Решение от 30 октября 2025 г. по делу № А12-12440/2025

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

«31» октября 2025 год

г. Волгоград Дело № А12 – 12440/2025 резолютивная часть решения оглашена 30.10.2025

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по приостановлению внесения изменений в сведения ЕГРН, при участии в деле в качестве заинтересованных лиц - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

при участии в судебном заседании от заявителя – ФИО6, по доверенности

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области –ФИО7, по доверенности (до перерыва) ФИО8, по доверенности (после перерыва)

(в отсутствии остальных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства)

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области со следующими требованиями с учетом принятых к рассмотрению уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ:

- о признании незаконными действий управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области выраженные в уведомлении № КУВД-001/2025-10344260/2 от 10 июня 2025 года об отказе в государственной регистрации изменений в запись реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости, а именно о внесении изменений в срок действия договора аренды от 26.07.2013 года в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская обл., Урюпинский р-н, территория Михайловского поселения, кадастровый номер 34:31:170013:87;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области осуществить действия по внесению изменений в запись реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости, а именно внести изменения

в срок действия договора аренды от 26.07.2013 года в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская обл., Урюпинский р-н, территория Михайловского поселения, кадастровый номер 34:31:170013:87.

Суд привлек к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Указанные лица поддержали заявленные требования.

В судебном заседании представитель заявителя также поддержал заявленные требования.

Представитель Росреестра пояснила в судебном заседании, что регистрирующий орган не признает заявленные требования по доводам, изложенным в отзыве на заявленные требования.

Изучив представленные документы, арбитражный суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 34:31:170013:87, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, территория Михайловского сельского поселения, общей площадью 263300 кв.м, с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, в ЕГРН открыт раздел, содержащий следующие актуальные записи:

- о праве общей долевой собственности

- ФИО5 26.03.2013 (1/3 доля в праве), на основании Решения о выделении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и определении долей в праве общей долевой собственности № 1 от 06.03.2013;

- ФИО4 26.03.2013 (1/3 доля в праве), на основании Решения о выделении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и определении долей в праве общей долевой собственности № 1 от 06.03.2013;

- ФИО3 14.04.2016 (1/6 доля в праве), на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 11.04.2016;

- ФИО3 31.05.2024(1/12 доля в праве), на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 30.05.2024;

- ФИО2 31.05.2024 (1/12 доля в праве), на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 30.05.2024.

Также, в отношении указанного земельного участка 16.08.2013 зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды, сроком на 10 лет, на основании договора аренды от 26.07.2013, сроком с 26.07.2013 по 26.07.2023, заключенного между арендатором ФИО1 и арендодателями: ФИО4, (1/3 доли), ФИО5 (1/3 доли), ФИО9 (1/3 доли).

27.02.2025 в Управление обратился ФИО1 с заявлением ( № КУВД-001/2025-10344260) об изменении срока действия договора аренды до 26.07.2033 в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:31:170013:87. В качестве документа основания представлено уведомление от 25.02.2025, подписанное собственниками земельного участка, в том числе ФИО3, действующим в лице законного представителя ФИО10 и договор аренды от 26.07.2013.

При проведении правовой экспертизы с учетом сведений, содержащихся в ЕГРН, регистратором установлено, что срок договора аренды от 26.07.2013 истек 26.07.2023.

Уведомлением от 10.03.2025 № КУВД-001/2025-10344260/1 Управление уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации, поскольку внесение изменений в договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, государственной

регистрации не требует. Для устранения причин приостановления заявителю было предложено перезаключить договор аренды на новый срок.

Уведомлением от 10.06.2025 № КУВД-001/2025-10344260/2 Управление уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации, поскольку основания, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, не устранены.

Не согласившись с решениями Управления, заявитель обратилсяь в суд с заявленными требованиями.

Заявление мотивировано тем, что заинтересованным лицом нарушены нормы Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", выразившиеся в приостановлении регистрационных действий договора аренды, а затем в отказе в государственной регистрации договора уступки.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В части 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу статьи 1 Федерального закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их

возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ч. 2 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Часть 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ предусматривает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 5, п. 8 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Согласно ст. 27 Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины,

препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка б/н от 26.07.2013 земельный участок с/х назначения площадью 263300 кв. м с кадастровым номером 34:31:170013:87 передан в аренду ИП ФИО11 К(Ф)Х ФИО1

Запись регистрации об обременении в виде аренды внесена 16.08.2013.

