Решение от 15 марта 2021 г. по делу № А41-73220/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-73220/20
15 марта 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 15 марта 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гриневой А. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тайницкой К.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации городского округа Мытищи Московской области (141008, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОДСКОЙ ОКРУГ МЫТИЩИ, ГОРОД МЫТИЩИ, ПРОСПЕКТ НОВОМЫТИЩИНСКИЙ, 36/7, ОГРН: 1025003534423, Дата присвоения ОГРН: 27.12.2002, ИНН: 5029009950)

к АО УК "Центр Эссет Менеджмент" (107014, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА СТРОМЫНКА, ДОМ 4, КОРПУС 1, , ОГРН: 1067760723568, Дата присвоения ОГРН: 07.12.2006, ИНН: 7725590582)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ПАО «Мосэнерго» (119526, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ ВЕРНАДСКОГО, 101, 3, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.10.2002, ИНН: <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 121170, <...>)

о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

При участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к АО УК "Центр Эссет Менеджмент" в котором просит суд:

1. Признать Договор аренды земельного участка от 07.05.2018 № 947, заключенный между администрацией городского округа Мытищи Московской области и Акционерным обществом Управляющая компания «Центр Эссет Менеджмент» - ничтожной сделкой.

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102308:137:

- Доверительное управление, Московская область, г. Мытищи, ТЭЦ-27, кад.№ 50:12:0102308:137, Земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27, площадь 14 813 кв.м.

- 22.06.2018

- №50:12:0102308:137-50/012/2018-3

- Срок действия с 22.06.2018 по 01.06.2027

- Акционерное общество Управляющая компания «Центр Эссет Менеджмент», ИНН <***> ОГРН: <***>

- Правила доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Астра Капитал» №2480. Выдан 15.11.2012

- Аренда, весь объект

- 22.06.2018

- 50:12:0102308:137-50/012/2018-2

- Срок действия с 22.06.2018 по 01.01.2064

- Владельцы закрытого инвестиционного фонда недвижимости «Астра Капитал», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев

- Договор аренды земельного участка от 07.05.2018 №947

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2020 года заявление принято к производству суда.

В судебном заседании Истец поддержал заявленные требования. От третьего лица поступили письменные пояснения.

Арбитражный суд, заслушав представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102308:137 (далее -спорный земельный участок), образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, который являлся предметом договора аренды от 30.12.2014 №9660, заключенному между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области и первоначальным арендатором - ОАО «Мытищинская теплосеть», права и обязанности по которому по Договору о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок б/н от 28.02.2017 перешли к АО УК "Центр Эссет Менеджемент".

07.05.2018 между администрацией городского округа Мытищи Московской области (далее - Арендодатель, Истец, администрация) и Акционерным обществом Управляющая компания «Центр Эссет Менеджемент» (далее – Арендатор, Ответчик) заключен договор аренды спорного земельного участка № 947 (далее -Договор).

В мотивировочной части Решения Арбитражного суда Московской области от 21.03.2019 по делу № А41-5278/19 установлено, что Договор аренды земельного участка № 947 от 07.05.2018 является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований закона.

Как установлено судебными актами по делу № А41-57496/18, указанный земельный участок огорожен забором, используется ПАО "Мосэнерго", доступ на него невозможен иначе, чем с согласия третьего лица, через КПП.

Земельный участок, являющийся предметом спорного договора аренды, находится в фактическом владении третьего лица - ПАО «МОСЭНЕРГО», на нем расположены объекты, принадлежащие ему. При таких условиях и невозможности администрации распорядиться участком своей волей, удаление из ЕГРН записи об обременении земельного участка арендой восстановят права органа местного самоуправления для заключения Договора аренды с надлежащим лицом.

В Администрацию городского округа Мытищи поступило обращение ПАО «Мосэнерго» о заключении договора аренды на спорный земельный участок расположенный по адресу: Московская область, г. Мытищи, ТЭЦ-27.

Заявителю отказано в связи с тем, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, испрашиваемый земельный участок принадлежит на праве аренды иному лицу.

При таких обстоятельствах, полагая, что нарушены его права, Истец обратился с настоящим требованиями в суд.

Согласно п.п. 1 ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Статья 4 АПК РФ предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По смыслу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из указанных норм следует, что предъявление такого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судебными актами по делу N А41-57496/18, указанный земельный участок огорожен забором, используется ПАО "Мосэнерго", доступ на него невозможен иначе, чем с согласия третьего лица, через КПП

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В данном случае из материалов дела следует, что земельный участок не мог быть передан арендатору свободным от прав третьих лиц для указанных в договоре целей.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Доказательств наличия у ответчика права на заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов в порядке п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не представлено.

В соответствии с п.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В резолютивной части решения Арбитражного суда Московской области от 21.03.2019 по делу № А41-5278/19 договор аренды № 947 не признан ничтожной сделкой, поэтому, учитывая абзац 3 пункта 52 постановления Пленумов N 10/22, указанное решение не может являться основанием для погашения регистрационной записи об аренде земельного участка. Вопрос о прекращении арендных отношений до Договору в отношении спорного земельного участка фактически не разреши.

Для достижения, ожидаемого истцом правового результата в виде погашения записи об аренде в ЕГРН должны быть применены упомянутые пунктом 2 статьи 167 ГК РФ последствия недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке.

Сохранение в настоящее время регистрационных записей об аренде земельного участка препятствует администрации как публичному собственнику земельного участка распоряжаться им по своему усмотрению.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

1. Признать Договор аренды земельного участка от 07.05.2018 № 947, заключенный между администрацией городского округа Мытищи Московской области и Акционерным обществом Управляющая компания «Центр Эссет Менеджмент» - ничтожной сделкой.

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102308:137:

- Доверительное управление, Московская область, г. Мытищи, ТЭЦ-27, кад.№ 50:12:0102308:137, Земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27, площадь 14 813 кв.м .

- 22.06.2018

- №50:12:0102308:137-50/012/2018-3

- Срок действия с 22.06.2018 по 01.06.2027

- Акционерное общество Управляющая компания «Центр Эссет Менеджмент», ИНН <***> ОГРН: <***>

- Правила доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Астра Капитал» №2480. Выдан 15.11.2012

- Аренда, весь объект

- 22.06.2018

- 50:12:0102308:137-50/012/2018-2

- Срок действия с 22.06.2018 по 01.01.2064

- Владельцы закрытого инвестиционного фонда недвижимости «Астра Капитал», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев

- Договор аренды земельного участка от 07.05.2018 №947

Взыскать с АО УК "Центр Эссет Менеджмент" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.В. Гринева