Решение от 27 января 2025 г. по делу № А03-6666/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А03-6666/2024
28 января 2025 года
г. Барнаул



Резолютивная часть решения суда объявлена 20 января 2025 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 28 января 2025 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бобиной М.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск Новосибирской области (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Барнаула Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 656056, <...>),

об обязании изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1, путем выкупа для муниципальных нужд, принадлежащее ему нежилое помещение с кадастровым номером 22:63:020618:2556, общей площадью 401,4 кв.м., назначение: нежилое, этаж, на котором расположено помещение: этаж №1-й, подвал № -, расположенное по адресу: <...>, пом. №Н12.;

об обязании  выплатить в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу выкупную стоимость нежилого помещения площадью с кадастровым номером 22:63:020618:2556, общей площадью 401,4 кв.м., назначение: нежилое, этаж, на котором расположено помещение: этаж №1-й, подвал №-, расположенного по адресу: <...>, пом. №Н12, в размере 20 678 912,00 (двадцать миллионов шестьсот семьдесят восемь тысяч девятьсот двенадцать) рублей 00 копеек, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт для нежилого помещения в размере 4 027 728,45 (четыре миллиона двадцать семь тысяч семьсот двадцать восемь) рублей 45 копеек, стоимость риэлтерских услуг в размере 45 756 (сорок пять тысяч семьсот пятьдесят шесть) рублей 00 копеек, стоимость услуг по переезду в пределах г. Барнаула в размере 8 950 (восемь тысяч девятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек.; о прекращении права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое помещение площадью с кадастровым номером 22:63:020618:2556, общей площадью 401,4 кв.м., назначение: нежилое, этаж, на котором расположено помещение: этаж №1-й, подвал №-, расположенного по адресу: <...>, пом. №Н12, после выплаты выкупной цены в полном объеме; о взыскании с комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1: - расходы по уплате государственной пошлины в размере 146 806 (сто сорок шесть тысяч восемьсот шесть) рублей 73 копейки; - расходы на оплату услуг по договору б/н от 19.02.2024 года на оказание услуг по оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, Н-12, заключенного с ООО «ВекАоценка» в размере 30 300 (тридцать тысяч триста) рублей 00 копеек; - расходы за проведение судебной экспертизы в размере 51 392 рублей (пятьдесят одна тысяча триста девяносто два) рубля 00 копеек.,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность от 21.02.2024, диплом,

от ответчика и третьего лица - не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Новосибирск Новосибирской области обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края об обязании изъять путем выкупа для муниципальных нужд, принадлежащее ему нежилое помещение с кадастровым номером 22:63:020618:2556, общей площадью 401,4 кв.м., назначение: нежилое, этаж, на котором расположено помещение: этаж №1-й, подвал №-, расположенное по адресу: <...>, пом. № Н12; об обязании выплатить в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу выкупную стоимость нежилого помещения в размере 26 522 365 рублей; о прекращении права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое помещение после выплаты выкупной цены в полном объеме; о взыскании с Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула расходов по уплате государственной пошлины в размере 155 612 рублей, расходы на оплату услуг по договору б/н от 19.02.2024 года на оказание услуг по оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, Н-12, заключенного с ООО «ВекАоценка» в размере 30 300 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требований и просил:

- об обязании изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1, путем выкупа для муниципальных нужд, принадлежащее ему нежилое помещение с кадастровым номером 22:63:020618:2556, общей площадью 401,4 кв.м., назначение: нежилое, этаж, на котором расположено помещение: этаж №1-й, подвал № -, расположенное по адресу: <...>, пом. №Н12.;

- об обязании  выплатить в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу выкупную стоимость нежилого помещения площадью с кадастровым номером 22:63:020618:2556, общей площадью 401,4 кв.м., назначение: нежилое, этаж, на котором расположено помещение: этаж №1-й, подвал №-, расположенного по адресу: <...>, пом. №Н12, в размере 20 678 912,00 (двадцать миллионов шестьсот семьдесят восемь тысяч девятьсот двенадцать) рублей 00 копеек, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт для нежилого помещения в размере 4 027 728,45 (четыре миллиона двадцать семь тысяч семьсот двадцать восемь) рублей 45 копеек, стоимость риэлтерских услуг в размере 45 756 (сорок пять тысяч семьсот пятьдесят шесть) рублей 00 копеек, стоимость услуг по переезду в пределах г. Барнаула в размере 8 950 (восемь тысяч девятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек.; о прекращении права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое помещение площадью с кадастровым номером 22:63:020618:2556, общей площадью 401,4 кв.м., назначение: нежилое, этаж, на котором расположено помещение: этаж №1-й, подвал №-, расположенного по адресу: <...>, пом. №Н12, после выплаты выкупной цены в полном объеме; о взыскании с комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1: - расходы по уплате государственной пошлины в размере 146 806 (сто сорок шесть тысяч восемьсот шесть) рублей 73 копейки; - расходы на оплату услуг по договору б/н от 19.02.2024 года на оказание услуг по оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, Н-12, заключенного с ООО «ВекАоценка» в размере 30 300 (тридцать тысяч триста) рублей 00 копеек; - расходы за проведение судебной экспертизы в размере 51 392 рублей (пятьдесят одна тысяча триста девяносто два) рубля 00 копеек.,

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Барнаула Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 656056, <...>).

