Решение от 31 марта 2023 г. по делу № А40-1263/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-1263/23-28-1
г. Москва
31 марта 2023 г.
резолютивная часть решения изготовлена 17 марта 2023 года

мотивированное решение изготовлено 31 марта 2023 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи С.С. Хорлиной, единолично

рассмотрев в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 АПК РФ исковое заявление

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЕКАР-ЭКСПЛУАТАЦИЯ"

(194044, ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ВЫБОРГСКАЯ НАБЕРЕЖНАЯ, ДОМ 43, ЛИТЕР А, ОФИС/ПОМ 207/2, ОГРН: 1067760298407, Дата присвоения ОГРН: 29.11.2006, ИНН: 7705766527)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЭТАЛОН МЕНЕДЖМЕНТ"

(129226, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ РОСТОКИНО, ДОКУКИНА УЛ., Д. 16, К. 4, СТР. 4, ЭТАЖ/КОМ 3/3, ОГРН: 1177746149547, Дата присвоения ОГРН: 15.02.2017, ИНН: 7716848281)

о взыскании задолженности по оплате части постоянной величины арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 2017-262-БЭ от 01.0.2017г. за декабрь 2021 года в размере 389 472, 80 руб., в т.ч. НДС 20 %

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЕКАР-ЭКСПЛУАТАЦИЯ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЭТАЛОН МЕНЕДЖМЕНТ" о взыскании задолженности по оплате части постоянной величины арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 2017-262-БЭ от 01.0.2017г. за декабрь 2021 года в размере 389 472, 80 руб., в т.ч. НДС 20%.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13 января 2023 года указанное исковое заявление принято к производству с рассмотрением в порядке упрощенного производства.

По всем имеющимся и указанным адресам арбитражным судом было направлено определение о принятии искового заявления к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства по делу. Указанное определение 14 января 2023 года также опубликовано на сайте картотеки арбитражных дел в сети «Интернет».

От ответчика поступил отзыв на иск, в котором он возражает против удовлетворения исковых требований.

От истца поступили письменные возражения на отзыв ответчика.

17 марта 2023 года Арбитражным судом города Москвы вынесена резолютивная часть решения по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства в порядке статьи 229 АПК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 229 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, или в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". В этом случае арбитражным судом решение принимается по правилам, установленным главой 20 настоящего Кодекса, если иное не вытекает из особенностей, установленных настоящей главой.

Мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления или со дня подачи апелляционной жалобы.

От ответчика 20 марта 2023 года согласно штампу канцелярии суда поступило заявление об изготовлении мотивированного решения, в связи с чем суду надлежит изготовить мотивированное решение.

Исследовав и оценив письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец в обоснование иска, 01 сентября 2017 года между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения № 2017-262-БЭ (далее «Договор»), в соответствии с которым Истец передал Ответчику во временное пользование нежилые помещения: расположенные в здании по адресу: город Москва, ул. Большая Грузинская, д. 12, стр.2 (далее «Помещение», «арендованные помещения»).

Условиями Договора (раздел 1) предусмотрен «Обеспечительный взнос» - денежная сумма, которая обеспечивает надлежащее исполнение обязательств Арендатора по Договору.

В связи с просрочкой оплаты Арендатором Арендодателю арендной платы за март 2020г., август 2020г., сентябрь 2020г. - Арендодатель, руководствуясь п.5.2. Договора, удержал из средств Обеспечительного взноса указанную задолженность Арендатора, о чем письменно уведомил Арендатора письмом исх.№ 904 от 15.09.2020г. Однако Арендатор в нарушение п.5.1., 5.3. Договора более года не восполнял Обеспечительный взнос по Договору.

Договор действовал по 31.12.2021г. Часть арендованных помещений были переданы Арендатором Арендодателю по Акту возврата от 31.10.2021г., и часть - по Акту возврата от 31.12.2021г.

Согласно Акту возврата от 31.10.2021г. часть арендованных помещений были возвращены Арендатором Арендодателю с недостатками (перечислены в Акте), которые не являются нормальным износом. В п.2 Акта возврата Стороны подтвердили, что в части арендованных помещений требуется выполнение Восстановительного ремонта (как это предусмотрено в п.3.4. Договора).

Арендодатель неоднократно просил Арендатора устранить зафиксированные Сторонами в Акте возврата от 31.10.2021г. недостатки (выполнить Восстановительный ремонт) силами Арендатора (в т.ч. письма исх.№ 1912 от 17.11.2021г., исх.№ 1987 от 25.01.2022г.).

