Решение от 28 августа 2020 г. по делу № А38-1552/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-1552/2020
г. Йошкар-Ола
28» августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 августа 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 28 августа 2020 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению муниципального образования «Оршанский муниципальный район» в лице администрации муниципального образования «Оршанский муниципальный район»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг «Лен»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Оршанский Агрохолдинг «Лен»

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – директор ФИО3, ФИО4 по доверенности,

от третьего лица – ФИО5 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Оршанский муниципальный район» в лице администрации муниципального образования «Оршанский муниципальный район» (далее – муниципальное образование), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг «Лен» (далее – общество), о взыскании основного долга за период с 11.09.2019 по 10.01.2020 в сумме 24670 руб. 74 коп. по денежному обязательству, возникшему из договора аренды земельного участка № 420 от 23.05.2011, заключенного между муниципальным образованием и обществом, о расторжении указанного договора аренды и обязании арендатора возвратить арендодателю земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 9932656 кв.м с кадастровым номером 12:06:0000000:218, расположенный в центральной части кадастрового квартала, ориентировочно по адресу: Республика Марий Эл, Оршанский район, СПК колхоз «Чирки», по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу.

В период рассмотрения дела арбитражным судом истец отказался от искового требования о взыскании с ответчика долга по арендной плате в связи с ее уплатой арендатором, что послужило основанием для прекращения судом производства по делу в части указанного требования (т.2, л.д. 24).

В то же время истец требует досрочного расторжения договора аренды и возврата арендуемого земельного участка по причине систематического нарушения арендатором условий договора о сроке внесения арендной платы. Требование арендодателя обосновано правовыми ссылками на статьи 309, 310, 450, 614, 619 Гражданского кодекса РФ и пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (т.1, л.д. 4-5, 83-85, т.2, л.д. 103-104).

Ответчик в отзыве на исковое заявление, в дополнениях к нему и в судебных заседаниях просил отказать в удовлетворении искового требования, обосновав свои возражения тем, что основной долг по арендной плате в сумме 24 670 руб. 74 коп. за период с 11.09.2019 по 10.01.2020 образовался по вине субарендатора, который своевременно не вносил арендную плату, о чем обществу не было известно. При этом после получения претензии долг арендатором полностью погашен. Также ответчик пояснил, что им не используется около 70 га арендуемого земельного участка, остальная часть участка используется для выращивания сельхозкультур, являющегося основным видом деятельности общества. Поэтому возвращение участка, для улучшения плодородия почвы которого с учетом долгосрочной аренды арендатором вложено около 16 миллионов рублей, в случае расторжения договора приведет к прекращению деятельности общества. По мнению ответчика, обращение в суд с требованием о расторжении договора свидетельствует о злоупотреблении арендодателем принадлежащими ему правами (т.1, л.д. 48-50, 118-120, т.2, л.д. 45, 103-104).

Третье лицо в отзыве на иск и в судебном заседании поддержало исковое требование и пояснило, что пользуется земельным участком с кадастровым номером 12:06:0000000:218 на основании договора субаренды, который считается пролонгированным, несмотря на окончание срока его действия, так как ни одна из сторон не заявляла о прекращении договора (т.1, л.д. 132, т.2, л.д. 103-104).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения участников дела, арбитражный суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 23 мая 2011 года администрацией муниципального образования «Оршанский муниципальный район» от имени муниципального образования (арендодателем) и ООО «Агрохолдинг «Лен» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды № 420, по условиям которого арендодатель обязался передать обществу в аренду на срок с 23.05.2011 по 21.05.2060 для сельскохозяйственного производства земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 9932656 кв.м с кадастровым номером 12:06:0000000:218, расположенный в центральной части кадастрового квартала, ориентировочно по адресу: Республика Марий Эл, Оршанский район, СПК колхоз «Чирки», а арендатор принял на себя обязательство ежемесячно, а с 2019 года ежеквартально вносить арендную плату за пользование земельным участком на условиях, предусмотренных договором и измененных дополнительными соглашениями от 20 июля 2016 года, от 10 января 2019 года и от 10 января 2020 года (т.1, л.д. 18-19, т.2, л.д. 43-44, 46).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюдены пункт 2 статьи 434 и статья 609 Гражданского кодекса РФ. В связи с заключением договора сроком более чем на один год (пункт 4.1) во исполнение пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ осуществлена его государственная регистрация (т.1, л.д. 29-31).

