Решение от 4 декабря 2017 г. по делу № А33-18887/2017

1245/2017-287887(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

04 декабря 2017 года Дело № А33-18887/2017

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2017 года. В полном объеме решение изготовлено 04 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Мальцевой А.Н., рассмотрев в

судебном заседании дело по иску Департамента муниципального имущества и земельных

отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН <***>,

г.Красноярск)

к местной организация общероссийской общественной организации «Всероссийское

общество инвалидов Свердловского района г.Красноярска» (ИНН <***>, ОГРН

<***>, г.Красноярск) о расторжении договора, об обязании вернуть имущество. в присутствии: от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 27.06.2017 № 99,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к местной организация общероссийской общественной организации «Всероссийское общество инвалидов Свердловского района г. Красноярска» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора № 3635 от 12.09.1997 аренды нежилого помещения в размере 8 114 руб. 85 коп., пени в размере 92 руб. 02 коп., о расторжении договора № 3635 от 12.09.1997 аренды нежилого помещения, об обязании вернуть нежилое помещение общей площадью 445,2 кв.м.

Определением от 07.08.2017 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

Определением от 26.09.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 25.10.2017 производство по делу в части требований о взыскании основного долга и пени прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательств надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явился.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие ответчика.

Истец заявленные исковые требования поддержал по основаниям, аналогичным изложенным в иске.

31.07.2017 ответчиком представлен отзыв, из которого следует, что, согласно пункту 4.4

договора арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендуемых помещений, связанный с общим капитальным ремонтом строения, проведение капитального ремонта арендатором своими силами допускается с согласия арендодателя с возложением на арендодателя расходов путем вычитания соответствующих сумм из суммы арендной платы причитающейся арендодателю (пункт 4.5 договора), а так же согласно дополнения № 18 от 16.02.2007 к договору п. 1 арендатор обязан поддерживать арендуемое помещение в исправном состоянии, не допускается порчи имущества арендодателя, проводить за свой счет внутренний текущий ремонт арендуемых помещений. Внутренний капитальный ремонт помещений производится за счет средств арендодателя, и Дополнением № 22 от 18.06.2010 к договору установлена арендная плата в месяц 2 369,28 рублей, Общество обратилось с заявлением к истцу 27.12.2016 о зачете понесенных расходов на ремонт: реконструкцию пандуса и установку нового пандуса, в счет арендной платы с 01.01.2017, на что истец ответил отказом № 1128и от 23.01.2017.

Условия договора и дополнительного соглашения департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска не исполняются.

В нарушение договора и дополнительного соглашения к нему, истцом направлено «предарбитражное предупреждение» № 16638ж от 30.06.2017 с требованием погасить задолженность по арендной плате.

02.11.2016 ответчик обратился в Департамент с просьбой согласовать снос аварийного пандуса и возведение нового крытого пандуса в арендованном подвальном помещении.

14.11.2016 комиссией по капитальному ремонту и реконструкции муниципального нежилого фонда принято решение о согласовании проведения сноса аварийного и возведение нового крытого пандуса в подвальном помещении.

Во избежание разрушения и обвала стены и для обеспечения спуска подъема колесных средств инвалидов, ответчик произвел реконструкцию пандуса за счет собственных денежных средств: 108 310,40 рублей, из них 100 000 рублей - беспроцентный займ и 8 310,40 рублей - собственные средства.

В ходе реконструкции пандус внесены изменения в конструкцию нежилого здания.

Реконструкция пандуса соответствует требованиям СНиП и ГОСТ, а именно СНиП 35- 01-2001 «Доступность зданий и сооружений для малогабаритных групп населения».

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Ссылаясь на ст. 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

В связи с аварийным состоянием пандуса ответчик вынужденно провел реконструкцию по согласованию с департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

По условиям пункта 1.1 договора аренды нежилого помещений от 12.09.1997 № 3635между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и обществом инвалидов Свердловского района г.Красноярска (арендатор) арендодатель обязуется предоставить арендатору помещение общей площадью 462,3 кв. метров, расположенное по адресу: пер.Медицинский, 2, для организации труда инвалидов, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанное помещение.

Арендодатель обязуется передать арендатору в аренду по дополнительному договору все оборудование, мебель, телефонные линии, телефонные аппараты, и иное имущество, установленное и находящееся в помещении, согласно перечню передаваемого имущества (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 3.2 договора, срок аренды устанавливается с 01.01.1997 по 31.12.1998.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата устанавливается из расчета 60 000

рублей за 1 кв.м. В год в сумме 8 392 545 рублей + НДС, за квартал – 2 098 136 рублей + НДС, в месяц – 699 379 рублей + НДС.