Учитывая, что Арендатор по состоянию на 28.03.2022г. (то есть спустя шесть месяцев с момента возврата части арендованных помещений Арендодателю) так и не устранил недостатки арендованных помещений, зафиксированные Сторонами в Акте возврата - Арендодатель был вынужден устранить недостатки помещений своими силами (путем привлечения подрядной организации ООО «Технотон» по Договору № ТЕ/2022/3-01-2 от 01.03.2022г.) с последующей компенсацией стоимости работ из средств Обеспечительного взноса. Стоимость работ по устранению недостатков арендованных помещений (Восстановительного ремонта) составила 389 473,20 рубля, в т.ч. НДС 20%.

На дату прекращения Договора (31.12.2021г.) размер Обеспечительного взноса, оплаченного по Договору (зачтенного Арендодателем), составил сумму: 1 348 694,56 рублей.

На основании п.1 ст.381.1 ГК РФ, п.3.4., 5.2., 5.4. Договора Арендодатель удержал стоимость Восстановительного ремонта из средств Обеспечительного взноса, о чем письменно уведомил Арендатора: 1 348 694,56 - 389 473,20 = 959 221,36 рублей.

Кроме того, на дату прекращения Договора у Арендатора перед Арендодателем имелась просроченная задолженность по оплате постоянной величины арендной платы:

- за ноябрь 2021 года в размере 674347,24 рублей, в т.ч. НДС 20%,

- за декабрь 2021 года в размере 674347,28 рублей, в т.ч. НДС 20% Итого в сумме: 1 348 694,16 рублей, в т.ч. НДС 20%.

Учитывая имеющуюся задолженность Арендатора перед Арендодателем по оплате постоянной величины арендной платы, а также руководствуясь п.4.1.3., 5.2., 6.8.1. Договора, п.1 ст.381.1 ГК РФ Арендодатель удержал часть задолженности по арендной плате (за ноябрь 2021г. и за часть декабря 2021г.) из средств Обеспечительного взноса, о чем также письменно уведомил Арендатора.

Остаток задолженности Арендатора перед Арендодателем по оплате постоянной величины арендной платы по Договору за декабрь 2021 года с учетом зачета части задолженности из средств Обеспечительного взноса составляет: 389 472,80 (Триста восемьдесят девять тысяч четыреста семьдесят два) рубля 80 копеек, в т.ч. НДС 20%.

Арендодатель неоднократно предлагал Арендатору урегулировать спор во внесудебном порядке и погасить задолженность по оплате части арендной платы по Договору за декабрь 2021г., в т.ч. письмом исх.№ 2334 от 22.11.2022г. (досудебная претензия), однако ответа не получил.

Положениями статей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Возражая против иска, ответчик указывает, что:

- задолженность по уплате постоянной арендной платы за ноябрь 2021 и декабрь 2021 года по договору отсутствует;

- пополнение истцом суммы обеспечительного взноса в 2021 году из арендных платежей, уплаченных по договору, неправомерно;

- в нарушение ст. 381.1. ГК РФ, задолженность по арендной плате за ноябрь 2021 и декабрь 2021 года (при ее наличии) не погашена истцом из обеспечительного взноса;

- у арендатора не возникло обязательство по производству восстановительных работ;

- компенсация затрат на восстановительный ремонт из обеспечительного взноса неправомерна;

- арендатор не признает вину, не согласен со стоимостью восстановительного ремонта.

Отклоняя доводы ответчика, суд руководствуется следующим.

Здание, в котором располагается арендованное по Договору аренды Помещение, является объектом культурного наследия. Объекты культурного наследия находятся на особом государственном контроле, в том числе контроль за соблюдением собственниками (и арендаторами) требований охранных обязательств, требований к содержанию и использованию объекта культурного наследия, требований к сохранению объекта культурного наследия (Федеральный закон № 73-ФЗ от 25.06.2002г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

В соответствии с п.2.5. Договора аренды Арендатор был уведомлен о том, что здание, в котором располагалось арендованное Помещение - является объектом культурного наследия. Также в п.4.2.9. Договора Стороны согласовали, что «Арендатор обязан соблюдать требования действующего законодательства в области сохранения и использования объектов культурного наследия, не допускать повреждения, разрушения, уничтожения, изменения облика и интерьера Здания и арендованного помещения в соответствии с особенностями данного Объекта, нарушения установленного порядка его использования..».

За нарушение вышеуказанных требований в отношении объекта культурного наследия действующим законодательством РФ предусмотрены значительные штрафы (а также иная ответственность собственника вплоть до изъятия объекта).

Таким образом для собственника Здания равнозначно важно не только получить арендные платежи от передачи помещения в аренду, но и обеспечить сохранность (и неизменность облика, интерьера Здания, арендованного помещения) здания и расположенных в нем помещений.

В связи с чем условиями Договора аренды предусмотрено, что при передаче Помещения в пользование Арендатор оплачивает Арендодателю Обеспечительный взнос.

Согласно п.5.1. Договора аренды:

- Обеспечительный взнос - это мера обеспечения исполнения Арендатором своих обязательств по Договору (обязательств не только по оплате арендной платы, но в т.ч. обязательств по сохранению арендованного помещения в соответствии с п.4.1.18., 4.1.29. Договора, не допущению повреждения, разрушения, уничтожения, изменения облика и интерьера Здания и арендованного помещения, обязательств по возврату помещения Истцу в состоянии согласно 3.2. Договора аренды).

-Обеспечительный взнос находится у Арендодателя в течение всего срока действия Договора.

Согласно п.5.2. Договора: «В случае если Арендатор задерживает выплату арендной платы Арендодателю или иные платежи, предусмотренные настоящим Договором, или по вине Арендатора причинены какие-либо повреждения арендованному Помещению, общим площадям Здания, самому Зданию, прилегающей территории, имуществу Арендодателя или собственника Здания, или Арендатор иным образом причиняет Собственнику Здания и/или Арендодателю убытки, Арендодатель вправе удержать причитающиеся ему суммы, в том числе суммы начисленных штрафов, пени из средств Обеспечительного взноса».

Согласно п.5.3. Договора: «При наступлении событий, предусмотренных п. 5.2. Договора, Арендатор обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней, с даты получения уведомления от Арендодателя об удержании денежных средств из суммы Обеспечительного взноса, пополнить сумму Обеспечительного взноса..».

Кроме того пунктом 5.4. Договора Стороны согласовали, что «Обеспечительный взнос (за вычетом удержанных из него в соответствии с требованиями настоящего Договора сумм) подлежит возврату Арендатору в течение 10 (десяти) рабочих дней после прекращения настоящего Договора и возврата Помещения Арендодателю (в состоянии согласно п. 3.2. Договора) и при условии оплаты Арендатором всех сумм задолженностей, а также при условии надлежащего исполнения Арендатором иных своих обязательств по Договору».


Таким образом при подписании Договора Стороны определили, что Ответчиком подлежит оплате Обеспечительный взнос (как мера обеспечения Ответчиком своих обязательств по Договору, в том числе обязательств по оплате арендной платы, обязательств по сохранению арендованного помещения в соответствии с п.4.1.18., 4.1.29. Договора, обязательств по компенсации возможного убытка, ущерба Истца, компенсации выполнения Восстановительного ремонта и т.д.), который на протяжении всего срока действия Договора находится у Истца. В случае удержания Истцом из Обеспечительного взноса каких-либо сумм задолженностей - Ответчик ОБЯЗАН пополнить сумму Обеспечительного взноса. Обеспечительный взнос подлежит возврату Ответчику только ПОСЛЕ прекращения Договора и при наступлении одновременно всех следующих событий: при возврате Помещения Истцу (в состоянии согласно п.3.2. Договора - то есть в состоянии, в котором оно находилось на момент подписания Акта приема-передачи, с учетом нормального износа, позволяющем дальнейшее использование Помещения без необходимости проведения Восстановительного ремонта) и при условии оплаты Ответчиком всех сумм задолженностей, а также при условии надлежащего исполнения Ответчиком иных своих обязательств по Договору.

Срок оплаты Ответчиком постоянной величины арендной платы до 5-го числа текущего месяца (п.6.8.1. Договора).

В связи с просрочкой оплаты Ответчиком Истцу арендной платы за август 2020г., сентябрь 2020г. - Истец, руководствуясь п.5.2. Договора, удержал из средств Обеспечительного взноса указанную задолженность Ответчика, о чем письменно уведомил Ответчика письмом исх.№ 904 от 15.09.2020г. и попросил Ответчика восполнить сумму Обеспечительного взноса.

