Решение от 12 февраля 2018 г. по делу № А41-80589/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-80589/17
13 февраля 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев , при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ХАМЕЛЕОН" к АДМИНИСТРАЦИЯ СТУПИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА об урегулировании разногласий при заключении договора

третье лицо: КУИ администрации Ступинского м/р

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "ХАМЕЛЕОН" обратилось в суд с иском к АДМИНИСТРАЦИЯ СТУПИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА с учетом уточнений:

урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Хамелеон» и Администрацией Ступинского муниципального района Московской области при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещении общей площадью 64,60 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане с 1,2,3,4,5,6, расположенного по адресу: <...>, установив спорные условия договора в следующей редакции: Пункт 4.1. Договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости и согласно Заключению эксперта по делу №А41 -80589/17, выполненного ООО «Центр по оценке собственности, инвестиционных рисков Экспертиза» - ФИО2, составляет без учета НДС: 2 382 ООО (два миллиона триста восемьдесят две тысячи) рублей». Пункт 4.3.1. Договора изложить в следующей редакции: «4.3.1. Первый платеж составляет 39 700 (тридцать девять тысяч семьсот) рублей, и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя ».

Иск основан на ст.445 ГК РФ и положениях Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В судебном заседании истец требования подержал. Ответчик против иска возражал.

Третьи лица, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте судебного заседания, не явились, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.10.2016 по делу А41-48097/16 суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права ООО "ХАМЕЛЕОН" на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 64,60 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельных срок с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества(далее договор) - нежилого помещения общей площадью 64,60 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане с 1,2,3,4,5,6, расположенного по адресу: <...> (далее объект, имущество, помещение).

По мнению истца в договоре была завышена стоимость отчуждаемого имущества, в связи с чем истец 15.08.2017 направил в адрес ответчика протокол разногласий.

Поскольку протокол разногласий ответчиком не согласован, истец обратился в суд в порядке ст. 445 ГК РФ.

Согласно ч.2 ст. 445 ГК РФ следует, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Изучив протокол разногласий и последующие уточненные требования в данной части, суд исходит из следующего:

Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ(далее ФЗ-159) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так, согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159) и Закону об оценочной деятельности, оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производится на дату подачи первоначального заявления о выкупе помещения. Такой правовой подход подтверждается судебной практикой (Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12).

По ходатайству истца, при отсутствии возражений ответчика, а также с целью устранения сомнений и противоречий в цене объекта, судом назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам изложенным в заключении эксперта от 22.012.2017, выполненной ООО «Центр по оценке собственности, инвестиционных рисков Экспертиза» - эксперт ФИО2, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 14.06.2016 года составляет 2 382 000 руб.

Оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной(дополнительной) экспертизы судом не установлено, так как при допросе эксперта, проводившего экспертизу, в судебном заседании устранены заявленные недостатки.

Учитывая изложенное, суд полагает, что п.4.1 договора, предложенный истцом соответствует требованиям ФЗ-159 относительно цены отчуждаемого объекта.

Согласно положениям ст. 5 ФЗ-159установлено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Пункт 4.3.1. «Первый платеж составляет 39 700 (тридцать девять тысяч семьсот) рублей, и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя » в редакции истца также соответствует ст.5 ФЗ-159.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, представленная истцом редакция положений договора соответствует требованиям 159-ФЗ и требованиям гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, в связи с чем заявленные истцом требования суд находит обоснованными и как следствие подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы в части госпошлины(6000руб.) и оплаты судебной экспертизы(30 000руб.), которые понесены истцом и документально подтверждены, суд возлагает на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Хамелеон» и Администрацией Ступинского муниципального района Московской области при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещении общей площадью 64,60 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане с 1,2,3,4,5,6, расположенного по адресу: <...>, установив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 4.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости и согласно Заключению эксперта по делу №А41 -80589/17, выполненного ООО «Центр по оценке собственности, инвестиционных рисков Экспертиза» - ФИО2, составляет без учета НДС: 2 382 ООО (два миллиона триста восемьдесят две тысячи) рублей».

Пункт 4.3.1. Договора изложить в следующей редакции:

«4.3.1. Первый платеж составляет 39 700 (тридцать девять тысяч семьсот) рублей, и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора.

Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя ».

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИЯ СТУПИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА в пользу ООО "ХАМЕЛЕОН" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб. и расходы по судебной экспертизе в размере 30 000руб.

Решение может быть обжаловано.

СудьяМ.Ю. Бондарев