Решение от 31 октября 2019 г. по делу № А73-11464/2019

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-11464/2019
г. Хабаровск
31 октября 2019 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 28 октября 2019 года.


Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Архиповой К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Федерального государственного унитарного предприятия «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 129515, <...>; 680030, <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680000, <...>)

о признании незаконным решения от 07.06.2019 № КУВД-001/2018-7309083/3 об отказе в государственной регистрации соглашения №1 к договору аренды земельного участка от 26.02.2014 № 880,

о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию соглашения № 1 к договору аренды земельного участка от 26.02.2014 № 880,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 09.01.2018 № 1;

от Управления Росреестра по Хабаровскому краю – ФИО3 по доверенности от 12.12.2018 № Дов-058, представлен диплом;


от третьего лица - не явились.



УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Российская телевизионная и радиовещательная сеть», в лице филиала РТРС «Дальневосточный РЦ» (далее – заявитель, РТРС) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра по Хабаровскому краю), в соответствии с которым просит:

- признать незаконным решения от 07.06.2019 № КУВД-001/2018-7309083/3 об отказе в государственной регистрации соглашения №1 к договору аренды земельного участка от 26.02.2014 № 880,

- обязать осуществить государственную регистрацию соглашения № 1 к договору аренды земельного участка от 26.02.2014 № 880.

Определением от 28.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее – МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области).

Определением суда от 12.09.2019 производство по делу № А73-11464/2019 приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-9150/2019.

Определением от 15.10.2019, вынесенным судьей Серга Д.Г. производство по делу № А73-11464/2019 возобновлено. Дело назначено к рассмотрению по существу на 28.10.2019.

Определением заместителя председателя суда от 21.10.2019 на основании части 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена замена судьи Серга Д.Г. на судью Архипову К.А.

Определением от 25.10.2019 дело принято к производству судьи Архиповой К.А.

В судебном заседании представитель РТРС заявленные требования поддержал, настаивая на их удовлетворении.

Представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю поддержал доводы отзыва, просил отказать в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения от 07.06.2019 № КУВД-001/2018-7309083/3 об отказе в государственной регистрации соглашения №1 к договору аренды земельного участка от 26.02.2014 № 880.

МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в представленном в суд письменном отзыве поддержало заявленные РТРС требования.

В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и следует из материалов дела, 26.02.2014 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае, осуществляющим полномочия собственника федерального имущества на территории Хабаровского края, именуемым в дальнейшем Арендодатель и РТРС, именуемым в дальнейшем Арендатор, заключен договор аренды № 880 земельного участка, находящегося в федеральной собственности (далее – Договор аренды).

В соответствии пунктом 1.1 Договора аренды Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование на праве аренды земельный участок, площадью 26 756 кв.м. с кадастровым номером 27:17:0329201:297, находящийся в федеральной собственности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир жилой дом; участок находится примерно в 134 км от ориентира на направлению на юг; почтовый адрес ориентира: <...>; категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания радиоцентра ФГУП «РТРС», строений и сооружений, в граница, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Пунктом 2.1 Договора аренды, срок аренды участка установлен с 26.02.2014 по 25.01.2019.

В последующем, между МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, с одной стороны и РТРС, с другой стороны подписано соглашение от 05.10.2018 №1 к договору аренды земельного участка от 26.02.2014 № 880 (далее – Соглашение) о нижеследующем:

- арендодателем по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329201:297, находящегося в федеральной собственности от 26.02.2014 № 880 считать МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области.

В соответствии с этим же Соглашением пункты 1.1, 1.2 Договора изложены в следующей редакции:

Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во владение и пользование на праве аренды земельный участок, площадью 26 756 кв.м. с кадастровым номером 27:17:0329201:297, находящийся в федеральной собственности. Почтовый адрес ориентира: <...>; категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания радиоцентра ФГУП «РТРС», строений и сооружений, в граница, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

На участке имеются:

а) техническое здание, назначение: нежилое, 4-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 690,2 кв.м., инв. № 38. лит. А, адрес (местонахождение) объекта: <...>, Лит. А;

дизельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 118 кв.м., инв. № 38, лит. В, адрес объекта: <...>, Лит. В;

проходная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 59,8 кв.м., инв. № 38, лит. Д, адрес объекта: <...>, Лит. Д;

линия освещения, назначение: нежилое, протяженностью 1 176,5 м., инв. № 38, адрес объекта: <...>;

гараж, назначение: нежилое, 1- этажный, общая площадь 163 кв.м., № 38, лит. Б, адрес (местонахождение) объекта: <...>;

сети теплотрассы, назначение: нежилое, протяженность 265,7 м., инв. № 38, адрес (местонахождение) объекта: <...>;

сети силового кабеля, назначение: сооружение, протяженность 150 м., инв. № 38, адрес (местонахождение) объекта: <...>;

железобетонный забор, назначение: нежилое, протяженность 249 м.п., инв. № 38, лит. 1,2,3,4, адрес (местонахождение) объекта: <...>;

фундамент под оборудование с кадастровым номером 27:17:0329201:4505, назначение: 7.8. сооружения связи, общая площадь 27 кв.м., инв. № 38, лит. 1, адрес (местонахождение) объекта: <...> 15;

трубопровод, водовод, назначение: нежилое, протяженность 240,7 м., инв. № 38, адрес (местонахождение) объекта: <...>;

радиобашня, назначение: нежилое, общая площадь 9 кв.м., инв. № 38, лит. Е, адрес (местонахождение) объекта: <...>;

б) природные и историко-культурные ценности – отсутствуют;

в) на участке имеются выходы общераспространенных полезных ископаемых (вид) – нет.

