Решение от 10 ноября 2021 г. по делу № А41-46853/2021



Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-46853/21
10 ноября 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 10 ноября 2021 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Семёновой А.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Курбановой Х.З. рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации городского округа Химки МО (141402, Московская Область, Город Химки, Улица Московская, Дом 15, ОГРН: 1025006177525, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: 5047009801)

к акционерному обществу "Монолевер-Трейд" (141407, Область Московская, Город Химки, улица Молодежная, Строение 6а, помещение 72, ОГРН: 1027739449980, Дата присвоения ОГРН: 24.10.2002, ИНН: 7722261413)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (143403, Московская область, Красногорск город, Речная улица, 8; 121170, г. Москва, ул. Поклонная, д. 13 ОГРН: 1047727043561, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: 7727270299)

о взыскании задолженности по договору аренды № ЮА-163 от 14.11.2011 по арендным платежам за период с 1 квартала 2020 по 1 квартал 2021 в размере 16 094 986,04 руб., пени за период с 16.03.2020 по 01.06.2021 в размере 2 090 738,69 руб.,

при участии в судебном заседании – согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Монолевер-Трейд", уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании задолженности по договору аренды № ЮА-163 от 14.11.201 по арендным платежам за период с 4 квартала 2020 по 1 квартал 2021 в размере 6 437 994,40 руб., пени за период с 16.12.2020 по 13.10.2021 в размере 827 282,27 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования, представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Арбитражный суд, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

14.11.2011 между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и акционерным обществом «Монолевер-Трейд» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ЮА-163 в отношении земельного участка общей площадью 8909 кв. м, категория земель – «населенных пунктов», кадастровый № 50:10:0010115:17. Земельный участок расположен по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная напротив домов №6 и №8, предоставлен для строительства и эксплуатации торгового-делового центра, сроком на 49 лет.

Факт передачи земельного участка подтверждается Актом приема-передачи от 14.11.2011, подписанным Администрацией городского округа Химки Московской области и АО «Монолевер-Трейд».

В соответствии с пунктом 3.3 Договора аренды, приложением № 2 к Договору аренды, ответчик обязан уплачивать истцу ежеквартально арендную плату не позднее 15 (пятнадцатого) числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Согласно расчету истца у ответчика образовалась задолженность за период с 4 квартала 2020 по 1 квартал 2021 в размере 6 437 994,40 руб.

Истец 15.04.2021 направил ответчику претензию с требованием уплатить сумму задолженности и пени по договору аренды в течение 20 календарных дней с момента отправления претензии.

Поскольку претензия оставлена без ответа, а задолженность не погашена добровольно, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Возражая против исковых требований, ответчик указывает, что арендные отношения между истцом и ответчиком сохранились в период с 4 квартала 2020 по 1 квартал 2021 по вине Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, которое незаконно отказало акционерному обществу "Монолевер-Трейд" в осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Ответчик также указал, что договор аренды заключен в целях исполнения заключенного между сторонами инвестиционного контракта на строительство жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. Истцом допущено бездействие в оказании ответчику необходимого содействия в реализации инвестиционного проекта, что повлекло для ответчика негативные последствия, в том числе: увеличение периода аренды земельного участка; дополнительные расходы на оплату электроэнергию и охрану на стройплощадке; убытки, связанные с взысканием с ответчика штрафных санкций в рамках договоров долевого участия в строительстве. В связи с этим, ответчик не мог надлежащим образом вносить арендные платежи, и полагает, что они подлежат уменьшению.

В рамках рассмотрения дела № А41-77775/2020 арбитражным судом установлено, что в целях исполнения инвестиционного контракта инвестору был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:17 сроком на 49 лет по договору аренды № ЮА-163 от 14.11.2011, зарегистрированному в Росреестре 07.12.2011. Инвестиционным контрактом предусмотрен ориентировочный срок ввода объекта – жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, с внутри и внеплощадочными инженерными сетями и сооружениями, благоустройством и озеленением прилегающей территории на земельном участке общей площадью 8909 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0010115:17 – 4 квартал 2014 года. Впоследствии дополнительными соглашениями к инвестиционному контракту от 12.03.2014, 14.09.2018, срок ввода объекта в эксплуатацию был продлен до 4 квартала 2018 года.

