Постановление от 24 сентября 2025 г. по делу № А68-11708/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А68-11708/2021
г.Калуга
25» сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена «22» сентября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено «25» сентября 2025 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Егоровой Т.В. судей Коровушкиной Е.В., ФИО1, при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Ритуал»: ФИО2 представитель по доверенности от 04.07.2024, ФИО3 по доверенности от 04.07.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования Ефремовский муниципальный округ Тульской области на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025 по делу № А68-11708/2021

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ритуал» (далее – ООО «Ритуал», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации муниципального образования г. Ефремов (далее – администрация, заявитель) о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью 118,2 кв. метров с кадастровым номером 71:27:020308:981, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами 71:27:020308:384 и 71:27:020308:70 по адресу: <...>; исправить реестровую ошибку в местоположении земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384 по адресу: <...>, в характерных точках границ: Н1; Н9; Н10; Н2; Н14: Н3; Н4; Н13; Н5; Н8; Н12; Н11; Н6; Н7; Н1 и

координатах, согласно межевому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО4 от 03.04.2025.

Для совместного рассмотрения принято к производству встречное исковое заявление администрации о признании нежилого здания общей площадью 118,2 кв. метров с кадастровым номером 71:27:020308:981, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 71:27:020308:384, 71:27:020308:70 по адресу: <...>, самовольной постройкой и об обязании общества снести указанную самовольную постройку.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 11.04.2024 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд определением от 12.02.2025 перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее – министерство), государственное учреждение здравоохранения «Ефремовская районная клиническая больница».

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования общества удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование своей жалобы заявитель указывает, что с 2004 года по 2013 год объект имел иные размеры, чем в настоящее время. Размещение торгового объекта не соответствует основным видам разрешенного использования земельных участков в зоне 0-2. Изменение администрацией вида разрешенного использования спорного земельного участка на бытовое обслуживание документально не подтверждено. Первичное заявление истца на выдачу разрешения на ввод объекта – торгового павильона в эксплуатацию, датированное 10.11.2021, поступило в администрацию без приложения необходимых документов, что свидетельствует о недобросовестном поведении общества. Требования об исправлении реестровой ошибки в местоположении земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384 предъявлено ненадлежащим истцом, поскольку субъективное право, в защиту которого предъявлено требование, обществу не принадлежало.

Представители истца в судебном заседании с доводами кассационной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

От министерства имущественных и земельных отношений Тульской области поступил письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором просит жалобу удовлетворить, отменить постановление суда апелляционной инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с правилами части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Рассмотрев кассационную жалобу, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права, соблюдение норм процессуального права, при принятии обжалуемого постановления, а также соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия не находит правовых оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, обществу, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.03.2013, на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 71:27:020308:70.

Ранее указанный земельный участок имел кадастровый номер 71:27:000000:670 и предоставлен обществу в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления главы муниципального образования «Город Ефремов» Ефремовского района Тульской области от 27.10.1998 № 866 для строительства бытового здания.

На указанном земельном участке обществом в 1999 году хозяйственным способом построен торговый павильон (лит. Б3), площадью 36 кв. м, что подтверждается техническим паспортом по состоянию на 23.12.2004, актом приема-передачи основных средств на 30.12.1999.

Акт выбора указанного земельного участка утвержден постановлением администрации от 06.08.2010 № 859 (к которому прилагалась схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории площадью 657 кв. метров, с уже существующим объектом на земельном участке с кадастровым номером 71:27:020308:702), а разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по строительству производственных помещений согласно акту выбора и в соответствии с проектом с соблюдением строительных норм и правил выдано обществу постановлением администрации от 05.04.2011 № 64.

На момент принятия постановления о разрешении строительства обществом разработан проект.

Кроме этого, на основании постановления администрации от 11.01.2013 № 42, принятого по результатам ранее установленной статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации процедуры выбора, обществу в аренду на 10 лет для строительства производственных помещений предоставлен земельный участок с кадастровым номером 71:27:020308:384 площадью 657 кв. метров.

Постановлением администрации от 10.08.2021 № 1001 изменен вид разрешенного использования на бытовое обслуживание.

Земельные участки с кадастровыми номерами 71:27:020308:70 и 71:27:020308:384 являются смежными.

На предоставленном обществу в аренду земельном участке с кадастровым номером 71:27:020308:384 осуществлено строительство пристроек лит. Б4 и лит Б5 к основному объекту (лит. Б3), расположенному на земельном участке с кадастровым номером 71:27:020308:70, в результате чего на земельных участках с кадастровыми номерами 71:27:020308:70 и 71:27:020308:384 оказался расположен новый объект, поставленный на кадастровый учет 24.12.2015 и состоящий из лит. Б3, Б4, Б5.

