Решение от 30 мая 2019 г. по делу № А53-8603/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-8603/19
30 мая 2019 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 30 мая 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 Оглы ИНН <***> ОГРНИП 305770002023905

к обществу с ограниченной ответственностью "Ренессанс" ИНН <***> ОГРН <***>

об обязании возвратить земельный участок и помещения

при участии:

от истца – представитель Запольский А. М. по доверенности от 28.11.2018,

от ответчика – представители ФИО3 и ФИО4 по доверенности от 10.04.2019

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 Оглы обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ренессанс" с требованием об обязании возвратить земельный участок и помещения.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на заключение дополнительного соглашения к договору аренды, исключающего возврат имущества до производства расчетов по реконструкции помещений.

В судебном заседании судом исследованы материалы дела, представители сторон дали объяснения о фактических обстоятельствах дела и их правовой оценке.

Суд нашел иск подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

01.01.2016 индивидуальным предпринимателем ФИО2 Оглы как арендатором и обществом с ограниченной ответственностью "Ренессанс" как арендатором заключен договор аренды № 1, по условиям которого сданы в аренду ответчику земельный участок с кадастровым номером 61:25:0050101:194 и нежилые здания с кадастровыми номерами 61:25:0050101:3006 61:25:0050101:3007 сроком на 11 месяцев.

Недвижимость передана по акту от 01.01.2016 (приложение № 1 к договору) в состоянии, отвечающем условиям договора. В соответствии с пунктом 1.5 договора передаваемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечает требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей, в соответствии с назначением арендуемого объекта. В соответствии с пунктом 1.8. договора ответчик не имел претензий, не заявил о недостатках предмета аренды, препятствующих пользованию.

Из описанного следует, что между сторонами сложились правоотношения аренды, подлежащие регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Дополнительным соглашением от 01.12.2016 договор аренды был продлен на 11 месяцев с 01.12.2016 по 31.10.2017 на тех же условиях. Дополнительным соглашением от 01.11.2017 срок договора аренды вновь продлен до 31.09.2018 на тех же условиях.

В соответствии с п. 4.1.2. договора ответчик имел право за месяц до истечениясрока договора уведомить истца о намерении продлить срок договора. Такого заявления не последовало.

Вместе с тем, после истечению срока договора ответчик продолжил пользование помещением, а истец возражений против этого не заявил, что породило разногласия сторон относительно действия договора. Истец полагает, что оно прекращено, поскольку арендатор не заявил намерения о продлении, ответчик со ссылкой на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает его возобновившимся на неопределенный срок.

Разрешая эти разногласия сторон, суд исходит из того, что 14.01.2019 представителем истца в адрес ответчика была направлена претензия, полученная им 29.01.2019, которой истец требовал освободить землю и помещения от имущества ответчика и передать ранее арендованные объекты по акту. Претензия оставлена без удовлетворения.

Из этого следует, что даже в случае возобновления договора после 31.09.2018 он прекратил свое действие 29.04.2019.

Действительно, согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В свою очередь, статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, арендодатель, установив правовую определенность в отношениях сторон, заявил об отказе от договора, чем породил правовые последствия в виде прекращения его действия.

Претензия от 14.01.2019 содержит прямо и определенно выраженную волю арендодателя на отказ от договора и его требование о возврате предмета аренды.

Довод ответчика о подписании претензии неуполномоченным лицом суд нашел беспредметным. К претензии была приложена копия нотариально удостоверенной доверенности, выданной истцом адвокату Запольскому А.М. на представительство его интересов в судебных, административных и иных органах и организациях.

Согласно статьей 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Пределы полномочий поверенного определяются именно и только волей доверителя, более того, выход за пределы этих полномочий может быть согласно статье 183 Гражданского кодекса Российской Федерации в любой момент одобрен доверителем, что порождает для него последствия одобренных действий поверенного с момента их совершения.

Отказ от договора есть односторонняя сделка, направленная на прекращение взаимных прав и обязанностей сторон, что прямо подпадает под квалификацию статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, ответчик, предполагая, что поверенный не вправе совершить такой отказ мог и должен был проверить его полномочия, но не вправе их оспаривать, как лицо не причастное к определению круга этих полномочий.

Факт предъявления иска со ссылкой на претензию, письменные объяснения самого истца, подтвердившего волю на отказ от договора, лишают ответчика права обсуждать и оспаривать юридические последствия отказа от договора.

Таким образом, применительно к данному иску не имеет значения, окончился ли договор 31.09.2018 или его действие возобновлено, так как к моменту рассмотрения дела оно в любом случае прекратилось.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Оспаривая право истца на отказ от договора и получение имущества, ответчик представил дополнительное соглашение от 1.06.2016 к договору от 1.01.2016. По его условиям арендодатель выразил согласие на реконструкцию и иные преобразования объекта аренды и отказался от права расторгать договор без возмещения стоимости этих улучшений.