Определением суда от 31.07.2024 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Алтайской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации (656011, <...>), эксперту ФИО3.

Определением суда от 15.11.2024 года производство по делу возобновлено, в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта.

Ответчик и третье лицо - Администрация города Барнаула Алтайского края в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел к рассмотрению дела в судебном заседании в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Ко дню судебного заседания от ответчика поступил отзыв на уточненное исковое заявление, суд приобщил к материалам дела отзыв со стороны ответчика.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Судом, на стадии исследования письменных материалов дела, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв в судебном заседании до 20 января 2025 года. После перерыва слушание дела продолжилось прежним составом суда. В судебное заседание явился тот же представитель истца.

Заявлений и ходатайств по делу не имелось.

Комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула в отзыве на уточненные требования истца указал, что заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от 10.06.2020 года № 11 выявлены основания для признания дома по ул. Профинтерна, 38 в г. Барнауле аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением администрации города Барнаула от 08.07.2020 года № 71-р указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений установлен срок выполнения работ по сносу дома до 10.06.2022 года.  В связи с неосуществлением собственниками жилых помещений требования о сносе дома, постановлением администрации города Барнаула от 21.07.2022 года № 1078 изъяты у собственников жилых помещений многоквартирного дома по ул. Профинтерна, 38 земельный участок и жилые помещения в указанном многоквартирном доме для муниципальных нужд. Ответчик указал, что правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме действующим законодательством не предусмотрены; у истца отсутствует право на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома; истец является собственником нежилого помещения, соответственно, поскольку правоотношения сторон не регулируются нормами законодательства о приватизации жилищного фонда, истец по отношению к комитету не является бывшим нанимателем, а комитет - бывшим наймодателем, помещение не является жилым, следовательно, у истца отсутствует право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; право собственности истца на спорное нежилое помещение зарегистрировано 26.12.2017 - за 2,5 года до признания дома аварийным, т.е. истец приобрел спорное нежилое помещение в доме, который находился в предаварийном состоянии. Комитет также полагал, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие обоснованность заявленных требований в соответствии с нормами ст. 15 ГК РФ. Вероятные затраты истца на риэлтерские услуги и услуги по переезду комитет полагает не подлежащими взысканию ввиду отсутствия доказательств их несения как в настоящее время, так и безусловности их несения в будущем и именно во взыскиваемых суммах.

Третье лицо – Администрация города Барнаула в отзыве на заявленные требования указала, что правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, в связи с чем, третье лицо просило отказать в удовлетворении требований в полном объеме (л.д. 1-2, т.д. 2).

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзывов на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником нежилого помещения подвала на первом этаже многоквартирного жилого дома, назначение: нежилое, общей площадью 401,4 кв.м. с кадастровым номером 22:63:020618:2556 по адресу: <...>, пом. Н 12, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.03.2022 года № КУВИ-001/2022-45255073.

Распоряжением Администрации города Барнаула от 08.07.2020 года № 71-р дом №38 по ул. Профинтерна, 38 в г. Барнауле признан аварийным и подлежащим сносу.  Пунктом 4 указанного распоряжения предусмотрено изъятие земельного участка для муниципальных нужд и выплата денежного возмещения собственникам жилых помещений. Нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного жилого дома, в данном постановлении не указаны.

Поскольку указанным распоряжением вопрос об обеспечении прав собственников нежилых помещений при изъятии земельного участка не разрешен, ФИО1 обратился с заявлением в Комитет жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула с требованием об изъятии принадлежащего ему нежилого помещения для муниципальных нужд и предоставлении возмещения в размере 26 522 365 рублей. Сумма возмещения определена в соответствии с отчетом № 80-02-2024 ООО «ВекАоценка».

