Решение от 13 декабря 2023 г. по делу № А41-92928/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-92928/22
13 декабря 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 13 декабря 2023 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мининой Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Дмитровского городского округа Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Некоммерческому Благотворительному фонду "Восстановление усадьбы Удино" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: Главное управление культурного наследия Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды за период с 4 квартала 2020 по 2 квартал 2022 в размере 523 186 руб., 78 коп., неустойки за период с 21.09.2020 по 25.07.2022 в размере 76 473 руб., 26 коп., расторжении договора аренды № 798-д от 07.07.2010 земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160415:210,


при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Администрация Дмитровского городского округа Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Некоммерческому Благотворительному фонду "Восстановление усадьбы Удино" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды за период с 4 квартала 2020 по 2 квартал 2022 в размере 523 186 руб., 78 коп., неустойки за период с 21.09.2020 по 25.07.2022 в размере 76 473 руб. 26 коп, о расторжении договора аренды № 798-д от 07.07.2010 земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160415:210.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление культурного наследия Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Ответчик представил отзыв, в котором просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, представитель ответчика возражал, просил отказать.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, заслушав пояснения истца и ответчика, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 07.07.2010 заключен договор аренды № 798-д (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160415:210, общей площадью 60 000 кв. м., расположенного по адресу: Московская обл., Дмитровский район, сельское поселение Габовское, деревня Удино, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов (далее – земельный участок).

В соответствии с п. 1.4 договора, земельный участок передается для осуществления арендатором следующих видов деятельности (целевое назначение, разрешенное использование): для реконструкции и восстановления объектов культурного наследия на территории усадьбы «Удино».

Согласно п. 2.1 договора, срок его действия: до 30.06.2059.

Размер и порядок внесения арендной платы определен в соответствии с условиями договора, а также Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» с применением коэффициэнтов в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.

Согласно п. 3.6 договора арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с п. 4.4.4 договора, арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.

Согласно п. 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 4.1.5 договора, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению либо не в соответствии с разрешенным использованием, а также использовании способами, приводящими к его порче.

Кроме того, согласно п. 6.2.2 договора, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется земельным участком не по целевому назначению и (или) способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики земельного участка.

Истец указал, что в нарушение исполнения обязательств по договору, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 4 квартала 2020 по 2 квартал 2022 в размере 523 186 руб., 78 коп., неустойка за период с 21.09.2020 по 25.07.2022 в размере 76 473 руб. 26 коп.

Истцом произведен осмотр земельного участка. Согласно акту осмотра от 18.10.2022 № 6331 установлено, что на земельном участке находится ветхое строение из смешанных материалов, коммуникации при визуальном осмотре не обнаружены, участок не огорожен, точные границы не установлены, на участке - пруд, остальная часть участка – пустырь. Таким образом, истец полагает, что земельный участок не используется ответчиком в соответствии с условиями договора.

В связи с этим, истец, в порядке досудебного урегулирования спора, направил в адрес ответчика претензию № Исх-2935/2022 от 26.07.2022, о необходимости оплаты задолженности и неустойки, а также с предложением расторгнуть договор аренды.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких требований и условий – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения требований истца, ответчик представил в материалы дела платежные поручения от 12.03.2023, согласно которым задолженность по арендной плате, а также неустойка оплачена ответчиком в полном объеме.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования истца о взыскании задолженности в размере 523 186 руб., 78 коп., неустойки в размере 76 473 руб., 26 коп. не подлежат удовлетворению, в связи с чем в иске в указанной части следует отказать.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды № 798-д от 07.07.2010 земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160415:210.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификацию такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ).

На момент рассмотрения спора с учетом акта осмотра от 18.10.2022 № 6331, а также акта технического состояния объекта культурного наследия от 28.08.2023, суд приходит к выводу, что истцом не доказано существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчиком была разработана «Концепция восстановления, реставрации и приспособления объекта культурного наследия».

Доказательств осуществления ответчиком на земельном участке деятельности, не соответствующей целевому назначению земельного участка, истцом, в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлено, материалами дела не подтверждено. Ответчиком была произведена оплата задолженности по арендной плате и неустойке.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования о расторжении договора аренды также не подлежат удовлетворению.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго