Решение от 21 ноября 2022 г. по делу № А43-28726/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А43-28726/2022

г. Нижний Новгород 21 ноября 2022 года


Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 21 ноября 2022 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Вершининой Екатерины Игоревны (шифр 56-572), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жуковой А.Д., при рассмотрении в открытом судебном заседании дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аксентис ММ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), содержащим следующие требования:

1) признать незаконным приостановление государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 30.08.2022 №КУВД-001/2022-36375768/1,

2) обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области провести государственную регистрацию соглашения №1 от 20.07.2022 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №21-19 от 10.03.2021,

при участии представителей сторон:

от заявителя: ФИО1 (доверенность от 12.08.2022), ФИО2 (доверенность от 12.08.2022),

от ответчика: не явился, извещен,

от КУМИ: ФИО3 (доверенность от 29.04.2022),

от ООО "Аксентис": ФИО2 (доверенность от 28.12.2018),

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Аксентис ММ» (далее – заявитель, общество) с заявлением, содержащим указанное выше требование.

Ссылаясь на положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, разъяснения, приведенные в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, заявитель указывает на отсутствие необходимости получения согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, при условии его уведомления.

Подробно позиция заявителя изложена в заявлении, объяснениях и поддержана представителями в судебном заседании.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление) с заявленным требованием не согласно, просит суд отказать заявителю в его удовлетворении. При этом Управление указывает, что в рассматриваемом случае, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка возможна только с согласия арендодателя.

Подробно доводы Управления изложены в отзыве на заявление.

Представитель Управления, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, ходатайств не заявил. В соответствии со статьей 156, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанного лица при его надлежащем извещении.

Представитель Комитета администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом (КУМИ), привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поддержал позицию Управления, указал на отсутствие согласия на передачу права по договору аренды, а также на отсутствие в условиях договора такого права у арендатора.

Подробно доводы КУМИ изложены в отзыве на заявление и поддержаны представителем в судебном заседании.

Представитель ООО "Аксентис", привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебном заседании поддержал позицию заявителя по аналогичным основаниям.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 10.03.2021 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области (далее -КУМИ (арендодатель)) и ООО "Аксентис" (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка №21-19 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 52:15:0140116:978 площадью 200484 кв.м, расположенный по адресу: Нижегородская область, Городецкий район, Зиняковский сельсовет, в районе с.Воронино.

Срок аренды установлен на три года, до 10.03.2024 (пункт 1.2 Договора).

20.07.2022 между ООО "Аксентис" (прежний арендатор) и ООО "Аксентис ММ" (новый арендатор) заключено Соглашение №1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №21-19 от 10.03.2021.

Согласно пункту 3 Соглашения в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ и условиями договора аренды земельного участка №21-19 от 10.03.2021 согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка не требуется.

Письмом от 20.07.2022 ООО "Аксентис" уведомило КУМИ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.03.2021 №21-19 (л.д. 11 с оборотом).

19.08.2022 ООО "Аксентис ММ" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации соглашения №1 от 20.07.2022 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №21-19 от 10.03.2021.

По результатам рассмотрения заявления общества и приложенных к нему документов государственным регистратором принято решение, формализованное в уведомлении от 30.08.2022 №КУВД-001/2022-36375768/1, о приостановлении государственной регистрации прав на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а именно в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом в данном уведомлении государственным регистратором указано на отсутствие согласия арендодателя (КУМИ) на передачу прав и обязанностей по договору аренды ООО "Аксентис ММ".

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии со статьей 123 Конституции РФ, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:

несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;

нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

В силу части 3 статьи 3 Закона №218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ основаниями для приостановления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав является не представление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

В силу части 5 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ определено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 8 статьи 10 Закона №101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса РФ свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде. В силу приведенного законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором (пункт 22 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2022).

Из вышеприведенного следует, что передача прав и обязанностей без согласия арендодателя земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможно при аренде такого земельного участка на срок более чем пять лет.

При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

Согласно приведенным положениям статьи 10 Закона №101-ФЗ в случае, если крестьянское (фермерское) хозяйство, сельскохозяйственная организация не является лицом, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, то право на предоставление такому лицу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов у такого лица отсутствует.

Таким образом, предоставление земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду в порядке статьи 10 Закона №101-ФЗ на срок до пяти лет предполагает проверку наличия соответствующих оснований, что не представляется возможным в отсутствие обращения к арендодателю за получением требуемого согласия.

Иное правое толкование приведенных норм означало бы нивелирование смысла пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также возможность формирования класса посредников, которые будут арендовать земли сельскохозяйственного назначения без цели их использования для сельскохозяйственного производства.

Как следует из материалов дела, 10.03.2021 между КУМИ (арендодатель) и ООО "Аксентис" (арендатор) в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2022 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения " заключен договор аренды земельного участка №21-19 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 52:15:0140116:978 площадью 200484 кв.м, расположенный по адресу: Нижегородская область, Городецкий район, Зиняковский сельсовет, в районе с.Воронино.

Срок аренды установлен на три года до 10.03.2024 (пункт 1.2 Договора).

Согласно пункту 1.2 Договора от 10.03.2021 срок аренды установлен до 10.03.2024.

Таким образом, спорный земельный участок предоставлен ООО "Аксентис" в аренду на срок 3 года.

Из выше приведенных норм права следует, что в рассматриваемом случае при установленном Договором от 10.03.2021 сроке аренды земельного участка в три года, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка требуется согласие арендодателя.

Вместе с тем из материалов дела следует и заявителем не оспаривается, что ООО "Аксентис" согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не получало.

Доводы заявителя со ссылкой на пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ и приведенные в пункте 15 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 разъяснения о праве арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, судом отклоняется в силу следующего.

Пунктом 9.1 Договора аренды земельного участка №21-19 от 10.03.2021 установлено, что изменения, дополнения и поправки к условиям Договора аренды действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны Арендодателем и Арендатором или уполномоченными представителями договаривающихся сторон, кроме случаев, упомянутых в Договоре.

Таким образом, по условиям договора смена стороны (арендатора) на ООО "Аксентис ММ" должна быть сделана в письменной форме и подписана, в том числе, Арендодателем (КУМИ).

Вместе с тем из материалов дела следует, что ООО "Аксентис" только уведомил КУМИ письмом от 20.07.2022 о состоявшейся передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок (получено КУМИ 11.08.2022). Изложенное в письменной форме согласие арендодателя на смену арендатора по договору не получено. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, на момент рассмотрения заявления общества в распоряжении государственного регистратора отсутствовали документы, с достоверностью подтверждающие получение согласия арендодателя (КУМИ) на передачу прав и обязанностей арендатора.

Изложенные обстоятельства подтверждают наличие у государственного регистратора предусмотренного пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ основания для приостановления государственной регистрации прав.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела документы в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о наличии у Управления предусмотренных Законом №218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации права, отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя вследствие принятия оспариваемого решения, что в соответствии с положениями части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленного требования заявителю – обществу с ограниченной ответственностью «Аксентис ММ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины отнести на заявителя.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия решения.

Текст решения будет направлен участникам процесса посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".


Судья Е.И.Вершинина