Решение от 10 июня 2020 г. по делу № А06-10699/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-10699/2019
г. Астрахань
10 июня 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2020 года.

Арбитражный суд Астраханской области

в составе:

судьи: ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело


по иску Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 306301608700036); Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП 313301917700017) к Обществу с ограниченной ответственностью "Парус" о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, от 04.09.2017г.,


встречному исковому заявлению ООО "Парус" к ИП ФИО3, ИП ФИО4 о признании договора аренды нежилого помещения от 04.09.2017г. прекращенным, взыскании затрат в размере 664 531, 24 руб.


при участии:

от истца по первоначальному иску: ФИО5, представитель по доверенности от 31.07.2019 г., диплом ВСГ №3421621 рег. номер 11755 от 07.07.2009 г.,

от ответчика по первоначальному иску: ФИО6, представитель по доверенности № 15 от 07.06.2019 г., диплом ЗВ №148504 рег. номер 56 от 26.02.1986 г.


Определением суда 19.09.2019 г. первоначальное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО3, Индивидуального предпринимателя ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью "Парус" о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, от 04.09.2017г., принято к рассмотрению в общем порядке.

18.12.2019 г. в адрес суда поступило встречное исковое заявление ООО "Парус" к ИП ФИО3 и ИП ФИО4 о признании договора аренды нежилого помещения от 04.09.2017 г. прекращенным и взыскании затрат в размере 600 000 руб.

В порядке ст. 49 АПК Российской Федерации встречные исковые требования были уточнены заявителем в части, ООО "Парус" просит взыскать в солидарном порядке с ИП ФИО3 и ФИО4 затраты в размере 664 531, 24 руб. (л.д. 72 Т.2).

В соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском. Встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если:

- встречное требование направлено к зачету первоначального требования;

- удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;

- между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Предметом спора по встречному иску является требование о признании договора от 04.09.2019 г. прекращенным и взыскании понесенных затрат, ИП Говберг и ИП ФИО4 просят расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 04.09.2017 г., что свидетельствует о наличии оснований, предусмотренных ст. 132 АПК Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, рассмотрев ходатайство ответчика о принятии к производству встречного иска, суд признал его подлежащим удовлетворению, как отвечающего правилам статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, определением суда от 23.01.2020 г. встречное исковое заявление принято к производству суда и рассмотрению его совместно с первоначальным иском.

23.01.2020 г. в адрес суда поступил отзыв на встречное исковое заявление, приобщен к делу ( л.д. 1-2 Т.3).

20.02.2020 г. в адрес суда поступили дополнение к отзыву на встречное исковое заявление ( л.д.46-47 Т.3).

19.03.2020 г. в адрес суда от ООО "Парус" поступил отзыв на первоначальный иск, возражения на отзыв на встречное исковое заявление ( л.д. 54-57 Т.3), приобщены к делу.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил доводы иска.

Представитель ответчика иск не признал, поддержал доводы встречного искового заявления.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК Российской Федерации объявлен перерыв, информация о перерыве размещена на сайте суда.

После объявленного перерыва, судебное разбирательство продолжено.

Представитель истца просил суд приобщить к материалам дела техническую документацию на спорный объект недвижимости, копию дефектного акта на осмотр электропроводки в помещениях от 26.12.2018 г., а также письмо о наличии разногласий по оплате за коммунальные услуги от 07.05.2018г.

Представитель ответчика представил дополнительные пояснения по встречному иску, возражения на дополнительный отзыв на встречное исковое заявление.

Вышеназванные документы приобщены к делу.

Суд, выслушав представитель сторон, изучив материалы дела,



УСТАНОВИЛ:

04.09.2017 г. между ИП ФИО3, ИП ФИО4 с одной стороны и ООО "Парус" заключен договор аренды нежилого помещения- комнаты 2 общей площадью 79,9 кв.м., комнаты 7 общей площадью 209, 8 кв.м. и комнаты 8 общей площадью 7,5 кв.м. (Приложение № 1 к договору), расположенного по адресу <...> ( п.1.1 договора).