Уже после удержания вышеуказанной суммы задолженности из Обеспечительного взноса, с опозданием (и в нарушение п.6.8.1. Договора) Ответчик оплатил Истцу задолженность, но только за сентябрь 2020 г. (п/п 961 от 23.09.2020г.).

Таким образом за сентябрь 2020г. образовалась переплата в размере 1.440.196,32 рубля.

А с удержанием Истцом задолженности по арендной плате за август 2020 г. из Обеспечительного взноса - Ответчик согласился, постоянную величину арендной платы за указанный период так и не оплатил.

В связи с удержанием задолженности из Обеспечительного взноса в соответствии с п.5.2., 5.3. Договора у Ответчика возникла обязанность по восполнению Обеспечительного взноса. Однако в нарушение условий Договора (п.5.1., 5.3.) Ответчик на протяжении года не восполнял Обеспечительный взнос, требования Истца игнорировал. Истец на протяжении года был лишен каких-либо гарантий, в т.ч. по сохранности и неизменности арендованного помещения, по возврату помещения без необходимости выполнения Восстановительного ремонта.

Согласно п.6.9. Договора: «Если в какой-либо момент сумма платежей, полученных Арендодателем от Арендатора по настоящему Договору, недостаточна для покрытия всех финансовых обязательств Арендатора, предусмотренных Договором, такие платежи засчитываются Арендодателем как исполнение обязательств Арендатора в следующем порядке:

1)просроченные платежи (арендная плата и иные платежи, предусмотренные настоящим Договором);

2)штрафы, пени за просроченной исполнение обязательств;

3)компенсация любых убытков или повреждений Помещения, общих площадей Здания, прилегающей территории;

4)восполнение Обеспечительного взноса;

5)арендная плата текущего периода аренды Помещения».

Учитывая нарушение Ответчиком обязательств по восполнению Обеспечительного взноса на протяжении года, а также руководствуясь п.6.9. Договора - Истец письмом исх.№ 1811 от 13.09.2021 г. уведомил Ответчика о зачете денежных средств, поступивших от Ответчика по оплате постоянной величины арендной платы за сентябрь 2021 года (и переплаты по арендной плате за сентябрь 2020 года) в счет Обеспечительного взноса.

В связи с пополнением Истцом Обеспечительного взноса за счет текущего платежа по постоянной величине арендной платы за сентябрь 2021 года - у Ответчика образовалась задолженность по оплате постоянной величины арендной платы за сентябрь 2021 года.

Постоянную величину арендной платы за октябрь 2021 года Ответчик (в нарушение п.4.1.3. Договора) не оплатил - также у Ответчика образовалась задолженность по оплате постоянной величины арендной платы за октябрь 2021 года.

Указанные задолженности впоследствии были зачтены Истцом из средств Обеспечительного взноса, а также за счет денежных средств, оплаченных Ответчиком в счет оплаты постоянной величины арендной платы за ноябрь и декабрь 2021 года (письмо исх.№ 904 от 15.09.2020г., исх.№ 1811 от 13.09.2021г., исх.№ 1878 от 22.10.2021г., исх.№ 1912 от 17.11.2021г., исх.№ 1932 от 07.12.2021г.).

Таким образом Ответчик не оплатил постоянную величину арендной платы по Договору за август 2020 года (в размере 1.440.196,32 рублей) и октябрь 2021 года (в размере 1.440.196,32 рублей). Впоследствии указанные суммы задолженности были зачтены Истцом из средств Обеспечительного взноса и оплат текущих платежей за ноябрь и декабрь 2021 года. В связи с чем и образовалась задолженность Ответчика по оплате постоянной величины арендной платы по Договору за ноябрь и декабрь 2021 года - предмет требования по исковому заявлению.

Ответчик считает пополнение Истцом Обеспечительного взноса неправомерным, так как:

1)Якобы уведомление Истца исх.№1811 от 13.09.2021г. (о зачете/пополнении Истцом Обеспечительного взноса по Договору аренды) в адрес Ответчика не поступало.

Кроме того, факт уведомления Ответчика о пополнении Истцом Обеспечительного взноса подтверждается письмом самого Ответчика исх.№ 13ЭМ-21 от 16.09.2021г. (в котором Ответчик просит зачесть пополненный Истцом Обеспечительный взнос в размере 2.880.393,00 рубля в счет последних двух месяцев аренды).