Истец отрицает факт согласования этих условий и, указывая на подписание их руководителем общества «Ренессанс» ФИО5 как от имени арендатора, так и от имени самого ФИО2 Д.Р.О. как арендатора со ссылкой на доверенность, полагает его недействительным.

Разрешая эти разногласия сторон, суд исходит из следующего.

Согласно содержанию доверенности от 10.06.2015 истец уполномочил ФИО6 (изменившего впоследствии имя на ФИО5) управлять земельным участком и строениями, находящимися по адресу арендуемого объекта, для чего предоставил право быть представителем в государственных и муниципальных органах Ростовской области, перечень которых приведен, в оценочных компаниях, Водоканале, Энергосбыте, ГТС, СЗС, Пожарной инспекции, в других коммунальных службах Ростовской области с правом получения информации и заключения договоров об оказании услуг, поставки электроэнергии, газа, водоснабжения и др., с правом подачи декларации о регистрации права собственности, правом получать, подавать документы, для чего делать соответствующие заявления, производить платежи , выполнять все действия и формальности, связанные с исполнением поручения.

Из буквального содержания этого документа следует, что поверенному не предоставлено полномочий по совершению сделок, направленных на распоряжение имуществом, на его обременение.

Суд соглашается с доводом истца о том, что доверенность выдана в связи с заключением договора аренды и именно в целях обслуживания помещений. Так, арендатору предоставлено право владения и пользования, а потому заключение сделок, связанных с этим - об оказании услуг, поставки электроэнергии, газа, водоснабжения есть прямо связанные с этим полномочия.

Однако изменение условий аренды как форма реализации правомочий распоряжения вещью (определения условий ее обременения) этой доверенностью не предусмотрено.

Суд отклоняет аргумент ответчика о том, что оговорку «и др.», приведенную в доверенности следует толковать как дозволение заключать все другие договоры в отношении объектов аренды.

Из приведенного выше легального определения доверенности как письменного уполномочия, выдаваемого одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами, прямо следует вывод о необходимости определенного указания полномочий поверенного в письменном документе.

Толкование доверенности как договора доверительного управления имуществом суд отклонил.

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Из описанных законоположений следует и специальная форма и содержание договора, и определенные условия его исполнения доверительным управляющим.

Кроме того, в силу статьи 1 (пункт 6) Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости" доверительное управление недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации.

Ни соблюдения этой формы, ни определения условий доверительного управления, ни исполнения правил заключения сделок доверительным управляющим ответчик не доказал.

Описанное влечет вывод об отсутствии у поверенного полномочий на заключение с представляемым им же обществом дополнительного соглашения к договору аренды, устанавливающего обязанности для истца как арендодателя.

Предметом соглашения является существенное ограничение прав арендатора на отказ от сделки, а также дозволение с его стороны преобразования имущества (реконструкции объектов), то есть вторжение в права собственника, на что необходимо прямое и определенное согласие ФИО2 Д.Р.О., а такового перед судом не доказано. Следовательно, ФИО5 действовал без полномочий.

В силу статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Доказательств одобрения ФИО2 Д.Р.О. соглашения в материалы дела не представлено.

Истец указал также на то, что эта сделка прямо противоречит установленному законом запрету. Согласно статье 182 Гражданского кодекса Российской Федерации Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако это основание оспоримости, а не ничтожности сделки, на что прямо указано в той же норме.

Между тем, факт отсутствия полномочий действовать от имени ФИО2 Д.Р.О. в данном случае первичен и констатация его судом достаточна для отклонения правовых последствий дополнительного соглашения от 1.06.2016 для истца. ФИО5 действовал без полномочий, а потому нарушение правил реализации доверенности значения не имеют.

Аргументы ответчика о совершенных им вложениях в улучшение имущества истца судом к исследованию не принимаются, поскольку не создают оснований для удержания имущества арендатором, а дают лишь право заявить денежное требование.

Требования ответчика о возмещении этих расходов, если таковые наличествуют, могут явиться предметом самостоятельного спора, вследствие чего суд в рамках данного дела воздерживается от установления и оценки обстоятельств, связанных с реконструкцией объекта.

Таким образом, суд принимает последствия прекращения договора как основания для удовлетворения иска о возвращении имущества арендодателю.

Как указано выше, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При описанных обстоятельствах суд нашел исковые требования обоснованным как по факту, так и по праву и подлежащим удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика относятся судебные расходы в виде государственной пошлины по иску.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Ренессанс" ИНН <***> ОГРН <***> в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу передать индивидуальному предпринимателю ФИО2 Оглы ИНН <***> ОГРНИП 305770002023905 земельный участок с кадастровым номером 61:25:0050101:194 и нежилые здания с кадастровыми номерами 61:25:0050101:3006 61:25:0050101:3007.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ренессанс" ИНН <***> ОГРН <***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 Оглы ИНН <***> ОГРНИП 305770002023905 судебных расходов 6 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяПипник Т. Д.