Из технического паспорта, составленного по состоянию на 09.08.2021, следует, что указанный объект состоит из лит. Б3 (построен в 1999 году и впоследствии увеличен в размерах в ходе строительных работ до 66,6 кв. метров), лит. Б4 (вновь создан и имеет площадь 40,8 кв. метров) и лит. Б5 (вновь создан и имеет площадь 10,8 кв. метров).

Техническим заключением ГУ Тульской области «Областное БТИ» от 21.03.2022 подтверждено, что в процессе строительства создано отдельно стоящее здание лит. Б3, Б4, Б5, представляющее собой стационарный торговый объект, общей площадью 118,2 кв. метров, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 71:27:020308:70 и 71:27:020308:384. В указанном заключении также отражено, что техническое состояние несущих строительных конструкций лит. Б3 - работоспособное; лит. Б4 и лит. Б5 - исправное.

Объект имеет тепло- и газоснабжение, что подтверждается актом от 20.02.2003 по разграничению балансовой принадлежности и ответственности за эксплуатацию тепловых сетей с Ефремовским МУП «Тепловые сети»; копией договора от 11.08.2000 № 334 с МП «Тепловые сети» на поставку тепловой энергии; копией договора о подключении объекта капитального строительства к газораспределительной сети от 29.12.2015 № 05-00002086.

В целях оформления прав на объект общество 12.11.2021 обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Письмом от 17.11.2021 администрация отказала в выдаче указанного разрешения, сославшись на отсутствие сведений, предусмотренных пунктом 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Общество повторно обратилось за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию 19.06.2023, администрацией письмом от 21.06.2023 отказано в выдаче указанного разрешения.

В связи с невозможностью оформить право на созданный в результате строительства объект истец обратился в суд с настоящим иском.

Администрация, ссылаясь на то, что спорный объект является самовольной постройкой, в связи с чем необходим его снос, обратилась в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования общества и отказывая в удовлетворении встречного иска администрации, с учетом заключения строительно-технической экспертизы от 21.07.2022, пришел к выводу о том, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, действия общества носят добросовестный характер.

Суд апелляционной инстанции, по результатам проведенной судебной землеустроительной экспертизы, пришел к выводу, что нежилое здание, общей площадью 118,2 кв. метров, с кадастровым номером 71:27:020308:981, расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами 71:27:020308:70, 71:27:020308:384, 71:27:020308:68 и затрагивает (располагается) в границах земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:68; оно смещено относительно границ земельных участков с кадастровыми номерами 71:27:020308:70, 71:27:020308:384, в связи с чем необходимо привлечение к участию в деле собственника данного земельного участка, которым является субъект Тульская область в лице министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (участок закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за государственным учреждением здравоохранения «Ефремовская районная клиническая больница»).

Рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, и удовлетворяя иск о признании права, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.

Положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) следует, что изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац 1 пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

В пунктах 16, 18, 19 постановления Пленума № 44 разъяснено, что постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены

ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29 постановления Пленума № 44).

В пункте 39 постановления Пленума № 44 разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности

на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (п. 41).

В пункте 20 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Таким образом, необходимо чтобы в период строительства спорного объекта истец имел право осуществлять строительство спорного объекта на предоставленном в аренду земельном участке.

Согласно пункту 43 постановления Пленума № 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Согласно выписке из ЕГРН указанный объект имеет год завершения строительства 2004, что подтверждает его наличие при проведении кадастровых работ в 2012 году.

Материалами дела подтверждается, что после возведения на земельном участке с кадастровым номером 71:27:020308:70 исходного объекта (лит. Б3) и до заключения договора аренды для строительства на смежном земельном участке с кадастровым номером 71:27:020308:384, администрацией был утвержден акт выбора последнего постановлением администрации от 06.08.2010 № 859, к которому прилагалась схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории площадью 657 кв. метров, с уже существующим объектом на земельном участке с кадастровым номером 71:27:020308:70.

Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по строительству производственных помещений согласно акту выбора и в соответствии с проектом, с соблюдением строительных норм и правил выдано обществу постановлением администрации от 05.04.2011 № 64.

В схеме расположения вновь образуемого земельного участка на

кадастровом плане территории, утвержденной постановлением администрации от 06.08.2010 № 859, отражено наличие ранее возведенного строения на смежном участке с кадастровым номером 71:27:020308:70 (исходного объекта - лит. Б3).

