Решение от 27 мая 2021 г. по делу № А40-300531/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-300531/19-1-1682
г. Москва
27 мая 2021 г.
Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2021 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола помощником ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "АСТЕРИОН" (117485, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА БУТЛЕРОВА, ДОМ 4, Э 1 ПОМ VIII КОМН 1-16, ОГРН: <***>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:006003:11576, расположенного по адресу: <...>

третье лицо: ООО «Оценка и консалтинг»

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 08.06.20, от ответчика – Гречко А.В. по дов. от 08.12.20

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:006003:11576, расположенного по адресу: <...>. Требования основаны на следующих обстоятельствах. Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения с кадастровым номером 77:06:006003:11576, общей площадью 174,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по заключенному сторонами договору от 31.05.2017 № 00-00225/17, обратился к ответчику 12.09.19 за выкупом арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Ответчиком направлен истцу проект договора купли-продажи по цене 24509000 руб., определенной Отчетом об оценке от 07.08.2019 № М174-19, выполненным ООО «Оценка и консалтинг» и имеющим экспертное заключение от 14.08.19 № 77/020819/300-2к/21. Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной. В обоснование завышения цены истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику, который составил Отчет от 09.10.19 № 081019-О, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 13113271 руб. Истец 11.10.19 направил ответчику протокол разногласий по условиям договора, касающимся цены объекта (п.3.1 и 3.4), однако ответчик отклонил возражения истца, направив письмом от 14.10.2019 № 33-5-103551/19-(0)-4 повторно проект договора и возвратив протокол разногласий, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик против требований возражал по доводам, изложенным в письменных пояснениях, указывая на то, что оценка имущества, подлежащего выкупу, является исключительным правом Департамента (собственника).

Извещенное в порядке ст. 123 АПК РФ третье лицо не явилось. Отзыва суду не представило.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленной законом порядке 12.09.19 обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Департаментом заявителю направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта, которые направлены в Департамент 11.10.19 и отклонены продавцом.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно ч. 5 ст. 3 названного Закона установлено, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая значительную разницу в цене по результатам оценок, судом определением от 09.06.20 была назначена судебная оценочная экспертиза по следующим вопросу: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 174,7 кв. м (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-16), расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:06:006003:11576, по состоянию на 12.09.2019?

Проведение экспертизы было поручено ООО «А101 Консалт» (119270, г. Москва, Хамовнический вал, <...> этаж, пом. VIII, комн. 3).

Экспертом-оценщиком ФИО3 дано заключение о том, что стоимость помещения составляет 14250011 руб.

Исследовав в судебном заседании экспертное заключение, заслушав объяснения эксперта, приняв во внимание, что в дело представлен имеющий положительное экспертное заключение Отчет об оценке, в котором стоимость объекта на 10 млн. рублей выше рассчитанной экспертом, суд пришел к выводу о наличии оснований проведения по делу повторной экспертизы, о чем также ходатайствовал ответчик. Суд также принял во внимание, что Отчет М174-19 был составлен на 15.07.19, в то время как датой обращения за выкупом являлась дата – 12.09.19.

Определением от 27.11.20 по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "БСГ - КОНСАЛТИНГ ГРУПП" (119049 МОСКВА ГОРОД ПРОСПЕКТ ЛЕНИНСКИЙ ДОМ 4СТРОЕНИЕ 1А ПОМ. 1 ОФИС 10, ОГРН: <***>)

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

1. Соответствует ли законодательству и действующим федеральным стандартам оценки Отчет № М174-19, выполненный по заказу Департамента экономической политики и развития города Москвы исполнителем ООО «Оценка и Консалтинг»?

2. Привели ли выявленные несоответствия к необоснованному завышению рыночной стоимости объекта оценки?

3. В случае установления нарушений, которые привели к необоснованному завышению рыночной стоимости объекта оценки, эксперту надлежит ответить на вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 174,7 кв. м, кадастровый номер 77:06:0006003:11576, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 12.09.2019?

4. Имеет ли значение различие дат оценки 15.07.19 и 12.09.19 для определения рыночной стоимости объекта оценки? Каков примерный процент удорожания (удешевления) объекта на 12.09.19 по сравнению с ценой, рассчитанной на 15.07.19?

Судом получено экспертное заключение №1220/01-БЭ эксперта ООО "БСГ - КОНСАЛТИНГ ГРУПП" ФИО4, в котором судебным экспертом сделан вывод о том, что Отчет М174-19 не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а выявленные несоответствия привели к необоснованному завышению рыночной стоимости объекта. Рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 12.02.19, согласно заключению повторной экспертизы, составляет 20785000 руб.

При этом эксперт также сделал вывод о том, что различие дат оценки 15.07.19 и 12.09.19 не имеет значения для определения рыночной стоимости объекта.

Исследовав повторное экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта экспертов должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом по результатам повторной экспертизы. Условие пункта 3.1 договора определяются в части цены согласно экспертному заключению по результатам повторной экспертизы.

При этом суд принимает во внимание, что обстоятельства наличия подлежащих зачету в счет выкупной цены неотделимых улучшений истцом (арендатором) не названы и не доказаны.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено. Доказательств наличия задолженности по арендным платежам на 12.09.19 (дату обращения за выкупом) Департаментом не представлено.

Пункт 3.4 проекта договора, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта, при этом суд определяет сроки внесения данных платежей: первого платежа – по условию Департамента; сроки внесения последующих платежей устанавливаются судом, поскольку в проекте Департамента и в требованиях истца данные сроки отсутствуют.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

Поскольку судебная экспертиза установила стоимость имущества, отличную от предложений сторон, расходы по госпошлине относятся на сторон поровну, издержки по экспертизе относятся на истца, издержки по повторной экспертизе – на ответчика с учетом того, что по результатам повторной экспертизы экспертом установлено несоответствие представленного Департаментом отчета требованиям нормативных актов об оценке.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:006003:11576 общей площадью 174,7 кв.м (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-16), расположенного по адресу: <...>.

Договор считать заключенным на условиях проекта, направленного истцу (покупателю ООО "АСТЕРИОН") Департаментом городского имущества г. Москвы письмом от 14.10.2019 № 33-5-103551/19-(0)-4, за исключением условий пунктов 3.1 и 3.4 договора, которые установить в следующей редакции:

«п.3.1. Цена объекта составляет 20785000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса РФ не начисляется.

п.3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 346416 руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "АСТЕРИОН" 3000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова