Решение от 26 сентября 2019 г. по делу № А79-8368/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8368/2019
г. Чебоксары
26 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 26.09.2019.

Арбитражный суд в составе судьи Цветковой С.А.,

рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП 304212910600496, г. Чебоксары, Чувашская Республика,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К. Маркса д. 36,

о признании права собственности,

третье лицо - Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики,

при участии:

от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1, ФИО2 по доверенности от 26.08.2019,

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 23.09.2019 № 29/01-5775,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация, ответчик) о признании права собственности на 2-этажное нежилое здание под магазин первой необходимости с детским кафе общей площадью 337,9 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010902:390 по адресу: <...>, возведенный истцом на предоставленном под строительство земельном участке на основании разрешений на строительство от 28.02.2011, 26.06.2012, 19.03.2019. Последнее разрешение предусматривало необходимость для осуществления строительства уведомления Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики (далее – Министерство). Министерством 17.05.2019 принято решение об отказе в выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов, нормативных правовых актов и проектной документации, что препятствует в настоящее время вводу объекта в эксплуатацию в установленном действующем законодательством порядке и государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 18.09.2019 по 26.09.2019.

Истец и его представитель иск поддержали по приведенным в нем основаниям.

Представитель ответчика иск не признал, указал на законность отказа в выдаче разрешения на ввод построенного истцом объекта в эксплуатацию.

Третье лицо, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечило, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие его представителя.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

По договору № 229/4669-М от 09.08.2010 в редакции дополнительных соглашений от 02.05.2012 и от 05.06.2013 Администрация (арендодатель) предоставила истцу (арендатору) земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010902:390 общей площадью 93 кв.м для строительства 2-этажного здания с цокольным этажом под магазин товаров первой необходимости с детским кафе, расположенный в <...> в районе жилого дома № 127, предоставленный согласно распоряжению администрации г. Чебоксары от 22.06.2010 № 1987-р, на срок до 06.05.2014.

28.09.2011, 26.06.2012, 19.03.2019 Администрация выдала Предпринимателю разрешения на строительство (т. 1, л.д. 135-141).

11.09.2012 Предприниматель зарегистрировал право собственности на возведенный на предоставленном участке объект незавершенного строительства, о чем в материалы дела представлена копия свидетельства о государственной регистрации права от 26.12.2012 21 АБ 040363 (т. 1, л.д. 31).

В последующем срок аренды для той же цели продлен до 05.05.2017 договора № 197/6004-М от 25.12.2014, и до 05.05.2020 договором № 81/5561-М от 30.05.2017 (т. 1, л.д. 23-30).

В соответствии с градостроительным планом земельного участка от 11.05.2016 (т. 1, л.д. 80-88) участок находится в зоне Ж-5, где размещение объектов, предназначенных для обслуживания жилой застройки, в том числе кафе, является одним из видов разрешенного использования земли.

До начала строительства проведены инженерно-геологические изыскания, о чем представлен отчет от 2012 года.

Строительство объекта осуществлялось согласно проектной документации на здание, разработанная ИП ФИО4 (т. 1, л.д. 89-131) по договору строительного подряда с ООО "Арикон".

На проектную документацию выдано положительное заключение негосударственной экспертизы от 13.08.2014.

