Решение от 17 октября 2023 г. по делу № А51-11601/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-11601/2023
г. Владивосток
17 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2023 года .

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Тихомировой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альто Фарма» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 20.01.2005)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 23.12.2004)

третье лицо: ФИО2

при участии:

от заявителя: ФИО3, доверенность от 31.08.2023, паспорт, диплом; ФИО4, доверенность от 31.08.2023,паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО5, доверенность от 26.12.2022, паспорт, диплом;

от третьего лица: ФИО6, доверенность от 27.09.2023, паспорт, диплом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альто Фарма» обратилось с заявлением в Арбитражный суд Приморского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании незаконными действий по внесению записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права аренды, зарегистрированного на основании договора аренды нежилых помещений от 01.09.2021.

В обоснование заявленных требований представитель заявителя по тексту заявления, а также в судебном заседании указал, что в связи с тем, что регистрирующий орган в пределах своих полномочий не имеет права и возможности устанавливать либо подтверждать факт нарушения условий договора арендатором и соответственно основания прекращения договоров, следовательно, в отсутствие заявления арендатора, выражающего согласие на расторжение договора, либо соответствующего решения суда, регистрирующий орган не имел права вносить запись о прекращении аренды на основании уведомления арендодателя.

Представитель Росреестра по тексту письменного отзыва, представленного в материалы дела, а также в судебном заседании указал, что оспариваемые действия являются законными и обоснованными, пояснил, что оснований для приостановления или отказа в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» у Управления не имелось.

Представитель ФИО2 по тексту письменных пояснений, а также в судебном заседании по заявленным требованиям возразил, указал, что факт представления для государственной регистрации уведомления - требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.06.2023 и доказательства его получения ООО «Альто Фарма» является правовым основанием для погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации обременения в виде аренды и договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:030007:238.

Из материалов дела судом установлено, что Управлением 12.07.2016 зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества: здание (магазин), назначение: нежилое, площадь 488,1 кв.м., кадастровый номер: 25:28:030007:238. Адрес: <...>.

Основанием для государственной регистрации права собственности послужил: Договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2016.

30.09.2021 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды ООО «Альта Фарма» на вышеуказанный объект недвижимости.

16.06.2023 ФИО2 направил в адрес ООО «Альто Фарма» уведомление о расторжении договора аренды №б/н от 01.09.2021.

ФИО2 обратился в Управление с заявлением о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды от 16.06.2023.

20.06.2023 Управлением зарегистрировано прекращение ограничения (обременения) в виде аренды ООО «Альта Фарма» на объект недвижимого имущества: нежилые помещения №1, 6, 7 общей площадью 143,3 кв.м, (в том числе торговый зал 101,9 кв.м) расположенных на 1 этаже нежилого здания лит. А, кадастровый номер 25:28:030007:238. Адрес: <...>.

Полагая, что действия по прекращению записи о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений незаконны и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ООО «Альта Фарма» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Частью 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ установлено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Статьей 21 Закона №218-ФЗ установлены требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Особенности государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества регулируются положениями статьи 51 Закона о недвижимости.

Частью 1 статьи 51 Закона №218-ФЗ установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 3 части 3 статьи 15 Закона №218-ФЗ закреплен круг лиц, по заявлению которых осуществляется государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета, в частности - сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В рассматриваемом случае, в Управление обратился ФИО2, являющийся арендодателем по договору аренды №б/н от 01.09.2021 и собственником спорного помещения. К заявлению в качестве оснований для проведения регистрационных действий были приложены: уведомление-требование о расторжении договора аренды нежилого помещения; счета на оплату, уведомление об осмотре нежилого помещения, акт осмотра нежилого помещения.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с положениями пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускается установление законом или договором, что моментом прекращения обязательств сторон по договору является окончание срока его действия.

Как следует из пункта 3 статьи 425, пунктом 1 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из материалов дела, ФИО2 в регистрирующий орган было представлено уведомление от 16.06.2023 требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.06.2023, которое было вручено ООО «Альто Фарма».

Учитывая изложенное, Управление пришло к обоснованному выводу о надлежащем исполнении Арендодателем обязательств по уведомлению Арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и наличии правовых оснований для исключения соответствующей записи.

Относительно доводов ООО «Альто Фарма» о том, что на государственную регистрацию не было представлено заявление арендатора, выразившего согласие на расторжение договора, в связи с чем, Управление обязано было предложить ФИО2 представить согласие арендатора на прекращение договора, суд отмечает следующее.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из материалов дела, пункт 5.3 договора от 01.09.2021 устанавливает, что договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор – выселению, в случае:

- неоплаты арендных платежей Арендатором полностью или частично более двух раз;

- если Арендатор не производит текущего (косметического) ремонта помещения.

Таким образом договором прямо предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора при наступлении вышеперечисленных условий.

Представленные в материалы дела и в регистрирующий орган доказательства наступление указанных обстоятельств подтверждают, доказательств обратного заявителем в материалы дела не представлено.

При этом ссылка заявителя на положения пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 судом отклоняется как не имеющая в рассматриваемом случае правового значения.

Действительно, согласно п. 11 постановления Пленума ВАС РФ № 35, в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например, с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Между тем, факт расторжения Договора никем в установленном законом порядке не оспорен, ООО «Альто Фарма» никаких возражений на уведомление арендодателя о расторжении Договора в адрес последнего не направлялось.

При таких обстоятельствах Управление правомерно в соответствии с положениями статей 14, 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прекратило ограничение (обременение) права путем внесения соответствующей записи.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что требование заявителя о признании незаконным действий является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При установленных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным действий Росреестра по прекращению записи о регистрации права аренды зарегистрированного на основании договора аренды нежилых помещений от 01.09.2021, поскольку указанные действия соответствуют с положениям действующего законодательства и, как следствие, не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, понуждение органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не относится к исковым требованиям, а является способом устранения нарушенного права.

Поскольку заявителю отказано в удовлетворении требований о признании незаконными действий Управления Росреестра, то у суда отсутствуют основания для обязания уполномоченного органа восстановить запись о регистрации права аренды.

В связи с отказом в удовлетворении требований, судебные расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся судом на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Тихомирова Н.А.