Решение от 25 февраля 2020 г. по делу № А46-228/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-228/2020
25 февраля 2020 года
город Омск


Резолютивная часть решения оглашена 17 февраля 2020 года.

Решение в полном объеме подготовлено 25 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление жилищно-строительного кооператива «Менделеева-46» (ИНН 5503184635, ОГРН 1195543000113) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об обязании продлить срок действия договора аренды, а также об установлении условий пользования земельным участком, при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, руководитель, личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 21.08.2019, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительный кооператив «Менделеева-46» (далее – ЖСК «Менделеева-46», истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым требованием к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) установить жилищно-строительному кооперативу «Менделеева-46» условия пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:000000:136779 на условиях договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:136779 на срок до 31.12.2023 года и обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска продлить срок действия, заключенного с ЖСК «Менделееева-46» договора аренды земельного участка № Д-С-13-149 от 06.04.2017 года до 31.12.2023 года.

В настоящем судебном заседании представитель истца требование поддержал.

Представитель ответчика против удовлетворения требования не возражал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Жилищно-строительным кооперативом «Малиновского-2012» и Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска был заключен договор аренды земельного участка № Д-С-31-10067 от 24.05.2013 года, земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:136779, площадью 1880 кв.м. В дальнейшем ЖСК «Малиновского-2012», как собственник расположенного на участке объекта незавершенного строительства, заключил с Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска для целей завершения строительства договор аренды земельного участка № Д-С-13-149 от 06.04.2017 года, земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:136779, площадью 1880 кв.м.

ЖСК «Малиновского-2012» вел строительство многоквартирного 12-этажного жилого дома по ул. Малиновского (строительный адрес) в САО г. Омска, почтовый адрес: <...> с 2012 года.

На основании Определения Арбитражного суда от 19.02.2019 по делу № А46-12975/2016, открытому в отношении ЖСК «Малиновского-2012», Департаментом были проведены мероприятия по внесению изменений в договор аренды. Была произведена замена стороны договора на ЖСК «Менделеева-46» как правопреемника ЖСК «Малиновского-2012», которому были переданы права застройщика, а также права и обязанности по договору аренды земельного участка № Д-С-13-149 от 06.04.2017 года. Срок аренды земельного участка при этом оставлен неизменным.

ЖСК «Менделеева-46» неоднократно обращался в Департамент с письмами по вопросу необходимости продления действия договора аренды. Из полученных ответов следует, что в соответствии с действующим законодательством продление договора невозможно.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что иск ЖСК «Менделеева-46» подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в целях разрешения спорной ситуации обратился в суд, руководствуясь положениями статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Правовое обоснование иска состоит в том, что ЖСК «Менделеева-46» является добросовестным арендатором и своевременно и в полном объеме исполняет свои обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды.

Возведенный объект недвижимости фактически располагается на двух земельных участках, один из которых находится в частной собственности физического лица ФИО3 (ИНН <***>, СНИЛС <***>). Второй земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается им Департамент и предоставлен для завершения строительства, без проведения торгов согласно договору № Д-С-13-149 от 06.04.2017 на срок 2 года 11 месяцев 29 дней. Срок аренды по нему истекает 06.04.2020 года. С истечением срока аренды прекращает действие и разрешение на строительство.

При этом большая часть дома - 4 подъезда расположены на частной земле, а меньшая - 2 подъезда, на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена. Подлежащий строительству жилой дом является 12-этажным многоквартирным жилым домом. В нем расположено 344 квартиры, 199 из которых проданы. Это здание - единый и неделимый объект, конструктивная особенность которого - это единство всех частей здания, его внутренних коммуникаций, снабжающих сетей, и самой конструкции кирпичной кладки. Разделение данного объекта недвижимости невозможно.

Готовность дома, согласно данным независимой экспертизы, составляет 15%. Оценочная стоимость объекта незавершенного строительства согласно отчета независимой оценки от 15.08.2018 года составляет 114 189 541,00 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположена лишь меньшая неотделимая часть здания, составляет 8 442 102,4 рубля, что существенно ниже стоимости самого здания.

Указанные обстоятельства ответчиком не опровергаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Как следует из пункта 2 названной нормы, при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

По смыслу приведенных норм права правила статьи 272 ГК РФ применяются к отношениям, возникающим между собственником земельного участка и собственником объекта недвижимого имущества при прекращении у последнего срочного (аренда, безвозмездное срочное пользование) или постоянного (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком) пользования земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость.

При этом, с учетом системного толкования норм статей 271 и 272 ГК РФ, взаимосвязанных друг с другом, правила этих статей применяются к объектам недвижимого имущества, к которым, как указывалось выше, в силу статьи 130 ГК РФ относятся и объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем, в абзаце третьем пункта 2 статьи 272 ГК РФ, которая предоставляет, в том числе, право собственнику недвижимости признать за ним право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, речь идет именно об объектах недвижимого имущества, которые завершены строительством и введены в эксплуатацию.

Данный вывод суда следует из того, что реализация вышеуказанного права поставлена в зависимость от наличия приведенных в статье случаев, связанных со сносом зданий или сооружений, который запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.).

То есть, объектами исключительных случаев применения абзаца третьего пункта 2 статьи 272 ГК РФ являются такие объекты недвижимого имущества, статус которых, в том числе как жилых домов и памятников истории культуры, установлен при введении в эксплуатацию таких зданий.

В рассматриваемом случае объект незавершенного строительства, возводимый истцом, является многоквартирным жилым домом, следовательно, правила статьи 272 ГК РФ применимы в данном случае.

Учитывая изложенное, заявленное требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. Статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесена, в том числе, и государственная пошлина. По смыслу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Исходя из установленных обстоятельств разрешенного спора, суд приходит к выводу об отсутствии в действиях ответчика виновного уклонения от продления аренды, в связи с чем не находит оснований для возложения на Департамент бремени несения судебных расходов, ввиду чего относит их на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования жилищно-строительного кооператива «Менделеева-46» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Установить жилищно-строительному кооперативу «Менделеева-46» условия пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:000000:136779 на условиях договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:136779 на срок до 31.12.2023 года.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска продлить срок действия, заключенного с ЖСК «Менделееева-46» договора аренды земельного участка № Д-С-13-149 от 06.04.2017 года до 31.12.2023 года.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия, может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Ярковой