Решение от 23 января 2018 г. по делу № А41-64679/2016

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-64679/16
24 января 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2018 года

Решение изготовлено полностью 24 января 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

ООО "Истранет ПРО" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Росреестра по Московской области

третьи лица: ООО "СВЕ Компани" (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО2, ФИО3,

об оспаривании действий по погашению регистрационной записи о наличии договора долевого строительства от 06.02.2015 № 71 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81, 50:09:0060803:261,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Истранет ПРО» (далее – Истранет ПРО», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями:

- признать незаконными действия регистрирующего органа по погашению 18.02.2016 в ЕГРП регистрационной записи №50-50/001-50/001/002/2015-1936 от 02.07.2015 о регистрации договора № 71 от 06.02.2015 долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81, расположенных по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь;

- признать незаконными действия регистрирующего органа по погашению 31.05.2016 в ЕГРП регистрационной записи №50-50-09/074/2014-231 от 01.09.2014 об ипотеке права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81, расположенных по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в ЕГРН регистрационную запись №50-50/001-50/001/002/2015-1936 от 02.07.2015 о регистрации договора №71 от 06.02.2015 долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81, расположенных по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в ЕГРН регистрационную запись №50-50-09/074/2014-231 от 01.09.2014 об ипотеке права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81, расположенных по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь.

В качестве третьих лиц в деле приняли участие ООО «СВЕ Компани», ФИО2 и ФИО3

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Заинтересованное лицо и третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени его проведения.

В отзывах на заявленные требования Управление росреестра и ФИО2 сослались на правомерность действий по погашению регистрационных записей в ЕГРП.

Выслушав представителя заявителя, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

06.02.2015 между ООО «СВЕ Компани», (застройщик) и ООО «Истранет ПРО» (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 71. Договор зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 02.07.2015 за № 50-50/001-50/001/002/2015-1936/1.

Согласно пункту 3.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию входящего в его состав корпуса, в котором находится объект, передать его участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и, после получения разрешения на ввод корпуса в эксплуатацию, принять объект.

Описание квартиры в составе объекта приведено в приложениях № 1-7 к договору, в соответствии с которыми участнику долевого строительства должны быть переданы следующие квартиры: № 92, корпус 4, подъезд 4, 2 этаж, на площадке 1, 3-комнатная, площадь 91,9 кв.м.; № 100, корпус 4, подъезд 4, 4 этаж, на площадке 1, 3-комнатная, площадь 91,0 кв.м.; №104, корпус 4, подъезд 4, 5 этаж, на площадке 1, 3-комнатная, площадь 91,0 кв.м.; № 102, корпус 4, подъезд 4, 4 этаж, на площадке 3, 2-комнатная, площадь 73,8 кв.м.; № 201, корпус 2, подъезд 7, 4 этаж, на площадке 4, 3-комнатная, площадь 108,9 кв.м.; № 114, корпус 4, подъезд 1, 4 этаж, на площадке 2, 2-комнатная, площадь 73,8 кв.м.; № 2 корпус 4, подъезд 1, 1 этаж, на площадке 2, 2-комнатная, площадь 72,9 кв.м.

Согласно пункту 1.1 договора жилой комплекс возводится на земельных участках, принадлежащих застройщику на правах аренды по договорам:

- № 17-05/13 от 17.05.2013 года, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 02.07.2013 за № 50-50-09/052/2013-045;

- № 17-05/13 от 17.05.2013 года, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 11.07.2013 за№ 50-50-09/052/2013-048;

- № 4-04/14 от 14.04.2014 года, зарегистрированному управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 06.06.2014 за № 50-50-09/052/2014-292;

- № 25-07/14 от 25.07.2014 года, зарегистрированному управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 11.08.2014 за № 50-50-09/084/2014-44.

Пунктом 5.1 договора установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящимися в залоге:

- 5.1.1 - строящийся (создаваемый) корпус, в котором находится объект, указанный в приложениях №№ 1-7 к договору,

- 5.1.2 - право аренды на предоставленные для строительства (создания) корпуса земельные участки, указанные в п. 1.1 договора.

Как следует из условий договора и приложений к нему, у заявителя считаются находящимися в залоге корпуса №№ 2 и 4, а также право аренды на предоставленные для строительства (создания) указанных выше корпусов земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261 (корпус 2), 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81 (корпус 4), расположенные по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь.

11 августа 2016 года заявителем в отношении указанных земельных участков получены выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №№ 50/009/001/2016-2156, 50/009/001/2016-2162, 50/009/001/2016-2179, 50/009/001/2016-2164, 50/009/001/2016-2152, 50/009/001/2016-2165.

Из указанных выписок из ЕГРП следует, что какие-либо договоры долевого участия в строительстве (в том числе спорный договор № 71 от 06.02.2015), а также обременения на поименованные земельные участки (право залога) отсутствуют.

При этом, как поясняет заявитель, оснований для погашения указанных записей у регистрирующего органа не имелось. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 71 от 06.02.2015, заключенный между ООО «СВЕ Компани» и ООО «Истранет ПРО», является действующим договором. Незаключенным или недействительным указанный договор не признавался.

