Постановление от 25 октября 2024 г. по делу № А51-21565/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4874/2024
25 октября 2024 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2024 года.


Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.Н. Новиковой


при участии:

без явки представителей лиц, участвующих в деле


рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Охранное агентство «Вальтер»

на решение от 19.06.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2024

по делу № А51-21565/2023

Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Охранное агентство «Вальтер»

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, управлению муниципальной собственности города Владивостока

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Лем» в лице конкурсного управляющего ФИО1, Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, публично-правовая компания «Роскадастр»

об установлении факта, имеющего юридическое значение


Общество с ограниченной ответственностью «Охранное агентство «Вальтер» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690105, <...>, каб. 2; далее - ООО «ОА «Вальтер») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Приморскому краю о признании установленным факта прекращения действия договора аренды от 03.04.2012 №03-Ю-14328 на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030006:512, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕМ» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>; далее – УМС г. Владивостока), с момента регистрации с 04.08.2016 сделки купли-продажи здания с кадастровым номером 25:28:030006:6153, площадью 871,8 кв.м и 28.07.2016 здания с кадастровым номером 25:28:030006:4566, площадью 33,8 кв.м между обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕМ» (далее – ООО «ЛЕМ») и ООО «ОА «Вальтер», без переоформления земельного участка на нового собственника в соответствии со статьями 27, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).


В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции ООО «ОА «Вальтер» неоднократно уточняло заявленные требования, которые в итоговом варианте приняты судом первой инстанции к рассмотрению в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в следующем виде: признать установленным факт прекращения действия договора аренды от 03.04.2012 №03-Ю14328 на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030006:512, заключенный между ООО «ЛЕМ» и УМС г. Владивостока, с момента выдачи г. Владивостока разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU253004000-41/2014 15.09.2014 договор прекратил своей действие досрочно, в соответствии со статьей 408 ГК РФ, достижением цели договора: завершение строительства и ввода в эксплуатацию объекта - автостоянка с торговым центром; обязать Росреестр прекратить регистрацию договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030006:512 №03-Ю-14328 от 03.04.2012 с 15.09.2014.


В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО «ЛЕМ» в лице конкурсного управляющего ФИО1, Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>; далее - Министрество), публично-правовая компания «Роскадастр» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 107078, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский, пер. Орликов, д. 10, стр. 1; далее – ППК «Роскадастр»).


Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.06.2024, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2024, в удовлетворении заявленных требований отказано.


ООО «ОА «Вальтер», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой (с учетом дополнений к ней), в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.


Заявитель кассационной жалобы настаивает на ошибочности вывода судов о возобновлении спорного договора аренды земельного участка на неопределенный срок, ссылаясь на неверное применение к настоящему правовому конфликту положений статей 610, 621 ГК РФ. По мнению кассатора, земельный участок, предоставленный под строительство объекта недвижимого имущества, не может быть продлен на неопределенный срок после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта. Полагает, что договор аренды прекратил своё действие применительно к положениям статьи 408 ГК РФ.


УМС г. Владивостока представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.


Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.


Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы (с учетом дополнений к ней) и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.


Судами по материалам дела установлено, что между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (арендодатель) и ООО «ЛЕМ» (арендатор) 03.04.2012 заключен договор №03-Ю-14328 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030006:512, площадью 1 961 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...> (расположенный примерно в 82 м по направлению на запад от ориентира - нежилое здание, находящегося за пределами участка), для использования в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта - автостоянка с торговым центром, сроком 3 года с момента государственной регистрации договора.


Договор от 03.04.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке 27.04.2012.


Администрацией г. Владивостока 15.09.2014 выдано разрешение ООО «ЛЕМ» на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по адресу: <...> - торговый центр: торговый павильон №1 лит. Б, здание торгового центра - торговый павильон №2 лит. В, здание - торговый центр по ул. Калинина, 273Б.


Между ООО «ЛЕМ» (продавец) и ООО «ОА «Вальтер» (покупатель) 19.07.2016 заключен договор купли-продажи, по которому продавец осуществил продажу принадлежащего ему на праве собственности здания, нежилого назначения, этажность: 1, общей площадью 871,8 кв.м, с кадастровым номером 25:28:030006:6153, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир: нежилое здание; участок находится примерно в 82 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, стоимость имущества согласована сторонами договора в размере 32 120 000 руб.


Аналогичным договором купли-продажи б/н от 14.07.2016 совершено отчуждение второго возведенного ООО «ЛЕМ» на арендованном земельном участке здания нежилого назначения, этажность: 1, общей площадью 33,8 кв.м, с кадастровым номером 25:28:030006:4566, расположенного по адресу: <...>, стоимость имущества согласована сторонами договора в размере 1 333 616 руб.


ООО «ОА «Вальтер», ссылаясь на достижение цели договора аренды от 03.04.2012 (завершение строительства и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства), а также полагая, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:030006:512 изъят из оборота и не может быть предметом гражданско-правовых сделок, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.


Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, с которым согласилась апелляционная коллегия, руководствовался статьями 606, 610, 621 ГК РФ, исходил из конклюдентности действий сторон договора аренды от 03.04.2012 №03-Ю-14328, подтверждающих факт сохранения договорных правоотношений после истечения срока его действия, пришел к выводу о возобновлении спорного договора на неопределенный срок, отсутствия оснований для признания его прекращенным.


В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и на условиях, определенных договором аренды.


Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.


Пункт 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора воли на сохранение отношений по истечении срока его действия независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.


Таким образом, наличие срока в договоре аренды является неотъемлемым условием для применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, а не исключает эту возможность.


При этом правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.


Изложенное позволяет сделать вывод, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к отношениям сторон только при наличии в договоре условия о невозможности его продления на неопределенный срок либо условия о продлении посредством подписания соответствующего соглашения.


Согласно статье 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным; арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.


Вместе с тем, согласно пункту 1 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление №73) договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Из совокупности указанных правовых норм следует, что договор аренды земельного участка, который был заключен до 01.03.2015, в котором указан срок его действия и он истёк после указанной даты, при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ и отсутствии в договоре прямого указания на невозможность его пролонгации, считается возобновленным на неопределенный срок.


Указанный правовой подход отражен в определении Верховного Суда РФ от 09.01.2020 №305-ЭС19-15922.


Кроме того, по смыслу разъяснений пункта 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, законом не предусмотрено автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), в связи с чем и после наступления этих обстоятельств такой договор аренды продолжает действовать.


Судами установлены следующие обстоятельства: спорный договор аренды №03-Ю-14328 подписан 03.04.2012 (зарегистрирован в установленном законом порядке 27.04.2012), т.е. до 01.03.2015; его условиями не исключена возможность пролонгации; арендодатель возражений относительно продолжения использования ООО «ЛЕМ» земельного участка с кадастровым номером 25:28:030006:512 после истечения срока действия данного договора аренды не выражал, соглашение о расторжении указанного договора либо соглашение о передаче прав и обязанностей по договору сторонами также не заключалось.


Установив указанные обстоятельства, правильно применив приведенные выше нормативные предписания, суды пришли к верному выводу о возобновлении договора аренды от 03.04.2012 №03-Ю14328 на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.


Вопреки доводам ООО «ОА «Вальтер», достижение цели договора аренды от 03.04.2012 в виде завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства в данном случае не влечет прекращение действия данного договора применительно к положениям пункта 1 статьи 408 ГК РФ.


Отказ в предоставлении земельного участка в собственность ООО «ОА «Вальтер» по тем или иным правовым основаниям, как верно отмечено апелляционной коллегией, не является основанием для прекращения спорного договора аренды и одновременно не исключает действия пункта 2 статьи 621 ГК РФ, применительно к разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления №73.


В целом приведенная в кассационной жалобе позиция заявителя судом округа не принимается как основанная на ошибочном толковании и понимании подлежащих применению норм материального права по отношению к возникшему между сторонами спору.

Доводы кассационной жалобы не опровергают итоговые выводы судов, направлены исключительно на переоценку установленных обстоятельств и исследованных доказательств, что нормами главы 35 АПК РФ на стадии кассационного производства не допускается.

Поскольку все фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достоверности, им дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права и положения действующего процессуального законодательства применены верно, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ нарушений не установлено, то в такой ситуации оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.


Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.06.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2024 по делу № А51-21565/2023 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Охранное агентство «Вальтер» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690105, <...>, каб. 2) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 50 000 руб.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

С.Н. Новикова