наследия, являющихся многоквартирным домом, предусмотрены ст. 56.1 Закона № 73-ФЗ.

В силу п. 2 ст. 56.1 Закона № 73-ФЗ, если объектом культурного наследия или его частью является многоквартирный дом либо жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, требования в отношении объекта культурного наследия в зависимости от предмета охраны могут быть установлены в отношении такого дома в целом, жилых или нежилых помещений в нем, а также общего имущества в многоквартирном доме.

Пунктом 3 ст. 56.1 Закона № 73-ФЗ определено, что охранные обязательства, содержащие требования в отношении многоквартирного дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом.

Таким образом, из системного толкования приведенных норм следует, что на управляющую компанию возложены обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе по обеспечению содержания фасада дома в надлежащем состоянии.

В силу п. 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Статьей 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий государственных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый нормативный акт, решение и действие не соответствуют закону или иному нормативно-правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт,

решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Многоквартирный дом № 5-7А по ул. Космонавта ФИО3 в г. Калининграде (далее также спорный МКД) находится в управлении ООО «ЖЭУ № 13» на основании договора управления от 22.11.2024.

По сведениям реестра объектов культурного наследия Калининградской области спорный МКД относится к объектам культурного наследия.

01.07.2025 через Портал Правительства Калининградской области в адрес Министерства поступило обращение ФИО4, согласно которому он, как старший дома, сообщает, что спорный дом является памятником архитектуры, фасад находится в плохом состоянии, решение о его капительном ремонте не принимается.

09.07.2025 в период времени с 12 ч. 00 мин. по 13 ч. 00 мин. в отношении ООО «ЖЭУ № 13» по адресу спорного МКД Министерством проведено контрольное мероприятие – инспекционный визит.

Согласно акту инспекционного визита № ЖК-841/пр от 09.07.2025 проведенным контрольным мероприятием выявлены нарушения лицензионных требований в части ненадлежащего содержания фасада спорного МКД (повреждения штукатурных и окрасочных слоев фасада МКД, обрушения штукатурных слоев фасада МКД), выдано предписание № ЖК-2/377/ЛДВ/25-5117/9-лп от 09.07.2025, которым Обществу предписано выполнить работы по ремонту штукатурных и окрасочных слоев фасада МКД в местах повреждения и обрушений со сроком исполнения до 15.09.2025, которое в судебном порядке не оспорено, незаконным не признано.

16.09.2025 по итогам проверки исполнения указанного предписания в связи с установлением факта его неисполнения заявителю выдано повторное предписание (оспариваемое в рамках этого дела) с аналогичным требованием со сроком исполнения до 15.11.2025.

По мнению Министерства, заявителем нарушены обязательные лицензионные требования, установленные ч. 2,3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ п. 3 п.п. «а», «б» Постановления Правительства РФ от 28.10.2024 № 1110, п.п. 10,11 Правил № 491, п. 4 п.п. «д», «в», п. 6 Правил № 416, п. 9 ч. 1 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Несогласие Общества с выводами Министерства послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым заявлением.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,

объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы и сторон и представленные ими доказательства, суд полагает, что Министерство пришло к обоснованным выводам о нарушении Обществом обязательных требований, что подробно и верно отражено в акте инспекционного визита № ЖК-841/пр от 09.07.2025, акте о проведении КНМ в форме выездного обследования от 16.09.2025.

Проверочным мероприятием установлены обстоятельства, свидетельствующие о неправомерности непринятия Обществом мер по ремонту фасада, что подтверждает правомерность выданного предписания.

Общество, обслуживая спорный МКД как управляющая организация и получая в соответствии с договорными обязательствами плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту дома, ответственно за содержание, эксплуатацию и ремонт спорного МКД, обязано соблюдать требования законодательства, определяющие порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, в том числе проводить ремонт общего имущества в многоквартирном доме, устранять обнаруженные неисправности (дефекты) общего имущества в многоквартирном доме и (или) принимать меры для уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения жильцов нормальными условиями проживания, соответствующими установленным требованиям (что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.07.2016 № 307-КГ16-6650 по делу № А42-3330/2015).

В данном случае выявленное Министерством в ходе проверки разрушения штукатурного слоя фасада спорного МКД носят локальный характер, Министерство не возлагает на Общество выполнение всех вышеуказанных работ на МКД, а только в части восстановления целостности штукатурного слоя фасада в местах повреждения, следовательно, его следует устранить в рамках текущего ремонта, не допуская дальнейшее развитие повреждений фасада.

Суд соглашается с доводом Министерства, что Общество не подтвердило, что устранение выявленных недостатков фасада спорного МКД возможно исключительно путем проведения капитального ремонта, и что им как управляющей организацией осуществлялись мероприятия по ремонту фасада МКД и предупреждению дальнейшего его разрушения – напротив, актом выездного обследования № 807 от 21.11.2025 подтверждается обратное.

Отнесение спорного МКД к объектам культурного наследия, а также необходимость получения разрешительных документов не освобождает от обязанностей по текущему ремонту и надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома управляющую организацию, принявшую на себя обязательства оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, включенном в перечень объектов культурного наследия, а также обязанность по сохранению объекта культурного наследия в порядке, предусмотренном законом.

Включение спорного МКД в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах не освобождает управляющую организацию, продолжающую взимать с собственников помещений спорного МКД плату за содержание и ремонт общего имущества, от выполнения обязательств по надлежащему содержанию общего имущества и проведению текущего ремонта до наступления срока капитального ремонта. Данные выводы согласуются с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 26.02.2018 № 304-КГ17-23483 по делу № А27-25832/2016, от 06.07.2021 № 304-ЭС21-10072 по делу № А27-3174/2020.

Общество несет ответственность за невыполнение обязательных требований и правил содержанию и ремонту дома.

Доказательств принятия исчерпывающих мер, направленных на соблюдение Обществом требований действующего законодательства, в материалы дела не представлено.

Оспариваемое предписание вынесено при наличии достаточных оснований в пределах предоставленных Министерству полномочий, не возлагает на Общество не предусмотренных законодательством обязанностей и не нарушает права и законные интересы заявителя, отвечает критериям определенности и исполнимости, является законным и обоснованным, его содержание в полной мере позволяет определить способ его исполнения, не ограничивая выбор.

Относимость, достоверность и допустимость представленных Министерством доказательств сомнений не вызывает (с учетом положений ст.ст. 66, 67, 68 АПК РФ). Все представленные доказательства проверены судом в совокупности друг с другом, надлежаще оценены по правилам ст. 71 АПК РФ.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов с учетом, представленных в материалах дела доказательств.

Суд считает, что оснований для признания предписания незаконным не имеется, поэтому заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с этим направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: http://kad.arbitr.ru.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении заявления ООО «ЖЭУ № 13» отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья К.В. Лошаков