Решение от 16 сентября 2020 г. по делу № А41-38416/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-38416/20
16 сентября 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 07 сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2020 года


Арбитражный суд в составе судьи Ю.С. Петропавловской

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "БЕСТ 2" (109444, <...>, строение 1, этаж 1, комната 15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.05.2006, ИНН: <***>)

к Комитету по управлению имуществом Администрации Дмитровского городского округа Московской области (141800, Московская область, город Дмитров, площадь Торговая, дом 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.03.2003, ИНН: <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Дмитровского городского округа Московской области (141800, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.01.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:04:0011102:2.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «БЕСТ 2» (далее – ООО «БЕСТ 2», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Комитету по управлению имуществом Администрации Дмитровского городского округа Московской области (далее – КУИ Дмитровского го, комитет, ответчик) с иском об урегулировании разногласий между ООО «БЕСТ2» и Комитетом по управлению имуществом Администрации Дмитровского городского округа Московской области, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, и обязать Комитет по управлению имуществом Администрации Дмитровского городского округа Московской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:04:0011102:2, площадью 6196 кв. м, находящемся по адресу ориентира: <...> со следующей редакцией пункта 2 приложения 1 к договору аренды (расчет арендной платы):

«Размер арендной платы за земельный участок начиная с 2019 года составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582».

В качестве третьего лица в деле приняла участие Администрация Дмитровского городского округа Московской области.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против иска.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Истец ООО «БЕСТ 2» является собственником нежилого здания (автозаправочный комплекс), площадью 1140,7 м кв., кадастровый номер 50:04:001102:6778, расположенного по адресу <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.08.2019 года № 50-0-1-265/4006/2019-3988.

Указанное нежилое здание размещено на земельном участке с кадастровым номером 50:04:0011102:2, площадью 6196 кв. м, находящемся по адресу ориентира: <...>, вид разрешенного использования — под сооружением — автозаправочным комплексом, отнесен к землям право государственной собственности на который не разграничено, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.04.2020 № 50/004/001/2020-6565.

Земельный участок с КН 50:04:0011102:2 находится в фактическом пользовании истца, которые его занимает для использования под сооружением — автозаправочным комплексом.

09.09.2019 года истец посредством сервиса РПГУ (uslugi.mosreg.ru) обратился в Администрацию Дмитровского района Московской области за оказанием госуслуги - предоставление на праве аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 50:04:0011102:2 в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ, что подтверждается заявлением от 09.09.20219 года.

На основании сводного заключения Министерства имущественных отношений Московской области от 11.10.2019 года истцу был направлен для подписания проект договора аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов, без номера, без даты (далее – проект).

11.03.2010 истец направил ответчику заявление № 014 от 04.03.2020 года с приложением протокола разногласий по договору аренды.

21.04.2020 года истцом получен письмо ответчика №1229 от 27.03.2020, по смыслу которого, ответчиком отказано в согласовании разногласий по договору аренды.

Предметом разногласий по договору аренды является содержание пункта 2 приложения 1 к договору аренды (расчет арендной платы).

Редакция комитета пункта 2 приложения 1 к договору аренды содержит расчет арендной платы с указанием годовой арендной платы в размере 4 163 340, 24 рублей в год, с суммой регулярного ежеквартального платежа в размере 1 040 835, 06 рублей.

Истцом предложена следующая редакция пункта 2 приложения 1 к договору аренды: «Размер арендной платы за земельный участок начиная с 2019 года составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582».

Истец полагает, что размер арендной платы по договору аренды подлежит установлению в редакции истца, исходя из следующего.

Как следует из проекта договора аренды, размер арендной платы предлагается установить в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Как следует из проекта договора аренды (п. 1.3.) земельный участок с кадастровым номером 50:04:0011102:2 ограничен в обороте и имеет ограничения в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ:

- частично расположен в зоне строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (размещения) объектов всех видов транспорта федерального и регионального значения (улица Магистральная, Региональная, МУ категория, <...> м (3,19%);

- в зоне с особыми условиями использования территории в соответствии с СП 2.1.4.2625-10 и иными нормативными правовыми актами в сфере санитарного законодательства.

Кроме того, земельный участок имеет градостроительные ограничения (п. 1.3.2 договора аренды).

При наличии указанных ограничений земельный участок ограничен в обороте в соответствии со статьей 27 ЗК РФ и в силу пункта 6 ст. 39.16 ЗК РФ не может быть предоставлен в собственность по правилам статьи 39.20 ЗК РФ.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2009 года № 582.

Постановлением Правительства РФ от 12.08.2017 года № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление Правительства РФ от 06.07.2009 года № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2015), вопрос № 7).

Таким образом, в случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельный участок выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из положений статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что в соответствии с проектом договора аренды земельного участка, в предложенной комитетом редакции, расчет арендной платы предусмотрен в приложении № 1 к договору следующим образом: годовая арендная плата за участок определяется по формуле: Апл=Аб х Кд х Пкд х Км х S, и составляет в год 4163340,24 руб., в квартал 1040835,06 руб.

В соответствии с ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 ЗК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 3(г) Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5% в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Как следует из п. 1.3 договора аренды, в отношении земельного участка с КН 50:04:0011102:2 установлены следующие ограничения в пользовании: ограничения в соответствии со ст. 27 ЗК РФ: частично расположен в зоне строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (размещения) объектов всех видов транспорта федерального и регионального значения (улица магистральная, Региональная, МУ категория, <...> кв.м. – 3,19%); в зоне с особыми условиями использования территории в соответствии с СП 2.1.4.2625-10 и иными нормативными правовыми актами в сфере санитарного законодательства; градостроительные ограничения: полностью расположен в санитарно-защитной зоне; частично расположен в охранной зоне объекта «Газопроводы высокого давления, второй категории, газопроводы среднего давления»; полностью расположен в планируемой особо охраняемой природной территории областного значения (природно-историческая территория (ландшафт) № 5 «Яхромская пойма»).

Согласно ч. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи (п. 1); предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения (п. 7).

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность (ч. 2 ст. 27 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Ограничение участка в обороте указано в договоре аренды земельного участка.

Комитет данное обстоятельство не опроверг. Все доводы комитета, изложенные в отзыве, сводятся к тому, что размер арендной платы должен быть определен в соответствии со ст. 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Исходя из материалов дела и представленных доказательств, указанные доводы ответчика противоречат установленным обстоятельствам дела и регулирующим спорные правоотношения нормам земельного законодательства.

Заявленные требования подлежат удовлетворению.

Расходы истца по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между ООО «БЕСТ2» и Комитетом по управлению имуществом Администрации Дмитровского городского округа Московской области, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, и обязать Комитет по управлению имуществом Администрации Дмитровского городского округа Московской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:04:0011102:2, площадью 6196 кв. м, находящемся по адресу ориентира: <...> со следующей редакцией пункта 2 приложения 1 к договору аренды (расчет арендной платы):

«Размер арендной платы за земельный участок начиная с 2019 года составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации Дмитровского городского округа Московской области в пользу ООО «БЕСТ2» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья Ю.С. Петропавловская