Как следует из материалов дела и пояснений заинтересованного лица, запись о договоре участия в долевом строительстве от 06.02.2015 № 71 была погашена 18.02.2016 на основании заявления ООО «СВЕ Компани» от 09.02.2016 об одностороннем отказе от исполнения этого договора участия. Запись о залоге в силу закона права аренды земельных участков погашена 31.05.2016 на основании апелляционного определения № 33-2995/2016 от 21.03.2016 и решения суда по делу № 2-4118/2015 от 19.11.2015.

Ссылаясь на то обстоятельство, что погашение оспариваемых регистрационных записей является незаконным и нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ООО «Истранет ПРО» обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ) в редакции, действовавшей на момент осуществления оспариваемых действий и обращения заявителя в суд, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда). Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 4 закона № 122-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 13 закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно ст. 16 закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Частью 1 ст. 17 закона № 122-ФЗ предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии со вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов (исполнительные листы предоставляются государственному регистратору совместно с решениями третейских судов);

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит основания для отказа в государственной регистрации. В соответствии с абз.4 и 10 п. 1 ст. 20 указанного закона, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Частью 3 ст. 25.1 закона № 122-ФЗ установлено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно п. 28 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минэкономразвития № 765 от 23.12.2013130 (далее - Правила), запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на принадлежащий застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. Государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения регистрационной записи в подразделе III-4 в порядке, установленном разделом VI настоящих Правил (п. 130 Правил).

Согласно п. 131 Правил, государственная регистрация ипотеки земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, осуществляется в подразделе III-2.

Судом установлено, что запись о долевом участии заявителя в строительстве внесена в ЕГРП 02 июля 2015 года на основании договора № 71 от 06.02.2015 долевого участия в строительстве, предусматривающим право залога участника долевого строительства на строящийся (создаваемый) объект (корпуса 2, 4) и на предоставленные для строительства земельные участки, на которых расположены указанные корпуса.

Запись о договоре долевого участия (раздел III-4 ЕГРП) погашена 18.02.2016 на основании заявления ООО «СВЕ Компани», представленного в Управление Росреестра 09 февраля 2016года (л.д.79 т.2).

Запись о залоге в силу закона права аренды земельных участков (раздел III-2 ЕГРП) 50-50-09/074/2014-231 погашена 31.05.2016 на основании апелляционного определения №33-2995/2016 от 21.03.2016 и решения суда по делу №2-4118/2015 от 19.11.2015.

Часть 4 статьи 25.1 закона № 122-ФЗ устанавливает обязанность регистрирующего органа по уведомлению второй стороны договора участия в долевом строительстве в течение рабочего дня в случае одностороннего отказа от исполнения такого договора стороной, как части процедуры погашения регистрационной записи о договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления такого уведомления в адрес заявителя по настоящему делу.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В соответствии со статьями 13, 17 закона о регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в обязательном порядке должна проводиться правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделок.

В отзыве по настоящему делу (л.д.57-58 т.1) Управление Росреестра указало на то, что им была в порядке ст. 13 закона № 122-ФЗ проведена правовая экспертиза поступившего от ООО «СВЕ Компани» заявления и было установлено, что 14.01.2016 данным лицом направлено в адрес ООО «Истранет ПРО» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Между тем, доказательств наличия у Управления Росреестра по Московской области при проведении правовой экспертизы полученных от ООО "СВЕ Компани" документов об одностороннем отказе от исполнения договора заявлений двух сторон договора в материалах дела не имеется, такие документы в материалы дела не представлены. Также не представлено судебного акта, служившего бы основанием для признания договора прекратившимся.

Согласно статье 19 закона о регистрации сомнение в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений выступает основанием для приостановления государственной регистрации прав. В этом случае государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов для достоверности указанных в них сведений.

При таких обстоятельствах не уведомление регистрирующим органом заявителя о поступлении на регистрацию документов от застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 06.02.2015 № 71 является нарушением процедуры регистрации прекращения прав участника долевого строительства.

Кроме того, суд отмечает, что односторонний отказ застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов в силу положений частей 4 и 5 статьи 5 и в порядке части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – закон № 214-ФЗ) возможен только по основаниям неисполнения или ненадлежащего исполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора долевого участия по истечении 30-дневного срока после направления предупреждения о необходимости погашения задолженности и о последствиях о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Как следует из объяснений заявителя, такого требования он не получал, в связи с чем не мог считать договор расторгнутым в одностороннем порядке застройщиком в силу только факта получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия. Доказательств об обратном заинтересованным лицом не представлено.

Надлежащее исполнение обязательств по договору № 71 заявителем подтверждается решением Федерального третейского суда (г. Москва, ФИО4 поля 1-й проезд, д. 11-А) от 29.11.2016 по делу № ФТС-106/2016, в соответствии с которым уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 06.02.2015 № 71 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.01.2016 № 3 признано незаконным, а договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 71 от 06.02.2015 признан действующим, а также установлен факт исполнения договора путем заключения соглашения о зачете от 06.07.2015 № ППС-5.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для внесения в ЕГРП записи о прекращении долевого участия ООО «Истранет ПРО» в строительстве по договору № 71 от 06.02.2015.

