Решение от 16 декабря 2019 г. по делу № А32-46487/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-46487/2019
г. Краснодар
16 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения от 16.12.2019

Полный текст решения изготовлен 16.12.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>), х. Белый (далее – истец, КФХ ФИО2, КФХ) к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – ответчик, департамент) о возложении обязанности заключить договор купли – продажи земельного участка в редакции протокола разногласий

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

администрация муниципального образования Темрюкский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353500, <...> (далее – администрация);

Государственное казенное учреждение Краснодарского края «Кубаньземконтроль» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350062, <...> (далее – ГКУ КК «Кубаньземконтроль», учреждение)

при участии:

от истца: ФИО3 – по доверенности, диплом

от ответчика: ФИО4 – по доверенности, диплом

от администрации: не явился, извещен

от учреждения: ФИО5 – по доверенности, диплом

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с иском о возложении на ответчика обязанности заключить договор купли – продажи земельного участка от 20.02.2019 № 1262, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: п. 2.1 Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли – продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 8 341 800 (Восемь миллионов триста сорок одна тысяча восемьсот) рублей.

В целях подготовки к судебному разбирательству по делу проведено предварительное судебное заседание.

Суд при отсутствии возражений сторон на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным перейти к стадии судебного разбирательства и рассмотреть дело по существу.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражает относительно исковых требований, указывает на то, что договор надлежит заключить на условиях департамента.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 09.12.2019 объявлен перерыв до 09 часов 15 минут 16.12.2019. После перерыва судебное заседание.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, субъекту Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:30:0000000:2999 площадью 2 959 368,00 кв. м, расположен относительно ориентира: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах с/х «Радуга», участок № 21, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, запись государственной регистрации права от 20.12.2018 (далее – земельный участок с кадастровым номером23:30:0000000:2999, спорный земельный участок, участок).

Ранее, на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 02.06.2008 № 17-з «О предоставлении в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО2 земельных участков в муниципальном образовании Темрюкский район из фонда перераспределения земель Краснодарского края для ведения сельскохозяйственного производства», между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 05.12.2008 № 0000001951 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:1001010:47, площадью 2 959 995 кв. м, расположенный относительно ориентира Краснодарский край, Темрюкский район, в границах СК «Радуга», участок № 21 для сельскохозяйственного производства. Договор аренды заключен сроком до 05.12.2057 (пункт 7.2 договора аренды).

На основании приказа департамента от 03.12.2018 № 2669 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых из земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001010:47» образован земельный участок общей площадью 2 959 368 кв. м с кадастровым номером 23:30:0000000:2999.

28 декабря 2018 года истец обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка.

В соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15.02.2019 № 377 отделу заключения договоров в управлении земельных отношений департамента поручено подготовить и направить КФХ ФИО2 проект договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 23:30:0000000:2999 площадью 2 959 368 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения, адрес (описание местоположения): «установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах с/х «Радуга», участок № 21», предназначенного для сельскохозяйственного производства, цена выкупа которого составляет 16 139 753,85 рублей.

22 февраля 2019 года, департамент направил в адрес КФХ проект договора купли – продажи № 1262, незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее – договор купли – продажи, договор, проект договора).

В соответствии с пунктом 1.1 проекта договора продавец (департамент) обязуется передать в собственность, а покупатель (КФХ ФИО2) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:0000000:2999, площадью 2 959 368 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах с/х «Радуга», участок № 21, для сельскохозяйственного производства. Согласно пункта 2.1 договора цена выкупа участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли – продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 16 139 753,85 рублей.

Письмом от 05 марта 2019 года КФХ ФИО2 направило в департамент протокол разногласий по договору купли – продажи. Истец указал, что не согласен с выкупной стоимостью земельного участка. Так, выкупная стоимость определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 26 899 589,75 рублей, определенной согласно выписки из ЕГРН от 10.01.2019. Однако, решением № 2/13 от 24.01.2019 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 13 903 000,00 рублей, определенной по состоянию на 20.12.2018.

Департамент, рассмотрев протокол разногласий, письмом от 03.04.2019 № 52-13572/19-32-12, отклонил редакцию договора купли – продажи, предложенную истцом. По мнению департамента, при определении размера выкупной стоимости земельного участка надлежит руководствоваться кадастровой стоимостью, установленной на момент обращения КФХ с заявлением о выкупе спорного участка.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Установленный законом досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Подпунктом 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (в редакции на дату обращения КФХ в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность – 28.12.2018), установлено, что в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке:

- за земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков;

- до 31 декабря 2018 года с учетом условий, предусмотренных в абзаце 1 настоящего подпункта:

в случае аренды земельного участка в течение 6 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

в случае аренды земельного участка в течение 9 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

в случае аренды земельного участка в течение 12 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

в случае аренды земельного участка в течение 15 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, в целях подтверждения арендных правоотношений между сторонами представлен договор аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 05.12.2008 № 0000001951, заключенный между сторонами на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 02.06.2008 № 17-з «О предоставлении в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО2 земельных участков в муниципальном образовании Темрюкский район из фонда перераспределения земель Краснодарского края для ведения сельскохозяйственного производства».

В рамках дела №А32-15050/2009 суды трех инстанции указали на то, что при заключении указанного договора аренды, соблюден порядок, установленный Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

На основании приказа департамента от 03.12.2018 № 2669 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых из земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001010:47» образован земельный участок общей площадью 2 959 368 кв. м с кадастровым номером 23:30:0000000:2999.

Так, при заключении договора купли – продажи спорного земельного участка у сторон возникли разногласия относительно размера выкупной стоимости участка.

Цена находящегося в государственной собственности земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости участка на момент обращения с соответствующим заявлением о предоставлении участка. Данная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 № 14-КГ17-12, от 14.03.2016 № 305-ЭС15-16104, от 28.04.2017 № 305-ЭС16-19865, от 30.05.2017 № 14-КГ17-12, от 22.06.2017 № 305-ЭС17-1863, постановления Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 13.06.2017 по делу №А32-1793/2016.

Как указано выше, истец обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка 28.12.2018.

В соответствии с абзацем третьим статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), в редакции, применяемой к спорным правоотношениям, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. К таким случаям относятся положения абзаца пятого названной статьи, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке статьи 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце втором пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено следующее. Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29.01.2019 № 23/ИСХ/19-157692 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0000000:2999 определена в размере 13 903 000,00 рублей. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 25.01.2019. Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 26.12.2018.

В силу указанных выше положений статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ в целях определения выкупной стоимости спорного участка, надлежит применять кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0000000:2999 в размере 13 903 000,00 рублей, так как, с заявлением в комиссию истец обратился 26.12.2018, следовательно, указанная стоимость подлежит применению с 01.01.2018.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что спорный пункт 2.1 договора купли – продажи № 1262 надлежит изложить в редакции истца.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, заключить с крестьянским (фермерским) хозяйством ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>), х. Белый договор купли – продажи земельного участка от 20.02.2019 № 1262, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: п. 2.1 Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли – продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 8 341 800 (Восемь миллионов триста сорок одна тысяча восемьсот) рублей».

Взыскать с департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар в пользу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>), х. Белый 6 000,00 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко