Решение от 12 февраля 2018 г. по делу № А32-30921/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-30921/2017
г. Краснодар
12 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 06 февраля 2018 года

Решение суда в полном объеме изготовлено 12 февраля 2018 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вороновой И.Н., рассмотрев материалы дела, возбужденного по заявлению

Истец: Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар

Ответчик: ООО «Пшехское», г. Белореченск

о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 08.09.2008 № 8839000040, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Пшехское»;

освободить и возвратить департаменту имущественных отношений Краснодарского края в качестве последствия прекращения договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:39:0303002:1, общей площадью 44300 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Великовечненское сельское поселение.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: представитель по доверенности ФИО1, доверенность, паспорт

от ответчика: представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился суд с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 08.09.2008 № 8839000040, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Пшехское»; освободить и возвратить департаменту имущественных отношений Краснодарского края в качестве последствия прекращения договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:39:0303002:1, общей площадью 44300 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Великовечненское сельское поселение.

Истец в заседании поддержал заявленное требование.

Ответчик высказал возражения.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства дела.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования Белореченский район Краснодарского края от 04.09.2008 № 1846 между администрацией муниципального образования Белореченский район (далее -арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Пшехское» (далее - арендатор) заключён договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 08.09.2008 № 8839000040 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) с кадастровым номером 23:39:0303002:1, общей площадью 44300 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Великовечненское сельское поселение, предназначенный для сельскохозяйственного производства.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.06.2017 № 23/001/064/2017-5655 на спорный земельный участок с кадастровым номером 23:39:0303002:1 зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации -Краснодарского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.06.2008 сделана запись регистрации № 23-23-07/030/2008-127.

Таким образом, полномочиями по предоставлению в аренду спорных земельных участков обладает Краснодарский край, в лице уполномоченного органа - департамента имущественных отношений Краснодарского края.

Ненадлежащее исполнение ответчиком в части надлежащего использования спорного земельного участка послужило истцу основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 4.3.6 договора арендатор обязан использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

Пунктом 3.1.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при использовании участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора.

Пунктом 8.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Законом № 101-ФЗ, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с актом обследования спорного земельного участка от 10.03.2017 № 54, проводимым ГКУ КК «Кубаньземконтроль», на момент обследования установлено, что спорный земельный участок в сельскохозяйственном производстве не используется, обработка почвы не производится, зарастает сорной растительностью и кустарником, на части участка складирован грунт.

Неиспользование спорного земельного участка также было установлено предыдущими актами обследования государственного казённого учреждения Краснодарского края «Кубаньземконтроль», а именно:

акт обследования от 08.07.2013 № 2838;

акт обследования от 25.11.2014 № 477;

акт обследования от 24.11.2015 № 542.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество з том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 4.3.22 договора арендатор обязан при прекращении договора вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии, т.е. не хуже того, з котором он находился в момент передачи в аренду.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса ?Ф, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано на то, что арендодатель должен принять надлежащие меры, которые бы гарантировали получение арендатором соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Истцом предпринимались меры по досудебному урегулированию спора. Ответчику было направлено уведомление от 29.12.2016 № 52-39013/16-32-20 об устранении нарушений в землепользовании с предложением устранить выявленные нарушения.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений департаментом имущественных отношений Краснодарского края в адрес ответчика заказными письмами с уведомлением (с описью вложения) было направлено предложение от 15.05.2017 № 52-14000/17-38-05 и от 17.05.2017 № 52-14689/17-38-05 о расторжении договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с пунктом 67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №. 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Доказательств принятия мер к устранению нарушений, ответчик суду не представил.

Суд также полагает, что направление ответчику уведомления по известному адресу, содержащего требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями пункта 2 названной статьи, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее. В связи с чем, направление уведомления, содержащего требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 по делу № А46-6272/2012, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 по делу № А67-1011/2012).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке.

Установленный законом досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Требование истца в этой части также подлежит удовлетворению.

Кроме того, как установлено судом, в отношении ответчика возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве), 02.03.2017 введена процедура - конкурсное производство.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 103 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Целью конкурсного производства является соразмерное удовлетворение требований кредиторов за счет реализации конкурсной массы.

Довод ответчика о том, что расторжение договора аренды земельного участка при наличии процедуры конкурсного производства арендатора невозможно, отклоняется судом, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Кодекса (данная правовая позиция соответствует позиции, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.10.2013 по делу N А32-29351/2013, от 13.08.2014 по делу N А32-31472/2013).

Согласно ст.110 АПК РФ государственную пошлину, пропорционально размеру удовлетворенных требований, необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 174, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 08.09.2008 № 8839000040, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Пшехское»;

Обязать ООО «Пшехское» освободить и возвратить департаменту имущественных отношений Краснодарского края земельный участок с кадастровым номером 23:39:0303002:1, общей площадью 44300 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Великовечненское сельское поселение.

Взыскать с ООО «Пшехское» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.М. Боровик