Также суд считает, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для внесения в ЕГРП записи о прекращении права залога ООО «Истранет ПРО» на земельные участки с КН 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81.

Частью 1 статьи 13 закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с частью 9 статьи 13 закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных настоящим законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 закона № 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке. В силу пункта 4 статьи 29 закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – закон об ипотеке) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам либо решению суда.

Таким образом, Закон об ипотеке и закон № 214-ФЗ предусматривают специальное правовое регулирование прекращения регистрационной записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств дольщиков.

Прекращение договора аренды земельного участка не предусмотрено этим законодательством в качестве основания прекращения регистрационной записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка за дольщиками.

Как следует из объяснений заинтересованного лица и копий регистрационных дел в отношении земельных участков регистрационные записи о залоге права аренды таковых были погашены на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21.03.2016.

Вместе с тем, оснований для вывода о прекращении залога в связи с прекращением заложенного права не имеется по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО5 и ФИО2 (являющиеся на тот момент собственниками спорных земельных участков) в 2015 году обратились в суд с требованиями о признании незаконными договоров аренды с ООО "СВЕ Компани", указав, что данные договоры заключены обществом для вида и без намерения создать соответствующие им правовые последствия, и являются кабальными сделками.

Заочным решением Солнечногорского городского суда Московской области от 22.09.2015 исковые требования были удовлетворены. Определением Солнечногорского городского суда от 22.10.2015 заочное решение было отменено по заявлению ООО "СВЕ Компани".

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 19.11.2015 в удовлетворении иска было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21.03.2016 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 07.02.2017 апелляционное определение от 21.03.2016 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12.04.2017 решение Солнечногорского городского суда Московской области от 19.11.2015 (об отказе в удовлетворении заявленных требований) оставлено без изменения, апелляционные жалобы ФИО5 и ФИО2 — без удовлетворения.

Также не может являться основанием для прекращения ипотеки прекращение договора на участие в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно пункту 1 статьи 13 закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О разъяснено, что правовое регулирование, установленное статьей 13 ФЗ "О долевом участии в строительстве", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений закона № 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных закона № 214-ФЗ обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Поскольку ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 закона № 214-ФЗ устанавливается в пользу залогодержателей - участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров, ссылка судов на прекращение договора аренды земельного участка, как обеспечиваемое ипотекой обязательство, и применение в связи с этим подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, нельзя признать обоснованным.

Из изложенного следует, что договор на участие в долевом строительстве изначально заключается с застройщиком (собственником, арендатором, т.е. лицом, на каком-либо праве владеющем земельным участком, на котором осуществляется или будет осуществляться строительство), но после его заключения он принимает статус отдельного, самостоятельного договора, правоотношения в котором регулируются специальным федеральным законом, в т.ч. по его расторжению (ст. 9 закона ФЗ «О долевом участии в строительстве»).

Статьей 9 закона № 214-ФЗ установлена обязанность застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случае одностороннего отказа от исполнения договора долевого участи в строительстве в течение 10 (десяти) рабочих дней.

В материалы дела не представлено доказательств возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства, а, следовательно, такие обязательства продолжают действовать и обеспечиваться залогом права аренды земельных участков.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что оснований для исключения из ЕГРП записей о залоге права аренды не имелось, Управление Росреестра неправомерно совершило действия по погашению в ЕГРП регистрационных записей о залоге права аренды указанных выше земельных участков в пользу участника долевого строительства ООО «Истранет ПРО».

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Оспариваемые действия регистрирующего органа нарушают требования законодательства, а также права и законные интересы заявителя.

В целях устранения нарушений суд обязывает Управление Росреестра восстановить в Едином государственном кадастре недвижимости записи о регистрации договора долевого участия в строительстве № 71 от 06.02.2015 и об ипотеке права аренды на земельные участки как необходимый и достаточный способ восстановления нарушенного права заявителя.

При данных обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 104, 110, 167 – 170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требование удовлетворить.

Признать незаконными действия регистрирующего органа по погашению 18.02.2016 в ЕГРП регистрационной записи №50-50/001-50/001/002/2015-1936 от 02.07.2015 о регистрации договора № 71 от 06.02.2015 долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81, расположенных по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь.

Признать незаконными действия регистрирующего органа по погашению

31.05.2016 в ЕГРП регистрационной записи №50-50-09/074/2014-231 от 01.09.2014 об ипотеке права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81, расположенных по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в ЕГРН регистрационную запись №50-50/001-50/001/002/2015-1936 от 02.07.2015 о регистрации договора №71 от 06.02.2015 долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81, расположенных по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в ЕГРН регистрационную запись №50-50-09/074/2014-231 от 01.09.2014 об ипотеке права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060503:75, 50:09:0060503:79, 50:09:0060803:261, 50:09:0060503:76, 50:09:0060503:78, 50:09:0060503:81, расположенных по адресу Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, деревня Черная Грязь.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.Г. Богатина