Согласно п. 1.3 договора срок действия договора с 26.07.2013 по 26.07.2023 включительно.

Договор по окончании его срока действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если арендодатель за три месяца до окончания его срока действия письменно не уведомит арендатора о намерении заключить договор с иным лицом; арендатор вправе сообщить о своем намерении заключить новый договор аренды земельного участка на указанных арендодателем условиях в течение 1 месяца с даты получения вышеуказанного уведомления ( п. 6.2).

К договору аренды применяются нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ (пункт 1) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключаемый на срок год и более, подлежит государственной регистрации (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Исходя из позиции, изложенной в п. 10 информационного письма президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2001 г. возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.

Как следует из материалов дела, стороны в пункте 6.2 договора аренды от 26.07.2013 предусмотрели порядок определения срока действия договора согласно которому:"договор по окончании его срока действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если арендодатель за три месяца до окончания срока действия договора не уведомит арендатора об условиях договора аренды, который арендодатель намеревается заключить с другим лицом".

Таким образом, стороны в договоре аренды предусмотрели, что по истечении срока действия договор возобновляется на тот же срок.

Договор аренды от 26.07.2013 заключен на срок – десять лет, (т.е. с 26.07.2013 по 26.07.2023).

Срок действия договора аренды от 26.07.2013 истек 26.07.2023.

В рассматриваемом случае, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора, и если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление требует государственной регистрации.

Таким образом, продленный на тех же условиях на тот же срок (10 лет) договор аренды от23.07.2013 (по 26.07.2033) подлежал государственной регистрации.

В рассматриваемом случае, продление на 10 лет договора аренды не зарегистрировано его сторонами до истечения срока действия договора или в разумные сроки после окончания его действия.

Выводы заявителя о том, что в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды он автоматически продлился "на следующий период равный десяти годам", в связи с чем, отсутствуют основания для признания факта заключения договора на неопределенный срок, так как договор остается срочным, не принимаются судом во внимание, поскольку этот вывод противоречит ст. 609 ГК РФ, позиции, изложенной в п. 10 информационного письма президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2001 г., в связи с тем, что договор аренды, продленный на тех же условиях на тот же срок (10 лет), по существу является заключением нового договора, который подлежал регистрации, но не был зарегистрирован.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку договор аренды на новый 10-летний срок не прошел государственной регистрации, фактическое продолжение пользования земельным участком после истечения первого срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателей свидетельствует о том, что отношения арендатора и арендодателей по использованию

земельного участка определяются условиями договора от 26.07.2013, возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

Государственному регистратору прав императивно предписано приостановить осуществление государственной регистрации прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

Для возобновления государственной регистрации заявителю рекомендовано представить документ, на основании которого осуществляется внесение изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества.

Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено на основании п.5 ч.1 ст. 26 Закона о регистрации сроком на 3 месяца до 10.06.2025, о чем заявителю направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации (КУВД-001/2025-10344260/2).

Согласно статье 27 Закона о регистрации в государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона о регистрации.

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации 10.06.2025 государственным регистратором прав принято решение об отказе в государственной регистрации изменения условий договора аренды от 26.07.2013 по обращению № КУВД-001/2025-10344260, заявителю направлено уведомление об отказе в государственной регистрации (КУВД- 001/2025-10344260/2).

На основании изложенного, уведомление о приостановлении и уведомление об отказе по обращению № КУВД-001/2025-10344260 от 27.02.2025 вынесены Управлением в соответствии с действующим законодательством.

Приведенная заявителем судебная практика — Определение ВС РФ от 27.06.2023 № 310-ЭС23-10360 не идентична существу рассматриваемого дела, поскольку в приведенной практике заинтересованное лицо обратилось в Управление до истечения срока договора аренды- за 1,5 года до его окончания.

В данном случае, исходя из буквального смысла п. 6.2 договора аренды от 26.07.2013, в случае отсутствия уведомления со стороны «Арендодателя» за три месяца до окончания срока договора, он считается пролонгированным на тот же срок, на тех же условиях. Таким образом, в отсутствии уведомления Арендодателя договор аренды подлежал пролонгации за 3 месяца до окончания срока. Однако, до истечения срока договора ни одна из сторон не обращалась за регистрацией изменений, в связи с чем, он пролонгирован на неопределенный срок.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в установленные законом порядке и сроки в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Н.А. Троицкая