Решение от 19 декабря 2022 г. по делу № А19-10041/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-10041/2022
г. Иркутск
19 декабря 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2022 года. Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2022 года.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альфа Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007,<...>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «АЗИРА» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 625003, <...>)

о признании величины рыночной стоимости арендной платы недостоверной,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 30.09.2022, представителя ответчика КУМИ администрации города Иркутска ФИО3 по доверенности от 09.12.2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа Плюс» (далее – ООО «Альфа Плюс») обратилось в арбитражный суд к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (далее – Комитет) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

1. Признать величину рыночной стоимости права пользования объектом: Нежилое здание – склад № 1, назначение: нежилое, общей площадью 1323,1 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер 38:36:000015:308, адрес: <...> км. Якутского тракта, б/н, определенную отчетом об оценке №33/2020-163 от 20.11.2020г. недостоверной.

2. Установить арендную плату за пользование объектом: Нежилое здание – склад № 1, назначение: нежилое, общей площадью 1323,1 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер 38:36:000015:308, адрес: <...> км. Якутского тракта, б/н в период с 20.11.2020 по 19.11.2021г. в размере 48 000 рубля в месяц.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик (Комитет) в судебном заседании и в представленном отзыве на иск требования истца оспорил, указав на обоснованность проведенного отчета.

ООО «Группа компаний «АЗИРА» своего представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом, ранее в отзыве на исковое заявление требования истца оспорило.

Поскольку неявка ответчика в судебное заседание, уведомленного надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав истца и ответчика, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, Комитетом (арендодатель) и ООО «Альфа Плюс» (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания №10278 от 20.11.2018, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование: склад №1, назначение: нежилое, этажей – 1, в том числе подземных 0, общей площадью 1 323,10 кв.м., расположенный по адресу: <...> км. Якутского тракта, б/н (далее - объект), согласно данным, отраженным в техническом паспорте нежилого здания, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска от 16.04.2009; объект является муниципальной собственностью, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестр недвижимости от 11.09.2018 №КУВИ 001/2018-7877194 (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 3.1. договора за пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату, плату за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования; расчет платы за пользование земельным участком производится в соответствии с порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска.

Пунктом 3.1.1. договора установлено, что арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение № 1к договору) ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца; если договор заключен после 5-го числа месяца, первый платеж за аренду объекта должен быть перечислен не позднее 3-х дней с момента заключения настоящего договора; размер арендной платы может быть изменен один раз в год (с даты заключения настоящего договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года) по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации; об изменении размера арендной платы арендодатель направляет заказным письмом с уведомлением о вручении арендатору соответствующее уведомление.

Срок подписания расчета размера арендной платы арендатором составляет один месяц с момента получения уведомления об изменении размера арендной платы. Если арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной настоящим договором, он должен направить арендодателю в течение 15 дней с момента получения уведомления письменное извещение о расторжении договора и возвращении объекта.

В том случае, если от арендатора не поступило извещение о расторжении настоящего договора и возврате объекта, изменение размера арендной платы считается внесенным в настоящий договор с первого числа месяца, в котором арендатор получил уведомление.

Как указывает истец, в его адрес поступил расчет арендной платы за период с 20.1.2020 по 19.11.2021 к договору аренды №10278 от 20.11.2018, согласно которому арендная плата в месяц составляет 66 160 руб. в год составляет 793 390 руб., с учетом НДС (20%) составляет 952 704 руб.

Расчет арендной платы произведен на основании отчета об оценке объект оценки №33/2020-163 от 02.11.2020, подготовленного ООО «Группа компаний «АЗИРА».

Истец, не согласившись с указанным отчетом, направил в адрес Комитета претензию с требованием заключить дополнительное соглашение о снижении размера арендной платы за объект исходя из стоимости 43 613 руб.

Ответчиком претензия истца оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с настоящим иском.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор является договором аренды здания, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В приложении № 1 к договору сторонами согласован размер аренной платы, при этом каждый последующий год, цена арендной платы изменялась Комитетом по результатам оценки рыночной стоимости объекта.

Из приложения №1 следует, что цена арендной платы в месяц устанавливается без учета НДС и прочих расходов, при этом следует, что НДС не входит в размер арендных платежей и начисляется сверх арендной платы и уплачивается арендатором напрямую в налоговый орган, в котором арендатор стоит на учете.

Истец, оспаривая арендную плату, установленную Комитетом за период с 20.11.2020 по 19.11.2021 на основании отчета об оценке объекта оценки №33/2020-163 от 02.11.2020, подготовленного ООО «Группа компаний «АЗИРА», указал, что отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, в подтверждение чего представил отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за нежилое здание №101121 от 10.11.2021.

Ответчики, оспаривая исковые требования, указали, что право на изменение арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта установлено договором, в свою очередь отчет об оценке объекта оценки №33/2020-163 от 02.11.2020, подготовленный ООО «Группа компаний «АЗИРА» составлен в соответствии с действующим законодательством и действующими на момент оценки объективными фактами рынка объектов оценки, в связи с чем просили в удовлетворении иска отказать.

Действительно пунктом 3.1.1. договора установлено право Комитета в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Расчетом арендной платы к договору аренды №10278 Комитет уведомил истца об изменении годового размера арендной платы по договору до 66 160 руб. в месяц без учета НДС и прочих расходов на основании отчета об оценке объекта оценки №33/2020-163 от 02.11.2020.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» предусмотрено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Согласно пункту 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 153, 154, 156 Гражданского кодекса Российской Федерации действия юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, являются сделками.

Сделки могут быть одно-, двух- и многосторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Следовательно, уведомление об изменении арендной платы в виде расчета арендной платы является односторонней сделкой; истец как заинтересованное лицо, обязанное уплачивать арендную плату, вправе его оспорить.

В обоснование размера установленной на период с 20.11.2020 по 19.11.2021 арендной платы Комитетом положен отчет об оценке объекта оценки №33/2020-163 от 02.11.2020, подготовленный ООО «Группа компаний «АЗИРА».

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

В соответствии со статьей 6 Закона об оценочной деятельности Российская Федерация субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Профи-Оценка» ФИО4.

По результатам проведенного исследования, отраженного в заключении эксперта, эксперт установил, что рыночная стоимость размера арендной платы за пользование объектом аренды – нежилым зданием – склад № 1, назначение: нежилое, общей площадью 1323,1 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 38:36:000015:308, адрес: <...> км. Якутского тракта, б/н, без учета коммунальных платежей, без учета подключения к электроэнергии, без учета НДС и без учета стоимости арендной платы за земельный участок, занятый объектом и необходимый для его использования по состоянию на 13.10.2020 составляет 48 000 руб. в месяц (с учетом допустимого округления).

Согласно статье 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

По мнению суда, заключение эксперта ФИО4 является мотивированным, логичным и обоснованным, в связи с чем признается судом допустимым и достоверным доказательством.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено, ответчиками заключение эксперта надлежащими доказательствами не оспорено.

Таким образом, учитывая заключение судебной экспертизы, рыночная стоимость арендной платы в размере 66 160 руб., установленная отчетом об оценке объекта оценки №33/2020-163 от 02.11.2020, подготовленным ООО «Группа компаний «АЗИРА», значительно превышает размер арендной платы, установленной на основании судебной экспертизы, расхождение составляет ≈ 37,83% (66 160/48000 * 100% - 100 %).

Следовательно, отчет об оценке №33/2020-163 от 20.11.2020 не может быть принят в качестве достоверного доказательства, обосновывающего изменение размера арендной платы; иных достаточных и относимых доказательств, подтверждающих достоверность размера арендной платы в размере 66 160 руб., в материалах дела не имеется.

На основании изложенного, требование истца о признании величины рыночной стоимости права пользования объектом: Нежилое здание – склад № 1, назначение: нежилое, общей площадью 1323,1 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер 38:36:000015:308, адрес: <...> км. Якутского тракта, б/н, определенной отчетом об оценке №33/2020-163 от 20.11.2020, недостоверной является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен способ защиты права посредством прекращения или изменения правоотношения.

Поскольку в ходе судебного разбирательства судом установлено, что примененный Комитетом размер арендной платы за период с 20.11.2020 по 19.11.2021 в размере 66 160 руб. является недостоверным, то, как следствие, оснований для применения арендной платы, установленной Комитетом, не имеется, а требование истца об установлении арендой платы за пользование объектом: Нежилое здание – склад № 1, назначение: нежилое, общей площадью 1323,1 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер 38:36:000015:308, адрес: <...> км. Якутского тракта, б/н в период с 20.11.2020 по 19.11.2021 в размере 48 000 рублей в месяц подлежит удовлетворению в полном объеме.

Учитывая доводы истца касательно обоснованности применения НДС при расчете аренной платы и порядка расчета НДС по договору аренды нежилого здания №10278 от 20.11.2018, с целью недопущения дальнейших разногласий относительно порядка применения НДС при расчете арендной платы, суд считает необходимым указать следующее.

В силу части 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации при предоставлении на территории Российской Федерации органами местного самоуправления в аренду муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Следовательно, в рамках договора аренды нежилого здания №10278 от 20.11.2018 арендодатель является налоговым агентом, то есть истец обязан уплачивать НДС от суммы арендной платы.

Как установлено судом ранее, размер арендной платы определяется на основании пункта 3.1.1. договора и приложения №1 к договору (является неотъемлемой частью договора).

Из приложения №1 следует, что цена арендной платы в месяц устанавливается без учета НДС и прочих расходов, при этом следует, что НДС не входит в размер арендных платежей и начисляется сверх арендной платы и уплачивается арендатором напрямую в налоговый орган, в котором арендатор стоит на учете.

Таким образом, стороны договора аренды нежилого здания №10278 от 20.11.2018 установили, что арендная плата устанавливается без учета НДС, а НДС рассчитывается сверх установленного размера арендной платы и подлежит самостоятельной уплате арендодателем. Следовательно, установленный судом размер арендной платы в 48 000 руб. не включает в себя НДС (в том числе учитывая результаты заключения судебной экспертизы, где указано, что размер определен без учета НДС), а НДС от указанной суммы подлежит самостоятельному начислению сверх установленной суммы и самостоятельно уплате истцом в налоговый орган.

Всем существенным доводам сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении; иные доводы и пояснения несущественны и на выводы суда не влияют.

В ходе рассмотрения дела судом проведена судебная экспертиза, согласно счету №904(10)/22 от 01.11.2022 стоимость экспертизы составила 15 000 руб. и оплачена за счет внесённых истцом денежных средств в сумме 15 000 руб. по платежному поручению №198 от 05.10.2022.

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Комитета в пользу истца подлежит взысканию сумма 7 500 руб. расходов на производство судебной экспертизы и с ООО «Группа компаний «АЗИРА» в пользу в истца подлежит взысканию сумма 7 500 руб. расходов на производство судебной экспертизы.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. по платежному поручению №167 от 04.10.2021.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать величину рыночной стоимости права пользования объектом: Нежилое здание – склад № 1, назначение: нежилое, общей площадью 1323,1 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер 38:36:000015:308, адрес: <...> км. Якутского тракта, б/н, определенную отчетом об оценке №33/2020-163 от 20.11.2020, недостоверной.

Установить арендную плату за пользование объектом: Нежилое здание – склад № 1, назначение: нежилое, общей площадью 1323,1 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер 38:36:000015:308, адрес: <...> км. Якутского тракта, б/н в период с 20.11.2020 по 19.11.2021 в размере 48 000 рублей в месяц.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа Плюс» (ОГРН <***>) 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 7 500 руб. расходов на производство судебной экспертизы, а всего – 10 500 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «АЗИРА» (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа Плюс» (ОГРН <***>) 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 7 500 руб. расходов на производство судебной экспертизы, а всего – 10 500 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.



Судья Е.В. Рукавишникова