Арендная плата, размер которой определен в пункте 5.1 договора, вносится 699 379 рублей с оплатой до 20 числа текущего месяца (пункт 5.2 договора).

На основании пункта 7.1 договора, в случае невнесения арендатором всех видов платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени по 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как предусмотрено пунктом 8.2, договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению: при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды (в том числе и по пункту 2.2.6 договора); если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения; если арендатор допустил задолженность по арендной плате на срок более одного месяца; если арендатор не производит ремонтов, определенных договором; если арендатор не занимает арендуемое помещение в течение 2 месяцев с момента заключения договора.

По акту сдачи нежилого помещения от 29.04.1997 обусловленное договором помещение передано арендатору.

Дополнениями от 18.02.1998 № 2, от 20.03.2000 № 4, от 13.08.2001 № 6, от 30.10.2011 № 7, от 14.10.2002 № 8, от 18.09.2003, от 27.05.2004, от 30.12.2004 № 15, от 21.04.2006 № 17, от 16.02.2007 № 18, ль от 03.04.2007 № 19, от 27.06.2008 № 20, от 30.04.2009 № 21, от 18.06.2010 № 22, от 27.12.2012 № 25, от 17.11.2014 № 27, от 26.03.2015 № 28 в договор внесены изменения в части размера арендных платежей, срока договора аренды, определено, что за неуплату платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с дополнениями от 07.08.2008 Департаментом недвижимости города Красноярска в счет погашения арендной платы произведены зачеты понесенных арендатором затрат на капитальный ремонт.

Как следует из иска, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору, на стороне арендатора образовалась задолженность по арендным платежам и пени.

Предарбитражным предупреждением от 30.06.2017 арендодателем указано на наличие задолженности по арендной плате за период с 01.02.2017 по 31.05.2017 в размере 8 114 рублей 85 копеек, на начисление неустойки за период с 11.02.2017 по 31.05.2017 в размере 92 рубля 20 копеек. Арендатору предложено в срок до 20.07.2017 погасить задолженность, в случае неисполнения требования предложено расторгнуть договор и возвратить объект муниципального нежилого фонда.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям от 16.10.2017 № 125, № 126 ответчиком произведена оплата задолженности по арендной плате и пени.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Заключенный между сторонами договор является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по

договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи, доказательств возврата помещения ответчиком истцу в материалы дела не представлено.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора при возникновении у арендатора просрочки арендной платы на срок более одного месяца.

В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Предарбитражным предупреждением истец уведомлял ответчика об имеющейся у последнего задолженности, потребовал погасить указанную задолженность, оплатить пени.

Предупреждение в разумные сроки ответчиком не исполнено, арендатор не устранил нарушение договорного обязательства незамедлительно по получении соответствующего требования арендодателя, факт наличия задолженности по внесению арендных платежей на момент рассмотрения дела судом подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.

Таким образом, несмотря на уплату ответчиком долга, суд, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, исходит из того, что допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды является существенным и истец вправе требовать расторжения договора аренды в связи с неоднократным и длительным неисполнением ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору аренды.

При указанных обстоятельствах суд приходи к выводу о наличии оснований для расторжения договора.

Доводы отзыва не могут быть приняты судом, поскольку, в данном случае требование заявлено истцами на основании статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с нарушениями статьи 614 Кодекса и пункта 5.2 договора, при этом, факт нарушения ответчиком условий договора, которые являются существенными, судом установлен, ответчиком не опровергнут. Обстоятельства, приводимые ответчиком в отзыве, могут являться основанием для предъявления требований в рамках самостоятельного иска.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при расторжении договора у ответчика отсутствуют правовые основания на пользование помещением истца, следовательно, требование об обязании возвратить имущество, переданное по договору, также подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договора аренды нежилого помещения № 3635 от 12.09.1997 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и местной организация общероссийской общественной организации «Всероссийское общество инвалидов Свердловского района г. Красноярска».

Обязать местную организацию общероссийская общественная организация «Всероссийское общество инвалидов Свердловского района г. Красноярска» (ИНН <***>, ОГРН <***> г. Красноярск) в десятидневный срок с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу возвратить департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657 , ОГРН <***>, г. Красноярск) вернуть нежилое помещение общей площадью 445,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья А.Н. Мальцева