Согласно п.1.2 договора, целевое назначение помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

В соответствии с п.1.4 договора, помещение находится в удовлетворительном состоянии, пригодном для его эксплуатации в соответствии с п.1.2 договора.

В соответствии с п.2.2.2 договора, арендатор обязуется вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

Ежемесячная величина арендной платы составляет 50 000 руб., без НДС ( п.3.1 договора).

Оплата производится не позднее пятого числа текущего (оплачиваемого) месяца путем перечисления суммы на указанные арендодателем счет.

В соответствии со ст. 2.2.4 договора, арендатор обязан содержать помещение в технически исправном состоянии, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, правила электробезопасности.

В силу п.2.2.8 договора, Арендатор в период действия договора осуществляет работы по перепланировке и реконструкции помещения только с письменного согласия арендатодателя. По окончании таких работ обязан передать арендодателю все связанные с этим документы, всесторонне оказывать помощь в проведении соответствующей регистрации полученных результатов.

ООО "Парус" неоднократно посылались уведомления о нарушении сроков оплаты арендованного помещения, о расторжении договора в связи с нарушениями существенных условий договора.

Согласно доводам истца, представленных в дело переписки сторон, обоюдного согласия по урегулированию сложившейся ситуации не достигнуто.

Досудебная претензия в адрес ООО "Парус" направлена 21.01.2019 г. ( л.д. 21-22 Т.1).

В связи с изложенным, истцы обратились в суд с настоящим иском, просят расторгнуть договор нежилого помещения от 04.09.2017 г. с 01.08.2019 г.

Суд, оценив представленные доказательства, в соответствии с положениями ст. 71 АПК Российской Федерации, приходит к следующему выводу.

Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

04.09.2017 г. между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения ( л.д. 110-115 Т1.)

При заключении договора аренды, указанного выше, стороны согласовали все существенные условия, присущие для договоров данного вида, а именно объект аренды, предмет договора, цену аренды.

Факт передачи имущества подтвержден актом приема-передачи объекта от 04.09.2017 г. ( л.д. 117 Т.1).

Согласно статье 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия спорного договора определен на 10 лет (п.5.2 договора), зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Астраханской области 06.09.2017 г.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела усматривается, что ответчик взятые на себя обязательства по договору по внесению арендной платы выполнял ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности в период с 30.04.2019 г. по 31.08.2019 г. в размере 200 000 руб. 00 коп. ( л.д. 75 Т1).

В письме от 22.07.2019 г. за №104 ООО "Парсу" сообщал о намерении погасить задолженность по арендной плате и коммунальным услугам в кратчайшие сроки ( л.д.118 Т.1).

Истец ссылается на не соблюдение ООО "Парус" существенных условий договора, в т.ч. п.2.2.8.

В ходе осмотра спорного помещения, обнаружено изменение перепланировки, технологические отверстия для систем вытяжной вентиляции в кровли- 1 отверстие диаметром 350 мм., в застекленной стене левой стороны здания - одно отверстие диаметром 450 мм., в застекленной стене заднего фасада здания - одно отверстие диаметром 450мм. ( л.д. 23 Т.1).

В ответ на требования истцов о проведении помещения в первоначальный вид, ответчик письмом от 13.02.2018 г. за № 52 просил согласовать проделанные работы, гарантировал восстановление кровли и застекленных стен здания в объеме и размерах повреждений в случае расторжения, окончания или не продления срока действия договора аренды ( л.д. 24 Т.1).

Таким образом, ответчик не оспаривает факт производства спорных работ без получения согласия арендодателя, причинение повреждений арендованному имуществу.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлены обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК Российской Федерации.

Факт нарушения ответчиком п.3.2 договора - срока оплаты арендных платежей более двух раз подряд является подтвержденным.

Факт переустройства арендатором ООО "Парус" имущества, его повреждения также установлен.

Доказательств, свидетельствующих о производстве работ с целью приведения помещения в состояние, позволяющее использовать его по назначению, указанному в п.1.2 договора, не предоставлено, равно как и доказательств того, что помещение требовало ремонт, переоборудования и в результате таких работ было улучшено.