Земельный участок с кадастровым номером 71:27:020308:384 на момент передачи в аренду сформирован, в межевом деле содержится акт установления и согласования границ земельного участка, подписанный главным архитектором администрации.

Таким образом, на 06.08.2010 - дату формирования земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384, и, соответственно, на момент предоставления обществу в аренду 17.01.2013, администрация знала о наличии уже возведенного исходного здания на смежном участке, и о том, что дополнительный земельный участок испрашивался для расширения строительства (пристроек к исходному объекту лит. Б3), и выдала разрешение на такое строительство.

Суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что земельный участок с кадастровым номером 71:27:020308:70 и смежный с ним участок с кадастровым номером 71:27:020308:384, предоставлялись обществу для целей строительства, в связи с чем отказ ответчика в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, мотивированный непредставлением документов, предусмотренных пунктом 3 статьи 55 ГрК РФ, является формальным.

Согласно заключению землеустроительной экспертизы от 26.12.2024 № 3286-24, нежилое здание, общей площадью 118,2 кв. метров, с кадастровым номером 71:27:020308:981, находящееся по адресу: <...>, расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами 71:27:020308:70, 71:27:020308:384, 71:27:020308:68; затрагивает (располагается) в границах земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:68; смещено относительно границ земельных участков с кадастровыми номерами 71:27:020308:70, 71:27:020308:384; согласно выписке из ЕГРН объект капитального строительства с кадастровым номером 71:27:020308:981 имеет год завершения строительства 2004, что подтверждает его наличие при проведении кадастровых работ в 2012 году; учитывая изложенное эксперт пришел к выводу, что имеет место ошибка, допущенная лицом, выполнявшим кадастровые работы; данная ошибка является реестровой и подлежит исправлению в порядке статьи 61 Закона № 218-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции на основании пункта 16 постановления Пленума № 44, разъяснил лицам, участвующим в деле, право на предъявление соответствующих требований, направленных на определение (установление) правильности смежных границ земельных участков, на которых расположен объект с кадастровым номером 71:27:020308:981, и земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:68, для совместного рассмотрения с первоначальным и встречным исками.

Общество уточнило первоначальный иск, помимо требования о признании права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 71:27:020308:981, просило вынести определение об исправлении реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384 на основании межевого дела, подготовленного кадастровым инженером ФИО4 03.04.2025.

Руководствуясь пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», апелляционный суд правомерно квалифицировал требование об исправлении реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384 как требование об установлении границы этого земельного участка.

Из заключения кадастрового инженера ФИО4, содержащегося в межевом плане от 03.04.2025 следует, что объект капитального строительства с кадастровым номером 71:27:020308:981 частично оказался за границами, стоящими в ЕГРН, в связи с чем кадастровым инженером исправлена реестровая ошибка в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:68; общая площадь объекта капитального строительства с кадастровым номером 71:27:020308:981 за пределами контура земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384, т.е. налегающих на земельный участок с кадастровым номером 71:27:020308:68 (в части объекта 71:27:020308:981) составляет 6 кв. метров.

Выводы, содержащиеся в указанном заключении кадастрового инженера, согласуются с иными материалами дела, ответчиком не опровергнуты.

Учитывая изложенное, представленный истцом межевой план от 03.04.2025, обоснованно принят судом апелляционной инстанции в качестве доказательства на основании статьи 89 АПК РФ с учетом пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Общество принимало меры к получению разрешения на строительство, что подтверждено свидетельскими показаниями бывшего сотрудника администрации ФИО5, опрошенного в качестве свидетеля в суде первой инстанции и согласуется с разрешением на проведение строительно-монтажных работ и проектом ЗАО «Энргострой» от 2008 года ЗО-ПР-2008-С-ПЗ.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061 сформулировал правовой подход, согласно которому гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получения соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Согласно пункту 25 постановления Пленума № 44 исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В целях проверки соответствия объекта установленным требованиями, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции назначены судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ЭкспертСтрой», и повторная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Исследовательский центр судебной экспертизы и криминалистики».

Из заключения судебной экспертизы следует, что объект недвижимого имущества - нежилое здание, общей площадью 118,0 кв. метров, является объектом недвижимого имущества, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным нормам и правилам, за исключением установленного статьей 51 ГрК РФ требования о наличии разрешения на строительство (реконструкцию) при наличии иных разрешительных документов; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Заключение эксперта по настоящему делу получено судом в соответствии с законом, на основании определений о назначении судебной экспертизы по делу, при этом правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и, в силу статьи 71 АПК РФ, подлежит оценке судом, наравне с другими представленными доказательствами.

В данном случае недостатков в экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводах, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной (третьей) экспертизы, судом апелляционной инстанции не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что экспертизы были назначены и выполнены до принятия распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 № 3041-р, в соответствии с которым судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством - судебная строительно-техническая экспертиза проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями, принимая во внимание соответствие заключений экспертов требованиям закона, а также критериям относимости и достаточности, отсутствие доказательств, опровергающих выводы экспертов, суд апелляционной инстанции обоснованно признал данные доказательства надлежащими.

Оценив довод администрации о невозможности удовлетворения иска общества по причине расположения вблизи спорного объекта подземного газопровода и наличии у него охранной зоны, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.

На основании определений Арбитражного суда Тульской области от 21.12.2023 и от 29.01.2024 в присутствии нескольких представителей АО «Газпром газораспределение Тула», общества и администрации проведено обследование подземного газопровода с кадастровым номером 71:27:000000:6879, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384 и вблизи недвижимого строения с кадастровым номером 71:27:020308:981.

По результатам осмотра составлен акт обследования подземного газопровода среднего давления от 29.01.2024 № 1, которым зафиксировано, что с помощью вскрытия почвы (шурф) и использования линейного метода, установлено расстояние от трубопровода до фундамента капитального строения, составляющее 3,3 метров.

В соответствии с пунктом Обзора судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.06.2021, установление границ и правового режима зоны с особыми условиями использования территории до утверждения Правительством Российской Федерации на основании статьи 106 ЗК РФ соответствующего положения осуществляется с учетом переходных норм Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в порядке, действовавшем до дня его официального опубликования.

По аналогии с разъяснениями пунктов 5, 7 и 9 указанного Обзора, не

является самовольной постройка, возведенная в охранной зоне трубопровода или в пределах минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, если лицо не знало и не могло знать о действии ограничений в использовании земельного участка, в частности, если не был обеспечен публичный доступ к сведениям о зоне с особыми условиями использования территории и о границах такой зоны; объекты недвижимости, находящиеся в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, сведения о которых не внесены в ЕГРН, сносу не подлежат; не подлежат сносу объекты, расположенные в границах минимальных расстояний до магистральных и промышленных трубопроводов, сведения о которых внесены в ЕГРН, если возможно приведение этих объектов в соответствие с ограничениями использования участка.

Из материалов дела усматривается, что к началу строительства и при последующей реконструкции объекта с кадастровым номером 71:27:020308:981, сведения о границах минимальных расстояний до газопровода среднего давления в ЕГРН внесены не были, на местности не обозначены, в связи с чем признаков недобросовестности в действиях общества при возведении объекта не установлено.

Кроме того, акт выбора площадки для строительства от 30.11.2009 подписан уполномоченным представителем газовой организации«Ефремовмежрайгаз» без указания на нахождение газопровода на территории предоставляемого участка и близ него и какие-либо ограничения.

Акт выбора подписан главой администрации 13.01.2010, начальником сектора архитектуры и градостроительства 11.01.2010, управляющим трестом «Ефремовмежрайгаз» 25.12.2009 и другими лицами, входящими в комиссию по выбору, утвержден постановлением администрации от 06.08.2010 № 859.

В межевом плане от 17.09.2012 также отсутствуют сведения о нахождении газопровода среднего давления. Не имеется таких сведений и в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384 от 10.10.2012.

Договор аренды от 17.01.2013 № 2050, выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 71:27:020308:384 от 06.03.2019 не содержат сведений о нахождении газовой трубы среднего давления.

Сведения о газопроводе с кадастровым номером 71:27:000000:6879 внесены в ЕГРН после 2019 года, а об охранной зоне - только в июне 2023 года, уже после строительства объекта с кадастровым номером 71:27:020308:981.

В письме от 15.11.2023 № 08-04-РК/949 АО «Газпром газораспределение Тула» сообщило, что при исследовании газопровода, проходящего по земельному участку с кадастровым номером 71:27:020308:384, в целях уточнения его расположения от стены фундамента строения с кадастровым номером 71:27:020308:981, установлено, что данное строение не нарушает охранную зону газопровода.

Данные обстоятельства подтверждены и письменными пояснениями опрошенного судом специалиста АО «Газпром газораспределение Тула» ФИО6, подтвердившей, что в отношении участка с кадастровым номером 71:27:020308:384, здание охранную зону газопровода не затрагивает, нарушений безопасной эксплуатации сетей газораспределения и требований технических регламентов не имеется.

Администрацией не представлено и доказательств того, что на дату начала создания спорного объекта решение об установлении охранной зоны либо зоны минимальных расстояний и границ таких зон было опубликовано в порядке, установленном для опубликования указанных решений, равно как и не представлено доказательств того, что на дату начала создания спорного объекта границы таких зон были обозначены на местности в соответствии с требованиями нормативных правовых актов. Данных о том, что сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории на дату начала создания спорного объекта были отображены на карте градостроительного зонирования в составе утвержденных правил землепользования и застройки или в документации по планировке территории, а также о том, что границы такой зоны были обозначены на местности в соответствии с требованиями нормативных правовых актов Российской Федерации отсутствуют.

Довод администрации о том, что спорное здание расположено с нарушением разрешенного использования земельных участков не принимается, поскольку земельный участок с кадастровым номером 71:27:020308:70, принадлежащий обществу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 18.03.2013 (т. 1, л.д. 37-40), ранее имел кадастровый номер 71:27:000000:670 и предоставлен обществу в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления главы муниципального образования «Город Ефремов» Ефремовского района Тульской области от 27.10.1998 № 866 для строительства бытового здания, а земельный участок с кадастровым номером 71:27:020308:384 предоставлен обществу на основании постановления администрации от 11.01.2013 № 42, принятого по результатам ранее установленной процедуры выбора (статья 31 ЗК РФ, действовавшая до 01.03.2015), в аренду на 10 лет для строительства производственных помещений, впоследствии постановлением администрации от 10.08.2021 № 1001 вид разрешенного использования изменен на бытовое обслуживание.

Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по строительству производственных помещений согласно акту выбора и в соответствии с проектом, с соблюдением строительных норм и правил, выдано обществу постановлением администрации от 05.04.2011 № 64. При этом на момент принятия постановления о разрешении строительства обществом уже был разработан проект, а в письме от 03.12.2008 № СП-13-0204/3196 администрация разрешила выполнение предпроектных работ для строительства.

Таким образом, данные обстоятельства свидетельствует о том, что администрация не могла не знать о том, что дополнительный земельный участок с кадастровым номером 71:27:020308:384 предоставлялся обществу в целях расширения ранее созданного объект на смежном земельном участке с кадастровым номером 71:27:020308:70.

Кроме того, из Правил землепользования и застройки МО г. Ефремов, усматривается, что земельный участок в кадастровым номером 71:27:020308:384 расположен в зоне О-2 (зоне размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения) на категории земель населенных пунктов; в качестве основного вида разрешенного использования предусмотрено размещение организаций, оказывающих бытовые услуги. Факт расположения земельного участка в зоне О-2 администрацией не оспаривается.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447, использование капитального строения при нарушении вида разрешенного использования участка, указанного в договоре аренды, не может повлечь принятие решения о сносе, а является основанием для запрета использования объекта, при этом собственник объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбирать основной и вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный Правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

При таких обстоятельствах, указанное администрацией нарушение, при том, что ей самой принималось постановление от 10.08.2021 № 1001 об изменении вида разрешенного использования (на бытовое обслуживание), является устранимым и не должно влечь применение крайней меры в виде сноса объекта.

Ссылка администрации на истечение срока действия договора аренды от 17.01.2013 № 2050 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384) и погашении в ЕГРН записи об обременении, не может служить основанием для отказа в признании права собственности на объект недвижимости, поскольку как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 71:27:020308:384 и 71:27:020308:70, изначально предоставлялись для целей строительства единого объекта и такое строительство было завершено в период срока действия договора, то оснований для отказа в первоначальном

иске не имеется.

Факт окончания срока договора аренды земельного участка, отклонение от предельных параметров допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке, как единственный признак самовольной постройки, при отсутствии доказательств невозможности ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения общества, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061).

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, пришел к обоснованному выводу о наличии условий для удовлетворения первоначального иска о признании права собственности и отсутствию оснований для удовлетворения встречных требований о сносе объекта.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе повторяют позицию администрации, были предметом судебного рассмотрения и не свидетельствуют о допущенных судом апелляционной инстанции существенных нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, по своей сути направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых ими доказательств.

Убедительных аргументов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемое постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судом апелляционной инстанции доказательств не является основанием для отмены принятого судебного акта в суде кассационной инстанции.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемого

постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025 по делу № А68-11708/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования Ефремовский муниципальный округ Тульской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий Т.В. Егорова

Судьи Е.В. Коровушкина

ФИО1