В соответствии с заключением ООО "Стройэкспертиза" № 22/2019 от 11.07.2019 возведенный Предпринимателем объект представляет собой четырехэтажное офисное здание с подвалом в осях 9-14 размерами 10,6*9,2 м, планировочное решение – зального типа, конструктивная схема – монолитный железобетонный каркас с жесткими узлами сопряжения колонн с фундаментом и плит перекрытий с покрытия с колоннами. Фундаменты – монолитная железобетонная плита толщиной 400 мм из бетона класса В20. Колонны – монолитные железобетонные, выполненные в несъемной опалубке из асбестоцементных труд, стены наружные – не несущие, кладка из пеноблока марки D600 толщиной 400 мм с наружным утеплением из минераловатных плит толщиной 100 мм и навесным фасадом. Перемычки над оконными проемами – сборные железобетонные. Кровля здания – плоаская рулонная. Водосток – наружный организованный. Лестницы – монолитные железобетонные. Перекрытия – монолитные железобетонные полнотелые плиты толщиной 180 мм из бетона класса В20. Основание – естественное. Пространственная жесткость и устойчивость здания обеспечивается совместной работой колонн, жестко сопряженных с фундаментом, с плитами перекрытий и покрытия. Плиты перекрытий и покрытия являются несущими элементами, а также горизонтальными связями, и воспринимают мембранные усилия (в своей плоскости) при обеспечении общей устойчивости каркаса. Здание в целом находится в работоспособном в соответствии с ГОСТ 31937/2011, конструктивные и объемно-планировочные решения в целом соответствуют рабочей документации, выполненной ИП ФИО4, прочность бетона основных несущих конструкций (плит перекрытий и покрытия, колонн и фундаментальной плиты) оценивается равной классу бетона В25, что выше проектного класса В20; дефектов и повреждений в несущих конструкциях, могущих повлиять на их работу, не выявлено; выявленные повреждения являются устранимыми.

Как следует из письма Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики от 03.12.2012 (т. 1, л.д. 164), технические помещения высотой менее 180 см, используемые только для прокладки коммуникаций, при определении количества этажей согласно СП 54.13330.2011 не учитывается, в связи с чем строительство ведется в соответствии с выданным разрешением.

По заданию Предпринимателя кадастровым инженером ФИО5 изготовлен технический план здания (т. 1, л.д. 145).

Благоустройство территории принято, что подтверждено справкой Администрации от 27.09.2018.

Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, представляющего собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Однако по заявлению Предпринимателя от 13.09.2019 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Администрация отказала. Из уведомления № 119 от 23.09.2019 усматривается, что мотивом отказа явилось отсутствие подписанных представителями организаций, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения, документов о соответствии объекта техническим условиям, а также отсутствие заключения органа государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации о соответствии построенного объекта требования проектной документации.

Актами от 10.06.2019, составленными с участием представителей проектной организации, генерального подрядчика и истца подтверждена готовность объекта к эксплуатации. Технические условия на присоединение к электросети и сетям водоснабжения и водоотведения выполнены, о чем в материалы дела представлены справки ООО "Коммунальные технологии" от 15.01.2013 и ООО "Водоканал" от 25.08.202017, договоры энергоснабжения.

Вместе с тем, как следует из акта проверки отдела государственного строительного надзора Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики от 22.04.2019, государственный строительный надзор в ходе строительства в соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации не осуществлялся (т. 1, л.д. 159-160). Решением от 17.05.2019 по данной причине Предпринимателю отказано в выдаче заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства установленным требованиям.

Отсутствие государственного строительного надзора в ходе строительства препятствует вводу объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу указанной нормы, право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности юридических фактов: вещь должна быть изготовлена или создана лицом для себя; для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство; при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и иные нормы. Изготовление и создание вещи для себя является основанием возникновения первоначального права собственности, что предполагает отсутствие у вещи прежнего собственника.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Возведенное здание находится в границах предоставленного для строительства земельного участка. Из материалов дела следует, что истец обращался с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, до обращения с настоящим иском в суд истец принимал меры к легализации спорного объекта недвижимости.

Соответствие возведенного объекта установленным требованиям подтверждается заключением ООО "Стройэкспертиза" № 22/2019 от 11.07.2019.

Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для строительства предусмотрена главой V.I "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Исходя из пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичное толкование вышеприведенным нормам закона дано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что спорный объект возведен истцом на предоставленном ему для этих целей земельном участке, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью окружающих, при этом застройщиком последовательно принимались меры для легализации объекта, требование истца о признании за ним права собственности на возведенное здание подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца по его ходатайству.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право собственности на 2-этажное нежилое здание под магазин первой необходимости с детским кафе общей площадью 337,9 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010902:390 по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение одного месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

С.А. Цветкова