Учитывая обстоятельства ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, пользование имуществом с существенными нарушениями условий договора, существенным ухудшением имущества, суд признает требования истцов о расторжении договора законными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая встречное исковое требование ООО "Парус" о признании договора прекращенным, суд приходит к следующему выводу.

Пунктом 5.4 договора аренды от 04.09.2017 г. предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора с письменного уведомления арендодателя за 10 рабочих дней в случае:

- когда арендодатель создает препятствия в пользовании помещением в соответствии с условиями договора и назначением помещения,

- переданное помещение имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем и не могли быть обнаружены арендатором при осмотре помещения.

При этом в соответствии с п.2.1.13 договора, в случае досрочного расторжения договора не по вине арендатора, арендодатель обязуется в течение 30-ти календарных дней с момента освобождения арендатором помещения, компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет арендатора и/или за счет уполномоченных арендатором лиц, входящим с ним в одну группу лиц (ст. 9 ФЗ от 26.06.2006 г. № 135 "О защите конкуренции), и/или его субарендаторов неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению.

В соответствии с ч.2 ст. 450.1 ГК Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В связи с чем, требования стороны о признании договора аренды от 04.09.2017 г. прекращенным, не основаны на законе, удовлетворению не подлежат, как и требования о взыскании произведенных неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использования по целевому назначению.

В соответствии с ч.2 ст. 623 ГК Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу ч.3 ст. 623 ГК Российской Федерации, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 2.1.13 договора предусмотрено, что возмещение стоимости неотделимых улучшений и затрат возможно в случае досрочного расторжения договора не по вине арендатора.

Судом установлено нарушение ООО "Парус" существенных условий договора, отсутствие документов, подтверждающих согласие арендодателя на производство работ по переустройству, переоборудованию арендованного помещения.

Представленные ООО "Парус" в материалы дела счета-фактуры на электротехнические изделия, строительные материалы, оборудование видеонаблюдения, материалы для вентиляции, товарные накладные, смета и калькуляция расхода материалов на отделочные работы, не подтверждают факт выполнения работ.

В нарушение положений ст. 65 АПК Российской Федерации, ООО "Парус"не доказано, что строительные работы были произведены, в заявленном размере, с согласия арендодателя и являются неотделимыми.

Довод стороны о не соблюдении претензионного порядка для расторжения договора, необходимости оставления искового заявления без рассмотрения, не состоятелен.

В материалы дела представлен ряд писем о нарушении стороной существенных условий договора, намерении обратиться в суд с требованиями о расторжении договора (л.д. 21, 23 Т.1), последнее из которых датировано 21.01.2019 г.

Ссылка стороны на создание препятствий арендодателей в пользовании помещением в период с июня 2019 г. не принимается во внимание с учетом установленных обстоятельств дела, отсутствия законных оснований для признания договора прекращенным по данному основанию.

Суд с учетом сложившихся взаимоотношений сторон, установленных обстоятельств дела, не находит оснований для сохранения правоотношений по аренде нежилого помещения, приходит к выводу о расторжении договора аренды от 04.09.2017 г.

Требования заявителя о расторжении договора с 01.08.2019 г. ( л.д. 2 Т.3), не состоятельны, по следующим основаниям.

В соответствии с ч.3 ст. 453 ГК Российской Федерации, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска, понесенные ИП Говберг и ФИО4 подлежат возмещению за счет ответчика в сумме 6000 руб. в равных долях.

По встречным исковым требованиям ООО "Парус", последнему предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины, поскольку иск оставлен без удовлетворения, то сумма в размере 22 291 руб. подлежит взысканию с ООО "Парус" в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 04.09.2017г.

Взыскать с ООО "Парус" в пользу ИП ФИО3, ИП ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. в равных долях.

Встречное исковое заявление ООО "Парус" о признании договора аренды нежилого помещения от 04.09.2017 г., взыскании понесенных затрат в размере 664 531, 24 руб., оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Парус" государственную пошлину в размере 22 291 руб. в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru


Судья

ФИО1