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского и земельного законодательства о его предмете, форме, цене и вступил в силу с момента его регистрации. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

При этом отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 10 января 2019 года к договору не освобождает стороны от исполнения его условий, в том числе о ежеквартальном внесении арендной платы. Так, в силу пункта 14 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то в силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ. Из договора в силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать (пункт 2 статьи 308 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец, как арендодатель, свою обязанность по передаче земельного участка в аренду исполнил, что подтверждается подписанием договора аренды, имеющего силу акта приема-передачи земельного участка (пункт 8.8). Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду, владения и пользования ответчиком не оспаривался.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ и пунктов 4.4.2, 4.4.3 договора у ответчика, как арендатора, возникли встречные обязанности по внесению арендной платы за пользование и владение арендованным земельным участком и его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

При этом заключение 24 марта 2019 года обществом с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг «Лен» и обществом с ограниченной ответственностью «Оршанский Агрохолдинг «Лен» по согласованию с арендодателем договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 12:06:0000000:218 на срок до 24 марта 2020 года, предусматривающего обязанность субарендатора перечислять сумму арендной платы по реквизитам арендодателя (т.1, л.д. 73-75), не освобождает арендатора от обязанностей, установленных действующим договором аренды с муниципальным образованием № 420 от 23.05.2011, в том числе от обязанности своевременно вносить арендную плату.

Поэтому невнесение арендной платы за период с 11.09.2019 по 10.01.2020 в сумме 24670 руб. 74 коп. по договору аренды обоснованно стало причиной для досудебного обращения арендодателя к арендатору с претензией № 012-190 от 24.01.2020, содержащей предложение о добровольном устранении нарушения договорного обязательства до 17.02.2020 и предупреждение о расторжении договора в случае неуплаты долга (т.1, л.д. 10).

Долг обществом уплачен полностью 30 марта 2020 года (т.1, л.д. 95, 96).

Однако истец настаивает на расторжении договора, так как долг уплачен арендатором только в ходе рассмотрения дела. Кроме того, ответчик систематически нарушал сроки внесения арендной платы ранее, что подтверждается решением Арбитражного суда РМЭ от 26.04.2017 по делу № А38-159/2017 о взыскании с общества долга за период с 01.04.2013 по 30.09.2016, определением Арбитражного суда РМЭ от 26.04.2018 по делу № А38-2411/2018 об утверждении мирового соглашения по требованию о взыскании с общества долга с 10.10.2016 по 10.01.2018 (т.1, л.д. 89-91).

Условия обращения муниципального образования в арбитражный суд в виде направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им договорного денежного обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложения расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) соблюдены.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 4.1.2 договора аренды также предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае использования земельного участка не по целевому назначению, а также в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» дано разъяснение, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Следовательно, несвоевременная уплата обществом долга по арендной плате за периоды с 01.04.2013 по 30.09.2016 и с 10.10.2016 по 10.01.2018 не может рассматриваться в качестве основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предъявленному в суд в феврале 2020 года, то есть два года спустя после установленного судебными актами нарушения арендатором условий договора об оплате аренды земельного участка.

Кроме того, названные в Гражданском кодексе РФ и в договоре обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, если они будут квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. При этом даже факт существенного нарушения договора не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Учитывая, что в 2019 году долг по арендной плате образовался только за два расчетных периода (3 и 4 кварталы), при этом он был погашен арендатором через полтора месяца после истечения установленного претензией истца срока, арбитражный суд не признает такое нарушение договора основанием для его досрочного расторжения.

Иные причины для расторжения договора истцом не названы. Вместе с тем арбитражным судом не установлены основания для расторжения договора, связанные с использованием земельного участка не по назначению.

Так, пунктом статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также в случае использования земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде, а также в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (пункт 2 статьи 45 и пункт 2 статьи 46 того же Кодекса).

Как следует из пункта 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

В силу статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 утвержден перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, согласно которому неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Представленной участниками дела статистической отчетностью подтверждается использование почти всей площади арендуемого земельного участка по назначению – для выращивания сельскохозяйственных культур (т.2, л.д. 26-32, 93-96). Ответчиком признано неиспользование только части земельного участка, площадь которой приблизительно равна 70 га.

Истец доводы общества и представленные им сведения вопреки статье 65 АПК РФ какими-либо доказательствами не опроверг. При этом фактическая обработка участка не арендатором, а субарендатором не означает нарушение условий договора аренды.

Тем самым исходя из критериев, установленных указанным постановлением Правительства РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для вывода о неиспользовании спорного земельного участка по целевому назначению.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № 420 от 23.05.2011 подлежит отклонению.

Государственная пошлина по спору взысканию не подлежит, поскольку решение принято в пользу ответчика, а истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать муниципальному образованию «Оршанский муниципальный район» в лице администрации муниципального образования «Оршанский муниципальный район» в удовлетворении искового заявления к обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг «Лен» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, № 420 от 23.05.2011, и обязании возвратить арендуемый земельный участок с кадастровым номером 12:06:0000000:218.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин