Постановление от 21 октября 2025 г. по делу № А32-51018/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-51018/2021
г. Краснодар
22 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 01.06.2021), ФИО2, в отсутствие третьих лиц: департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО4, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2025 по делу № А32-51018/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО2 (далее – предприниматель) о расторжении договора от 18.07.2017 № 4300023185 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 общей площадью 425 кв. м, расположенного по ул. им. Гудимы, 57/2 в Центральном внутригородском округе города Краснодара; возложении на ответчика обязанности возвратить истцу указанный земельный участок по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому

краю, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, ФИО4

Решением от 11.08.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.03.2024, заявленные требования удовлетворены: договор от 18.07.2017 № 4300023185 расторгнут; на предпринимателя возложена обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 общей площадью 425 кв. м, расположенный по ул. им. Гудимы, 57/2 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, по акту приема-передачи; распределены судебные расходы. Суды установили, что согласно акту осмотра от 24.12.2021 № 4144 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 площадью 425 кв. м, расположенный по ул. им. Гудимы, 57/2 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, не огражден, свободен от зданий, сооружений, на части данного участка расположены ступеньки, на части – произрастают деревья, зеленые насаждения; имеются перепады высот. Поскольку доказательства использования земельного участка по целевому назначению (для возведения объекта капитального строительства) отсутствуют, договор аренды следует расторгнуть, возложив на предпринимателя обязанность по возврату земельного участка администрации. Суды учли обстоятельства дела № А32-37326/2022, в котором признан законным отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) по внесению изменений в градостроительный план земельного участка от 23.08.2021 № РФ-23-2-06-0-00-2021-1770, предпринимателю отказано в признании незаконным бездействия уполномоченного органа по невыдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 с указанием места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, информацией о разрешенном использовании участка, требованиями к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.08.2024 решение от 11.08.2022 и постановление апелляционного суда от 01.03.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Окружной суд указал на необходимость изучения вопроса об отнесении рассматриваемого земельного участка к территории общего пользования, а также правовой квалификации заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 18.07.2017 № 4300023185.

При новом рассмотрении решением от 07.02.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.05.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано; на ответчика возложена обязанность возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 площадью 425 кв. м, расположенный

по ул. им. Гудимы, 57/2 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, путем подписания акта приема-передачи; с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 6000 рублей государственной пошлины. Суды констатировали, что в соответствии с условиями договора аренды от 18.07.2017 № 4300023185 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 предоставлен для строительства административного здания на 10 лет. Согласно генеральному плану города Краснодара, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46 п. 2 «Об утверждении генерального плана города Краснодара», земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 расположен в общественно-деловой зоне (многофункциональные). Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» спорный земельный участок расположен в зоне исторической общественно-деловой зоны с типом этажности кварталов ИОД.К4(5)К4(5). Согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п.15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», данный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры, частично в общественно-деловой зоне. В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 «О генеральном плане муниципального образования город Краснодар», земельный участок расположен в исторической зоне, в границе территории исторического поселения. Согласно проекту планировки, утвержденному постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 18.03.2009 № 815 «Об утверждении проекта планировки центральной части города Краснодара», земельный участок расположен в зоне высших учебных заведений. В рамках дела № А32-37326/2022 по заявлению предпринимателя к департаменту и администрации о признании незаконным бездействия, выраженного в невнесении изменений в градостроительный план земельного участка от 23.08.2021 № РФ-23-2-06-0-00-2021-1770 и в невыдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 с указанием места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, установлено, что данный земельный участок располагается в 200 метровой защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «"Дом жилой", 1940 года, Краснодарский край, город Краснодар, угол ул. им. Орджоникидзе, 69 и ул. им. Митрофана Седина, 34, лит. А», регистрационный номер в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации 231711112780005.

Объект охраны утвержден приказом администрации Краснодарского края от 22.12.2021 № 1020-кн «Об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия регионального значения "Дом жилой", 1940 г, Краснодарский край, г. Краснодар, угол ул. им. Орджоникидзе, 69 и ул. им. Митрофана Седина, 34, лит. А». Кроме того, объектом аренды фактически выступает территория общего пользования, на которой расположены многолетние насаждения (деревья). В этой связи суды пришли к выводу о том, что договор от 18.07.2017 № 4300023185 аренды земельного участка является недействительным (ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования. Недействительность договора аренды от 18.07.2017 № 4300023185 земельного участка влечет недействительность договора уступки прав от 25.10.2017. Поскольку ничтожная сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку требования о расторжении договора от 18.07.2017 № 4300023185 удовлетворению не подлежат. В качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки судебные инстанции указали на необходимость погасить (аннулировать) регистрационную запись о праве аренды земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Ввиду отсутствия правовых оснований для занятия земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 на предпринимателя возложена обязанность возвратить по акту приема-передачи администрации спорный земельный участок.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 07.02.2025 и постановление апелляционного суда от 16.05.2025 в части обязания предпринимателя возвратить спорный земельный участок, взыскания государственной пошлины, а также указания в мотивировочной части на ничтожность договора аренды земельного участка от 18:07.2017 № 4300023185 отменить, указывая на то, что для отнесения территории к землям общего пользования она должна отвечать целому ряду признаков, быть определенной в качестве таковой собственником земельного участка, в данном случае муниципальным образованием, должны быть определены ее границы. Суды не указали, по каким признакам рассматриваемый земельный участок отнесен к территориям общего пользования, данный вывод не подтвержден материалами дела. Приказом администрации Краснодарского края от 25.07.2023 № 511-кн «Об утверждении границ и режима использования территории объекта культурного наследия регионального значения "Дом жилой", 1940 г., Краснодарский край, г. Краснодар, угол ул. им. Орджоникидзе, 69 и ул. им. Митрофана Седина, 34 лит. А» утверждены границы территории данного объекта культурного наследия, вследствие чего земельный участок оказался за пределами охранной зоны памятника. Суд первой инстанции вышел за рамки исковых требований, обязав ответчика возвратить истцу спорный земельный участок и подписать акт приема-передачи. Такую формулировку нельзя рассматривать в качестве последствий ничтожной сделки,

тем более применять одностороннюю реституцию. Заявитель жалобы также не согласен с распределением судебных расходов.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

В судебном заседании окружного суда предприниматель и его представитель на удовлетворении кассационной жалобы настаивали. Представитель администрации просил оставить в силе судебные акты, ответив на вопросы коллегии, что строительство административного здания на спорном земельном участке не представляется возможным, поскольку на участке находятся многолетние зеленые насаждения (деревья), фактически представляющие сквер; кроме того, спорный участок расположен в зоне высших учебных заведений.

Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и ФИО4 заключили договор аренды земельного участка от 18.07.2017 № 4300023185, на основании которого арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 площадью 425 кв. м, категории земель населенных пунктов, по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Гудимы, 57/2, для строительства административного здания, на срок до 20.06.2027 (т. 1, л. д. 12 – 15).

На основании договора уступки от 25.10.2017 права и обязанности арендатора переданы предпринимателю.

В ходе проверки фактического использования спорного земельного участка, проведенной специалистами управления муниципального контроля администрации, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на части участка расположены ступеньки, на части – произрастают деревья, зеленые насаждения; имеются перепады высот, о чем составлен акт от 07.09.2020 № 1739 (т. 1, л. д. 19).

В адрес предпринимателя администрация направила предписание от 18.09.2020 № 16926/26 об устранении нарушений в 14-дневный срок (получено адресатом 08.10.2020).

Актом осмотра земельного участка от 03.12.2020 № 2634 зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 не огражден, свободен

от зданий, сооружений, на части участка расположены ступеньки, на части – произрастают деревья, зеленые насаждения; имеются перепады высот (т. 1, л. д. 21).

Согласно письму департамента от 04.12.2020 № 18395/26 разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 по ул. им. Гудимы в Центральном внутригородском округе г. Краснодара не выдавалось.

В адрес предпринимателя направлено уведомление от 18.02.2021 № 389/07 о прекращении арендных правоотношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора аренды и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи (получено адресатом 01.03.2021).

Указывая, что предприниматель как арендатор допустил существенные нарушения условий договора аренды от 18.07.2017 № 4300023185, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (статья 606, пункт 1 статьи 610, пункты 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть

прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса (пункт 2 статьи 46). Договор аренды подлежит прекращению, в частности, в том случае, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, либо существенно ухудшает имущество (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны разъяснения по применению арбитражными судами указанной правовой нормы, которым предписано руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся

на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

В соответствии со статьями 166, 167 Гражданского кодекса ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Согласно части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По результатам повторного исследования доказательств, с учетом указаний суда кассационной инстанции, приведенных в постановлении от 08.04.2024 (обязательных для судов первой и апелляционной инстанций), с учетом обстоятельств, установленных

в рамках дела № А32-37326/2022, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды ввиду его ничтожности. Согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п.15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», данный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры, частично в общественно-деловой зоне. В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 «О генеральном плане муниципального образования город Краснодар», земельный участок расположен в исторической зоне, в границе территории исторического поселения. Согласно проекту планировки, утвержденному постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 18.03.2009 № 815 «Об утверждении проекта планировки центральной части города Краснодара», земельный участок расположен в зоне высших учебных заведений. В рамках дела № А32-37326/2022 по заявлению предпринимателя к департаменту и администрации о признании незаконным бездействия, выраженного в невнесении изменений в градостроительный план земельного участка от 23.08.2021 № РФ-23-2-06-0-00-2021-1770 и в невыдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 с указанием места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, установлено, что данный земельный участок располагается в 200 метровой защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «"Дом жилой", 1940 года, Краснодарский край, город Краснодар, угол ул. им. Орджоникидзе, 69 и ул. им. Митрофана Седина, 34, лит. А», регистрационный номер в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации 231711112780005. Кроме того, объектом аренды фактически выступает территория общего пользования, на которой расположены многолетние насаждения (деревья). В этой связи суды пришли к выводу о том, что договор от 18.07.2017 № 4300023185 аренды земельного участка является недействительным (ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования. Недействительность договора аренды от 18.07.2017 № 4300023185 земельного участка влечет недействительность договора уступки прав от 25.10.2017. Поскольку ничтожная сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку требования о расторжении договора от 18.07.2017 № 4300023185 удовлетворению не подлежат. В качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки судебные инстанции указали на необходимость погасить (аннулировать) регистрационную запись о праве аренды земельного участка в ЕГРН. Ввиду отсутствия

правовых оснований для занятия земельного участка, на предпринимателя возложена обязанность возвратить объект аренды по акту приема-передачи администрации.

Поскольку материалы дела повторно исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, оснований для отмены решения от 07.02.2025 и постановления апелляционного суда от 16.05.2025 судебная коллегия окружного суда не находит. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены состоявшихся судебных актов, суд округа не установил.

В силу статьи 101 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, в том числе и расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей). Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 Кодекса).

Поскольку обжалуемыми судебными актами истцу возвращен земельный участок в качестве применения последствий недействительности ничтожного договора аренды, суды правомерно взыскали с ответчика государственную пошлину в размере 6000 рублей (соответствующий довод кассационной жалобы ответчика подлежит отклонению).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2025 по делу № А32-51018/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Сидорова

Судьи А.И. Мещерин

М.Н. Малыхина