В рамках рассмотрения дела № А41-77775/2020 судом установлено, что не имеет правового значения факт получение ответчиком 31.12.2019 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды земельного участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, только с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, когда соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Документы, подтверждающие, что земельный участок перешел в общую долевую собственность и выбыл из владения истца в заявленный ко взысканию период, в материалах дела отсутствуют. При данных обстоятельствах, ответчик несет обязательства по внесению арендных платежей в данный период.

Таким образом, требований истца о взыскании арендных платежей за период с 4 квартала 2020 по 1 квартал 2021 в размере 6 437 994 руб. 40 коп. суд признает обоснованным. Основания для уменьшения размера арендной платы за указанный в иске период отсутствуют.

Истец также просит взыскать с ответчика пени за период с 16.12.2020 по 13.10.2021 в размере 827 282,27 руб.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик также ходатайствовал о применении положений статьи 333 ГК РФ, указывая, что арендные отношения между истцом и ответчиком сохранились в период с 4 квартала 2020 по 1 квартал 2021 по вине регистрирующего органа, который незаконно отказал акционерному обществу "Монолевер-Трейд" в осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в связи с чем регистрация права собственности собственников помещений осуществлена только 20.07.2021 (к.н. 50:10:0010115:862).

Рассмотрев заявление ответчика о необходимости уменьшения размера неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, суд счел его подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

23.06.2020 АО «Монолевер-Трейд» обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением об осуществлении действий по государственному кадастровому учету в отношении здания, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Химки, город Химки, улица Молодежная, -дом 7 корпус 1 с приложение Технического плана, поэтажного плана и экспликации помещений.

02.07.2020 года Управление Росреестра по Московской области вынесло уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета до 02.10.2020, а 12.10.2020 - уведомление об отказе государственного кадастрового учета Объекта капитального строительства по адресу: Московская область, городской округ Химки, город Химки, улица Молодежная, дом 7 корпус 1.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-74854/20 от 18.02.2021 удовлетворены заявленные требования АО «Монолевер-Трейд» о признании незаконным отказа в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Химки, город Химки, улица Молодежная, дом 7, корп. 1. Суд обязал Управление Росреестра по Московской области в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу осуществить государственный кадастровый учет объекта капитального строительства – 6-10-25-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной двухуровневой автостоянкой, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Химки, город Химки, улица Молодежная, дом 7, корпус 1. Решение оставлено без изменения.

Многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет только 07.07.2021, а право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за собственником 26.07.2021 (к.н. 50:10:0010115:862).

Применяя статью 333 ГК РФ, суд должен установить реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательства по договору, дабы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применение мер карательного характера за нарушение договорных обязательств.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

К выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки суд при рассмотрении конкретного дела приходит после анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм в каждом конкретном случае.

С учетом результатов рассмотрения спора по делу №А41-74854/20 и установления факта незаконного отказа регистрирующим органом в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимого имущества, принимая во внимание отсутствие вины ответчика в продлении сроков постановки жилого дома на кадастровый учет и в увеличении сроков перехода права собственности на объекты недвижимости к собственникам помещений, арбитражный суд счел возможным уменьшить неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ, определив ее размер из расчета 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации.

Согласно расчету суда, пени за период с 16.12.2020 по 13.10.2021 подлежат взысканию в сумме 295 611 руб. 24 коп.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика в полном объеме с учетом разъяснений, изложенных в пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1, в соответствии с которыми предусмотрено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст. 110 АПК РФ) не применяются при рассмотрении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 ГК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества "Монолевер-Трейд" в пользу Администрации городского округа Химки Московской области задолженность по договору аренды № ЮА-163 от 14.11.2011 по арендным платежам за период с 4 квартала 2020 по 1 квартал 2021 в размере 6 437 994 руб. 40 коп., пени за период с 16.12.2020 по 13.10.2021 в размере 295 611 руб. 24 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с акционерного общества "Монолевер-Трейд" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 59 326 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия решения.



Судья А.Б. Семёнова