Решение от 17 июля 2025 г. по делу № А34-4051/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Климова, 62, Курган, 640021, https://kurgan.arbitr.ru,

тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


Дело № А34-4051/2025

18 июля 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 18 июля 2025 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Аверкиной У.А., при ведении протокола и аудиозаписи секретарем Петуховой О.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Северное» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об обязании зарегистрировать переход права

третье лицо: Администрация Щучанского муниципального округа Курганской области,

при участии представителей:

от истца: явки нет, извещен,

от ответчика: ФИО1 (доверенность от 20.09.2023, служебное удостоверение, диплом, свидетельство о браке),

от третьего лица: явки нет, извещено,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Северное» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области об обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание (зернохранилище № 20) кадастровый номер 45:21:010402:129 общей площадью 1360 кв.м, расположенное по адресу: Курганская область, Щучанский район, д. Утичье.

Представитель ответчика в судебном заседании против исковых требований возражала, ссылаясь на отсутствие  факта нарушения прав истца ответчиком.

Истец и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте заседания извещены надлежащим образом.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, суд находит требования обоснованными и  подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Северное» приобрело у сельскохозяйственного производственного кооператива - артель (колхоз) «Новь» по договору купли-продажи от 01.10.2005 объекты недвижимого имущества, в том числе: нежилое здание (зернохранилище № 20) кадастровый номер 45:21:010402:129 общей площадью 1360 кв.м, расположенное по адресу Курганская область, Щучанский район (ныне – Щучанский муниципальный округ), д. Утичье.

Общая цена всех объектов по договору указанному купли-продажи составила 883 000 рублей, из них: стоимость заявленного здания зерносклада (инв № 20) - 164 000 рублей.

В соответствии с актом о приеме-передаче здания (сооружения) № 83 от 03.10.2005 здание зерносклада было передано сельскохозяйственным производственным кооперативом - артель (колхоз) «Новь» (далее  также - СПК (колхоз) «Новь») обществу с ограниченной ответственностью «Северное» (далее - ООО «Северное») и поставлен на учет объектов основных средств, что также подтверждается инвентарной карточкой № 46 от 04.10.2005.

Оплата за объекты, являющиеся предметом договора купли-продажи от 01.10. 2005, в том числе и за спорный зерносклад, была произведена путем взаимозачета денежных обязательств между СПК (колхоз) «Новь» и ООО «Северное».

По состоянию на 01.10.2005 у СПК (колхоз) «Новь» существовала кредиторская задолженность перед ООО «Северное» в размере 671 368 руб., что подтверждается договором займа от 10.01.2003, письмом от 14.08.2005, актом сверки на 14.08.2005.

Оставшиеся денежные средства в размере 211 632 руб. оплачены ООО «Северное» в период с 05.10.2005 по 30.11.2005, что подтверждается актом сверки расчетов на 30.11.2005.

Здание зерносклада было построено хоз. способом в 1982 году колхозом «Новь», созданным в 1968 году.

Документы, подтверждающие данное обстоятельство, не сохранились.

Колхоз «Новь» постановлением № 281 от 28.12.1992 года был реорганизован в ТОО «Новь».

04.01.1993 здание зерносклада было поставлено на инвентарный учет в ТОО «Новь», а 27.05.1994 право собственности ТОО «Новь» на здание зерносклада было зарегистрировано в Щучанском МПТИ на основании решения исполкома № 215 от 19.05.1994.

ТОО «Новь» в соответствии с постановлением администрации Щучанского района Курганской области № 292 от 13.08.1999 года было реорганизовано в сельскохозяйственный производственный кооператив-артель (колхоз) «Новь».

ТОО «Новь» (впоследствии СПК (колхоз) «Новь») право собственности на здание зерносклада в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не зарегистрировало.

По сведениям Единого государственного реестра регистрации юридических лиц СПК (колхоз) «Новь» ликвидирован по решению суда 14.05.2007, о чем в ЕГРЮЛ внесена запись ГРН 2074524010009.

С момента приобретения спорного зерносклада по договору купли-продажи от 01.10.2005 ООО «Северное» открыто владеет им и использует в хозяйственной деятельности, осуществляет ремонт.

Спорный зерносклад стоит на балансовом учете ООО «Северное».

Оплата по договору купли-продажи произведена в полном объеме.

В ЕГРН сведения о правообладателях данного зернохранилища отсутствуют.

Истец право собственности на указанный зерносклад не может зарегистрировать в связи ликвидацией СПК (колхоз) «Новь» в 2007 году.

В связи с тем, что право собственности на указанный зерносклад СПК (колхоз) «Новь» (на тот момент ТОО «Новь») приобрел вследствие реорганизации колхоза «Новь» до 31.01.1998, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", переход права собственности зарегистрирован не был.

Поскольку у ООО «Северное» отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на заявленный зерносклад в связи с отсутствием второй стороны договора купли-продажи - СПК (колхоз) «Новь», данные обстоятельства послужили основанием  для обращения в суд с заявленными требованиями (статья 4 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке в частности путем признания права.

Предъявление требования о признании права имеет целью устранение сомнений в принадлежности права тому или иному лицу.

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен в силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество.

По смыслу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 61, 62 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно архивной выписке от 23.05.2024 постановлением Администрации Щучанского района Курганской области № 215 от  19.05.1994 за ТОО «Новь» признано право собственности на зернохранилище инв. № 20, год постройки  1982 балансовая стоимость  71675200 руб., остаточная стоимость  5196452 руб.

Требования истца основаны на факте приобретения у сельскохозяйственного производственного кооператива - артели (колхоз) «Новь» по договору купли-продажи от 01.10.2005 нежилого здания (зернохранилище № 20).

Для продавца данного объекта недвижимости государственная регистрация права собственности не являлась обязательной, поскольку право у продавца возникло до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ, следовательно, отсутствие государственной регистрации права собственности на данное имущество у продавца на дату заключения  договора купли-продажи от 01.10.2005 объектов недвижимого имущества, в том числе нежилого здания (зерносклад) само по себе не влияло на действительность названной сделки как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав.

При таких обстоятельствах отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. В случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Таким образом, истец в связи с ликвидацией продавца лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное недвижимое имущество.

Материалами дела подтверждается, что стороны договора выполнили обязательства по передаче имущества от продавца к покупателю.

При этом указанный договор является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке.

Согласно нормам статей 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 541 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Таким образом, законом предусмотрен внесудебный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по гражданско-правовой сделке путем регистрации права в уполномоченных государственных органах.

Статьей 15 указанного Закона предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора.

Действующее законодательство допускает регистрацию возникшего права собственности одновременно с регистрацией перехода права собственности на объект.

Принимая во внимание, что продавец заявленного зерносклада ликвидирован в качестве юридического лица, при этом  обязательства сторон по договору купли-продажи данного объекта недвижимости исполнены в полном объеме, учитывая отсутствие правопритязаний иных лиц в отношении указанного объекта, а также то, что отсутствие государственной регистрации создает юридическую неопределенность в правах истца на приобретенное недвижимое имущество, то суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд отмечает, что на основании Закона Курганской области от 29.12.2021 N 178 преобразованы муниципальные образования путем объединения всех поселений, входящих в состав Щучанского района Курганской области, во вновь образованное муниципальное образование - Щучанский муниципальный округ Курганской области. Согласно данному закону с 10.01.2022 преобразуемые муниципальные образования и муниципальное образование Щучанский район Курганской области утратили статус муниципального образования.

Законом Курганской области от 29.12.2021 N 179 установлены  границы муниципального образования Щучанского муниципального округа Курганской области, в состав которого вошла  деревня Утичье (п. 44 статьи 2 закона), где находится указанное выше зернохранилище № 20.

При обращении в суд с настоящим иском истец уплатил госпошлину в размере 50 000 руб., что подтверждается платежным поручением №  133 от 13.05.2025.

С учетом того, что данный иск не обусловлен установлением фактов нарушения прав истца ответчиком, а решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против ответчика, не имеющего противоположных с истцом юридических интересов, суд относит расходы по уплате государственной пошлины на истца.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним переход к обществу с ограниченной ответственностью «Северное» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) права собственности на нежилое здание общей площадью 1360 кв.м, кадастровый номер 45:21:010402:129, расположенное по адресу: Курганская область, Щучанский муниципальный округ, д. Утичье, зернохранилище № 20.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.


Судья

У.А. Аверкина