2)По мнению Ответчика действия Истца по пополнению Обеспечительного взноса из арендных платежей противоречат п.1 ст.319.1 ГК РФ.

Ссылка Ответчика на п.1 ст.319.1 ГК РФ не состоятельна. Пункт 1 ст.319.1 ГК РФ предполагает наличие нескольких неисполненных обязательств и допускает возможность должника осуществить выбор в пользу одной из них. Однако Ответчик обязательства по восполнению Обеспечительного взноса не признавал (не пополнил и не планировал, и в последствии такую обязанность для себя отрицал не смотря на условия Договора). Кроме того п. 1 ст. 319.1 ГК РФ закрепляет право выбора обязательства, в счет исполнения которого будет засчитываться предоставление, за должником при отсутствии согласованной сторонами очередности (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011г. № 147). Однако очередность согласована сторонами в п.6.9. Договора.

3)Как указывалось выше Ответчик был уведомлен о пополнении Обеспечительного взноса Истцом (по письму исх.№ 1811 от 13.09.2021 г.). Ответчик согласился с таким пополнением Обеспечительного взноса за счет арендной платы за сентябрь 2020г. и сентябрь 2021г., что подтверждается письмом самого Ответчика Исх.№ 13ЭМ-21 от 16.09.2021г., в котором он просит Истца пополненный (оплаченный) Обеспечительный взнос зачесть в счет последних двух месяцев аренды. Однако впоследствии (когда Арендодатель отказал в зачете Обеспечительного взноса в счет последних месяцев аренды) Ответчик стал ссылаться на якобы имевшую место быть договоренность Сторон, достигнутую на встрече 14.10.2021г. о том, что Ответчик имеет право не пополнять Обеспечительный взнос, а когда возникла необходимость устранить недостатки арендованных помещений, возникших по вине Ответчика - последний вообще стал заявлять о неправомерности пополнения Обеспечительного взноса Истцом.

Таким образом, Ответчик, трактует правомерность/неправомерность действий Истца, условий Договора в зависимости от выгоды для себя. В тот момент, когда это было выгодно Ответчику - он согласился с произведенным Истцом пополнением/зачетом Обеспечительного взноса. Но когда в Акте возврата Сторонами были зафиксированы недостатки арендованных помещений (которые возникли в процессе использования Ответчиком помещений и которые подлежат устранению за счет Ответчика, в т.ч. затраты на устранение могут быть удержаны из средств Обеспечительного взноса) - Ответчик начал заявлять о неправомерности таких действий.

4)По мнению Ответчика на встрече Сторон, состоявшейся 14.10.2021г., якобы имела место быть договоренность о том, что Ответчик не обязан пополнять сумму Обеспечительного взноса в связи с предстоящим расторжением Договора аренды (расторжение Договора состоялось 31.12.2021г). Однако заявление Ответчика о такой договоренности - голословно, и не соответствуют требованиям ст.434, 452 ГК РФ.

Кроме того, пополнение суммы Обеспечительного взноса Истцом было обоснованным и правомерным, так как:

4)Договором прямо предусмотрена обязанность Ответчика пополнить сумму Обеспечительного взноса в случае удержания из него сумм задолженностей (п.5.3.) - которую он не исполнил.

5)Договором предусмотрено (п.5.4), что Обеспечительный взнос подлежит возврату Ответчику только после прекращения Договора (при отсутствии задолженности и возврате помещения в состоянии согласно п.3.2. Договора). На момент пополнения Обеспечительного взноса Договор продолжал действовать.

Довод Ответчика со ссылкой на ст.381.1. ГК РФ не состоятелен, так как: Согласно п.5.2. Договора: «В случае если Арендатор задерживает выплату арендной платы Арендодателю или иные платежи, предусмотренные настоящим Договором, или по вине Арендатора причинены какие-либо повреждения арендованному Помещению, общим площадям Здания, самому Зданию, прилегающей территории, имуществу Арендодателя или собственника Здания, или Арендатор иным образом причиняет Собственнику Здания и/или Арендодателю убытки, Арендодатель вправе удержать причитающиеся ему суммы, в том числе суммы начисленных штрафов, пени из средств Обеспечительного взноса».

Руководствуясь правом, предоставленным п.5.2. Договора, Истец зачел (погасил) из средств Обеспечительного взноса часть задолженности по арендной плате за ноябрь и декабрь 2021 года, а также расходы на устранение недостатков в арендованном помещении, зафиксированных в Акте возврата от 31.10.2021г., о чем письменно уведомил Ответчика (письмо исх.№ 2334 от 22.11.2022г.), и о чем указано в исковом заявлении Истца.

Согласно п.4.1.18 Договора Арендатор обязан за свой счет устранять повреждения, причиненные Помещению в процессе его использования.

В разделе 1 Договора Стороны согласовали понятие: «Восстановительный ремонт» -устранение недостатков, приведение Помещения в техническое состояние, пригодное для нормальной эксплуатации, не хуже первоначального состояния при передаче Помещения в аренду».

Согласна п.3.4. Договора: «В случае, если арендованное Помещение возвращено с недостатками, ухудшающими состояние Помещения по сравнению с его состоянием, указанным в акте приема-передачи с учетом нормального износа, Арендатор обязан (на усмотрение Арендодателя) либо оплатить Арендодателю стоимость Восстановительного ремонта, необходимого для устранения таких недостатков в течение 5 (пяти) календарных дней с момента окончания Восстановительного ремонта и получения соответствующего уведомления от Арендодателя с приложением подтверждающим затраты на ремонт документов, либо выполнить Восстановительный ремонт своими силами (силами подрядных организаций) и за свой счет в срок, указанный Арендодателем».

Часть арендованных помещений были переданы Ответчиком Истцу по Акту возврата от 31.10.2021г. В тексте данного Акта возврата зафиксированы недостатки помещений, возникшие по вине Ответчика в период пользования Помещением.

В пункте 2 указанного Акта возврата (последняя страница) Стороны зафиксировали, что: «помещение возвращено с недостатками, ухудшающими состояние Помещения по сравнению с его состоянием, в котором оно передавалось Арендатору. В комнатах №№ 1-6, 10, 11, 24, 24а, 27, 27а, 34-37, 39, 41, 42 имеются отклонения, указанные в настоящем акте, в связи с чем в указанных комнатах требуется проведение восстановительного ремонта и мероприятий, направленных на устранение указанных в настоящем Акте недостатков..».

Со стороны Ответчика Акт возврата подписан Генеральным директором Чугуй Д.А.

Таким образом, обязательство по производству Восстановительного ремонта возникло у Ответчика на основании п.3.4., 4.1.18. Договора аренды с момента подписания Акта возврата от 31.10.2021г.

Необходимость выполнения Восстановительного ремонта неоднократно упоминалась Истцом в т.ч. в письме исх.№ 1912 от 17.11.2021г.

В абз.5 письма исх.№ 5ЭМ-22 от 28.02.2022г. Ответчик указал, что «Арендатор со своей стороны не утоняется от устранения указанных в Акте возврата помещения от 31.10.2021г. замечаний..».

Однако учитывая, что Ответчик в течение пяти месяцев с момента подписания Акта возврата недостатки арендованных помещений так и не устранил (и даже ни разу не обратился к Истцу с просьбой о предоставлении доступа в помещение для выполнения работ) - Истец был вынужден устранить недостатки своими силами (силами привлеченной подрядной организации), о чем и уведомил Ответчика письмом исх.№ 2090 от 28.03.2022г.

Учитывая, что часть арендованных помещений были возвращены Ответчиком Истцу с недостатками - в них требовалось выполнение Восстановительного ремонта, что было зафиксировано Сторонами в п.2 Акта возврата от 31.10.2021г.

Согласна п.3.4. Договора: «В случае, если арендованное Помещение возвращено с недостатками, ухудшающими состояние Помещения по сравнению с его состоянием, указанным в акте приема-передачи с учетом нормального износа, Арендатор обязан (на усмотрение Арендодателя) либо оплатить Арендодателю стоимость Восстановительного ремонта, необходимого для устранения таких недостатков в течение 5 (пяти) календарных дней с момента окончания Восстановительного ремонта и получения соответствующего уведомления от Арендодателя с приложением подтверждающим затраты на ремонт документов, либо выполнить Восстановительный ремонт своими силами (силами подрядных организаций) и за свой счет в срок, указанный Арендодателем».

Истец неоднократно обращался к Ответчику с требованием об устранении зафиксированных в Акте возврата от 31.10.2021г. недостатков помещений и выполнении Восстановительного ремонта. Требование Истца было проигнорировано. По истечении полугода Истец был вынужден устранить недостатки своими силами (путем привлечения подрядной организации).