На основании пункта 5 Соглашения, продлен срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329201:297, находящегося в федеральной собственности от 26.02.2014 № 880 с 26.01.2019 по 26.01.2068.

Кроме того, этим же Соглашением изменены реквизиты для перечисления арендной платы, обязанности арендатора по содержанию земельного участка, реквизиты сторон.

В целях государственной регистрации Соглашения, 03.12.2018 РТРС обратилось в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с соответствующим заявлением.

Решением Управления Росреестра по Хабаровскому краю, выраженным в уведомлении от 07.12.2018 № КУВД-001/2018-7309083/1 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Основанием для приостановления государственной регистрации послужили следующие выводы регистрирующего органа:

- действующим законодательством не предусмотрено заключение дополнительного соглашения о продлении договора аренды по истечению срока, на который он заключен; арендатор земельного участка в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Государственная регистрация приостановлена до 07.03.2019.

Поскольку в установленный в уведомлении срок приостановления, РТРС не были представлены документы, устраняющие препятствия для государственной регистрации, Управление Росреестра по Хабаровскому краю решением, выраженным в уведомлении от 07.06.2019 № КУВД-001/2018-7309083/3 отказало в государственной регистрации Соглашения, указав, что представленные для государственной регистрации документы не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Не согласившись с данным решением, РТРС обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на то, что правила продления договора аренды, установленные земельным законодательством, сторонами договора соблюдены.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

На основании части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что государственная регистрация Договора аренды произведена 05.12.2016.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно части 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Таким образом, поскольку Договор аренды от 26.02.2014 № 880 в установленном порядке прошел государственную регистрацию, то и Соглашение к данному договору также подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В данном случае, приостанавливая государственную регистрацию, а впоследствии отказывая в государственной регистрации Соглашения, Управление Росреестра по Хабаровскому краю исходило из того, что действующим законодательством не предусмотрено продление срока договора аренды земельного участка, а также по причине заключения Соглашения по истечение срока действия договора аренды.

Как указывалось выше, пунктом 5 Соглашения, срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329201:297, находящегося в федеральной собственности от 26.02.2014 № 880 продлен с 26.01.2019 по 26.01.2068. При этом первоначально срок договора аренды был установлен с 26.02.2014 по 25.01.2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

Статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов, по истечение срока действия ранее заключенного договора аренды.

Между тем, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В данном случае материалы дела не содержат доказательств тому, что после истечения срока действия договора аренды, Арендодатель возражал против использования данного земельного участка Арендатором.

Отсутствуют и доказательства тому, что Арендатор обращался в МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области с заявлением о заключении нового договора аренды.

Поэтому доводы Управления Росреестра по Хабаровскому краю о невозможности применения в данном случае положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ошибочными.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 26.02.2014 № 880 был возобновлен на неопределенный срок и на момент заключения Соглашения являлся действующим.

В связи с этим на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации у сторон договора аренды не имелось каких-либо препятствий для внесения изменений в условия данного договора, в том числе и в части срока его действия, путем заключения Соглашения.

При этом срок действия договора аренды в редакции спорного Соглашения не превышает сроков, установленных подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с этим указанные выводы Управления Росреестра по Хабаровскому краю судом признаются несостоятельными.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2019 №06АП-6147/2019.

Оценив в совокупности установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание, что данный земельный участок фактически не может быть предоставлен никому кроме собственника объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке, учитывая волеизъявление сторон Договора на продолжение арендных правоотношений путем заключения Соглашения, суд приходит к выводу об отсутствии у Управления Росреестра по Хабаровскому краю законных основания для отказа в государственной регистрации Соглашения.

Ссылки Управления Росреестра по Хабаровскому краю на изменение по договору аренды земельного участка Арендодателя, также не является основанием для отказа в государственной регистрации Соглашения, поскольку в данном случае произошла лишь смена наименования Арендодателя на основании Приказа Росимущества от 19.12.2016 № 467.

Следовательно, решение Управления Росреестра по Хабаровскому краю, выраженное в уведомлении от 07.06.2019 № КУВД-001/2018-7309083/3, об отказе в государственной регистрации соглашения от 05.10.2019 №1 к договору аренды земельного участка от 26.02.2014 № 880 не соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения и нарушает права как заявителя, так и другой стороны Договора аренды на использование спорного земельного участка.

На основании изложенного, требования РТРС подлежат удовлетворению, а оспариваемое решение Управления Росреестра по Хабаровскому краю подлежит признанию незаконным.

В целях восстановления нарушенных прав, суд на основании статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ считает необходимым возложить на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанность осуществить государственную регистрацию Соглашения к Договору аренды.

В связи с удовлетворением заявленных требований, на основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы заявителя в сумме 3 000 руб., понесенные им в связи с уплатой государственной пошлины при обращении в суд, подлежат возмещению РТРС за счет Управления Росреестра по Хабаровскому краю.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Заявленные Федеральным государственным унитарным предприятием «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» требования удовлетворить.

Признать незаконным, выраженное в уведомлении от 07.06.2019 № КУВД-001/2018-7309083/3, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об отказе в государственной регистрации соглашения №1 к договору аренды земельного участка от 26.02.2014 № 880.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю осуществить государственную регистрацию соглашения №1 к договору аренды земельного участка от 26.02.2014 № 880.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья К.А.Архипова