Решение от 13 мая 2020 г. по делу № А58-7427/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-7427/2019
13 мая 2020 года
город Якутск


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Кайдаш Н. И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями Мухиной М.Н., Местниковой С.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обслуживающему сельскохозяйственному потребительскому кооперативу «Фермер» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 1 207 524,06 руб.,

и по встречному исковому заявлению обслуживающего сельскохозяйственного потребительского кооператива «Фермер» к Окружной администрации города Якутска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка №09-1/2013-0106 от 25.01.2013

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от 16.04.2020, паспорт,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 07.08.2019, паспорт,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обслуживающему сельскохозяйственному потребительскому кооперативу «Фермер» (далее – ОСПК «Фермер», кооператив) о взыскании 1 207 524,06 руб. по договору № 09-1/2013-0106 от 25.01.2013.

Определением от 09.01.2020 к производству принято встречное исковое заявление о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка №09-1/2013-0106 от 25.01.2013.

Первоначальные исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением кооперативом обязанности по внесению арендной платы за земельный участок, переданный в пользование по договору аренды.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что спорный земельный участок расположен в границах территории общего пользования, в связи, с чем договор аренды земельного участка, предоставленного в целях строительства, является ничтожной сделкой.

В судебном заседании представители поддержали свои правовые позиции.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства имеющие значение для рассмотрения спора.

Между ДИЗО ОА г. Якутска (арендодатель) и ОСПК «Фермер» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 09-1/2013-0106 от 25.01.2013, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:106004:1419, находящийся по адресу: <...> км, участок Кумахтах, площадью 35 330 кв. м.

Участок предоставлен для использования под строительство индивидуального жилого дома (пункт 1.2 договора).

Указанный земельный участок был образован в результате деления (распоряжение заместителя главы Городского округа № 12 зр, от 24.01.2013) земельного участка с кадастровым номером 14:35:106004:169, общей площадью 250 000 кв.м. на 107 (сто семь) земельных участков.

Земельный участок передан арендатору по акту от 25.01.2013.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес кооператива направлено уведомление от 04.03.2019 о необходимости погашения задолженности.

Оставленная без ответа и исполнения претензия послужила основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Возражая против заявленных требований, ответчик предъявил встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка N 09-1/2013-0106 от 25.01.2013 недействительным (ничтожным).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1.2 договора аренды N 09-1/2013-0106 от 25.01.2013 установлено, что данный земельный участок предоставляется для использования по целевому назначению – под строительство индивидуального жилого дома.

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1.2. договора аренды, указанный земельный участок должен быть пригоден к использованию по целевому назначению.

Исходя из вышеназванных норм права, суд считает необходимым установить возможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными заключенным между сторонами договором.

Рассмотрению требований сторон, вытекающих из договорных отношений, в любом случае должна предшествовать проверка договора на предмет его заключенности и действительности.

Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», согласно которым при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Возражая против первоначального иска, кооператив указывал на то, что спорный земельный участок расположен в границах территории общего пользования.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости.

При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком.

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе картографический материал с Геопортала Якутска (т.д.1, л.д. 64), сведения государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 10.09.2019 (т.д. 1, л. д. 75-86), письмо Окружной администрации г.Якутска от 23.09.2019 (т.д.1, л.д. 113), акт обследования земельного участка № 3318 от 20.09.2019 (т.д. 1, л.д. 114-115), выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (т.д. 1, л.д. 25-35), заключение кадастрового инженера от 17.03.2020, суд установил, что земельный участок, как на момент заключения договора, так и в настоящее время (то есть весь период действия договора) является территорией общего пользования как подъездные пути к жилым домам.

Согласно заключению кадастрового инженера от 17.03.2020 строительство и последующая эксплуатация объекта с разрешенным использованием индивидуальное жилищное строительство не представляется возможным без нарушения нормативно-правовых актов городского округа «город Якутск» поскольку земельный участок с кадастровым номером 14:35:106004:169 включен как территория общего пользования; земельный участок с кадастровым номером 14:36:106004:1419 с момента формирования не менял свою конфигурацию; при разделении земельного участка с кадастровым номером 14:35:106004:169 на отдельные земельные участки департаментом не верно определен вид разрешенного использования на земельный участок с кадастровым номером 14:36:106004:1419, так как указанный земельный участок является территорией общего пользования и департамент не имел права предоставлять его конкретному лицу; по территории спорного земельного участка проходят высоковольтные линии электропередач высокого напряжения и газопровод.

Оценив заключение кадастрового инженера от 17.03.2020 в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу, компетенция и квалификация кадастрового инженера сомнения у суда не вызывает. При этом истцом по данному делу не представлено ни одного довода относительно компетенции кадастрового инженера либо содержания заключения. Заключение, полученное кооперативом во внесудебном порядке, содержит все необходимые сведения об эксперте: имя, отчество, специальность; содержит оценку результатов исследования и обоснование выводов.

Положения действующего законодательства не содержат запрета на проведение внесудебных экспертиз. При таких обстоятельствах заключение кадастрового инженера по данному делу, фактически обладающее признаками внесудебной экспертизы, принимается судом в качестве письменного доказательства по данному делу как документ, содержащий сведения о юридически значимых обстоятельствах, независимо от того, что он не обладает признаками заключения судебной экспертизы. Указанное заключение является надлежащим доказательством, отвечающим признакам относимости, допустимости и достоверности. Доказательства, опровергающие содержание заключения кадастрового инженера, заинтересованными лицами при рассмотрении дела представлены не были, возражения относительно приобщения заключения к материалам дела суду не поступало.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец не исполнил в рамках договора аренды встречное обязательство, предусмотренное пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, то есть передал в аренду за плату ответчику имущество, не соответствующее цели использования данного имущества, указанной в договоре аренды.

При передаче в аренду земельного участка под застройку единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит режиму территорий общего пользования. Следовательно, предоставление департаментом в аренду для осуществления строительства жилого дома с исключением спорного земельного участка из земель общего пользования свидетельствует о нарушении требований действующего законодательства при заключении такого договора.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение вышеназванной нормы права истцом не представлены суду доказательства, подтверждающие возможность строительства индивидуального жилого дома на спорном земельном участке.

Исследованные же в рамках судебного разбирательства доказательства свидетельствуют о том, что использование данного земельного участка в соответствии с целью, указанной в договоре аренды, является невозможным.

Невозможность использования объекта аренды в согласованных сторонами целях не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца сопутствующего данному обязательству права.

В связи с тем, что истцом был передан ответчику в аренду земельный участок не соответствующий для целей его использования, указанной в договоре аренды, следовательно, требование истца о взыскании платы за пользование данным земельным участком, фактически которое не производилось по вине истца, является неправомерным.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Суд также отказывает ответчику в удовлетворении заявленного им встречного искового заявления о признании договора аренды земельного участка №09-1/2013-0106 от 25.01.2013 недействительным.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

В соответствии с пунктом 101 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Исполнение оспариваемого договора началось 25.01.2013 в момент передачи имущества по акту приема-передачи от 25.01.2013.

Таким образом, трехлетний срок исковой давности для признания договора ничтожным истек 25.01.2016, с рассматриваемым же встречным иском ответчик обратился 25.12.2019, т.е. за пределами срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В таком случае, принимая во внимание заявление истца о пропуске ответчиком срока исковой давности для обращения со встречным иском, суд приходит к выводу о пропуске последним срока исковой давности для предъявления иска о признании ничтожной сделки недействительной и на основании пункта 2 статьи 199 ГК РФ отказывает в удовлетворении встречного искового заявления.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении первоначального и встречного исков отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подается через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Судья

Кайдаш Н. И.