Согласно п.5.2. Договора: «В случае если Арендатор задерживает выплату арендной платы Арендодателю или иные платежи, предусмотренные настоящим Договором, или по вине Арендатора причинены какие-либо повреждения арендованному Помещению, общим площадям Здания, самому Зданию, прилегающей территории, имуществу Арендодателя или собственника Здания, или Арендатор иным образом причиняет Собственнику Здания и/или Арендодателю убытки, Арендодатель вправе удержать причитающиеся ему суммы, в том числе суммы начисленных штрафов, пени из средств Обеспечительного взноса».

Таким образом, Истцом правомерно, в соответствии с п.5.2. Договора, была зачтена стоимость затрат на устранение недостатков, зафиксированных в Акте возврата от 31.10.2021г. из средств Обеспечительного взноса.

Перечень недостатков арендованных помещений был зафиксирован Сторонами в Акте возврата от 31.10.2021г., отдельно по каждому помещению. Так как Ответчик уклонился от выполнения Восстановительного ремонта (устранения недостатков) в арендованных помещениях -Истец был вынужден привлечь подрядную организацию для устранения недостатков, возникших в период пользования помещениями Ответчиком (4,5 года).

Недостатки, зафиксированные Сторонами в Акте возврата от 31.10.2021г. соответствуют перечню ремонтных работ, выполненных подрядной организацией ООО «Технотон».

Кроме того, у Ответчика на протяжении полугода была возможность (и даже обязанность) устранить недостатки арендованных помещений своими силами и за свой счет, однако указанной возможностью он не воспользовался.

Что касается довода Ответчика о том, что в приложении 1 к Договору подряда и в акте о приемке выполненных работ №1 от 31.03.2022г. по Договору подряда якобы указаны работы по устранению недостатков, отсутствующих в акте возврата, а именно по замене плинтуса, суд отмечает, что полная замена ламината в отдельно взятом помещении производится с заменой плинтуса по всему периметру помещения в связи с тем, что демонтаж старого плинтуса без нарушения целостности его деталей не возможен. Так же, новый ламинат и плинтус должны соответствовать друг другу по структуре и цвету поверхности.

Арендные взаимоотношения Истца и Ответчика в т.ч. складывались в 2020-2021 гг. - период пандемии. В указанный период многие коммерческие организации испытывали финансовые затруднения, при этом Истец всегда шел навстречу Ответчику, при образовании задолженности по арендной плате ни разу не начислял неустойку (0,2-0,4% по п.8.1.1., 8.1.2., 8.2 Договора), не ограничивал доступ в Помещение, не требовал расторжения Договора, а искал компромисс.

Обеспечительный взнос был зачтен Истцом исключительно в счет задолженности по арендной плате и компенсации устранения недостатков, возникших по вине Ответчика в период пользования арендованным помещением. Указанные действия полностью соответствуют условиям Договора аренды. Ответчик не оплатил постоянную величину арендной платы за август 2020г. и октябрь 2021г. (доказательств обратного представить Ответчик не может, так как их нет), в связи с чем указанные периоды были зачтены Истцом из Обеспечительного взноса и оплат за другие периоды.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу положений статьи 268 АПК РФ доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции, который разрешает спор по существу.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 5256/11, по делам, рассматриваемым в порядке искового производства, обязанность по собиранию доказательств на суд не возложена. Доказательства собирают стороны. Суд же оказывает участвующему в деле лицу по его ходатайству содействие в получении тех доказательств, которые им не могут быть представлены самостоятельно, и вправе предложить сторонам представить иные дополнительные доказательства, имеющие отношение к предмету спора.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

С учетом изложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом на основании статьи 110 АПК РФ и подлежат отнесению на ответчика.

На основании статей 8, 11, 12, 307, 308, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 65, 71, 110, 123, 150, 151, 156, 167, 170-176, 226, 227, 228, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЭТАЛОН МЕНЕДЖМЕНТ" (ОГРН: 1177746149547, ИНН: 7716848281) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЕКАР-ЭКСПЛУАТАЦИЯ" (ОГРН: 1067760298407, ИНН: 7705766527) задолженность по оплате части постоянной величины арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 2017-262-БЭ от 01.0.2017г. за декабрь 2021 года в размере 389 472, 80 руб., в т.ч. НДС 20 %, а также расходы по оплате госпошлины в размере 10 789 руб.

Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.


СудьяС.С. Хорлина