В письме от 20.03.2024 года № 200/151/отв-1819 Комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула сообщил, что предоставление собственникам нежилых помещений взамен иных нежилых помещений, а также выкупной стоимости статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) не предусмотрено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с заявленными требованиями в Арбитражный суд Алтайского края.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», среди прочего, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Как следует из содержания распоряжения Администрации города Барнаула от 08.07.2020 года № 71-р дом №38 по ул. Профинтерна, 38 в г. Барнауле признан аварийным и подлежащим сносу. Пунктом 4 указанного распоряжения предусмотрено изъятие земельного участка для муниципальных нужд и выплата денежного возмещения собственникам жилых помещений. Нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного жилого дома, в данном постановлении не указаны.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 года № 47.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В этой связи, суд учитьвыя положения статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив отсутствие в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, учитывая также, что закон не устанавливает возможность безвозмездного изъятия у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме соответствующих помещений, а также возможность сохранить право на помещения в аварийном доме и долю в праве на земельный участок, с учетом специфики рассматриваемого дела, руководствуется по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доводы о невозможности применения к спорным правоотношениям по аналогии специальных норм жилищного законодательства подлежат судом отклонению, поскольку в отношении нежилых помещений многоквартирного дома в спорной ситуации не может быть применен правовой режим, отличный от применимого к собственникам жилых помещений.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598, от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252.

Кроме того, суд отмечает, что в силу положений части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации и статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обязательным условием принудительного отчуждения имущества для муниципальных нужд является предоставление собственнику предварительного равноценного возмещения, в объем которого включается, в частности рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества.

В связи с этим уполномоченный орган должен принять решение об изъятии путем выкупа как земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке, а при несогласии правообладателя с размером компенсации последний вправе обратиться в суд с требованием о выкупе имущества или о взыскании денежных средств в счет выкупной цены.

Руководствуясь положениями статей 56.6 и 56.8 ЗК РФ, суд пришел к выводу, что соответствующее решение об изъятии объектов недвижимости должно применяться в отношении всех собственников, а не только отдельных правообладателей – собственников жилых помещений.

 Суд установил, что нежилое помещение, принадлежащее предпринимателю на праве собственности, не указано в качестве объекта недвижимости, подлежащего изъятию; комитетом не представлено доказательств принятия отдельного ненормативного акта в отношении спорного нежилого помещения, принадлежащих истцу.

Доводы ответчика об отсутствии у него оснований для выкупа нежилого помещения, принадлежащего истцу, отклоняются судом как противоречащие нормам статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, суд посчитал, что нарушены права предпринимателя как собственника помещения на равноценное возмещение на нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с  федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ в состав выплаты, подлежащей собственнику помещения, включается рыночная стоимость помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разделу II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя, в том числе, сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Из статьи 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» следует, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных норм материального права, следует, что изъятие земельного участка является способом принудительного отчуждения имущества, и по существу, представляет собой сделку купли-продажи имущества по цене, определенной в порядке, установленном статьями 281 ГК РФ, 32 ЖК РФ, 56.8 ЗК РФ, согласно которым собственник объектов недвижимости в многоквартирном доме, подлежащем сносу, при изъятии земельного участка вправе требовать равноценного возмещения стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, в том числе выплаты стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытков, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности Российской Федерации» (пункт 1 статьи 56.8 ЗК РФ).

Согласно Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома, в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующим капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся в общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В целях определения размера выкупной стоимости нежилого помещения и размера компенсации, определением от 31.07.2024 года судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Алтайской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации, эксперту ФИО3.

На разрешение экспертов суд поставил следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 22:63:020618:2556, общей площадью 401,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пом. № Н12, с учетом существующего технического состояния (аварийное), а также с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли ФИО1 в праве общей собственности на это имущество, на дату проведения экспертного исследования?

2. Каков размер убытков, причиненных собственнику вышеуказанного помещения в результате изъятия земельного участка, в том числе убытков, которые он несет в связи с изменением места нахождения объекта недвижимости, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды?

3. Нуждался ли дом по ул. Профинтерна, 38 в г. Барнауле в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в доме? Если нуждался, то в каких видах работ? Привело ли непроведение капитального ремонта к снижению надежности здания? Каков размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, определенный на дату приватизации первого жилого помещения в доме, приходящийся на спорное нежилое помещение?

В заключении № 1684/6-3-24 от 07.11.2024 года (л.д. 52-74, т.д. 2) экспертом были сделаны следующие выводы:

По первому вопросу: рыночная стоимость принадлежащему истцу нежилому помещению, расположенному в доме по ул. Ленина, 173 в г. Барнауле, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 20 678 912 руб.;

По второму вопросу: среднерыночная стоимость риэлтерских услуг, услуг по переезду из жилого помещения в пределах г. Барнаула, составляет: - услуг агентства по подбору и приобретению жилого помещения по состоянию на дату составления настоящего заключения эксперта 45 756 руб.; - услуг по переезду в пределах города Барнаула 8 950 руб. Определение затрат на оформление права собственности на другое помещение в том числе упущенной выгоды, не входит в компетенцию эксперта.

По третьему вопросу: техническое состояние конструктивных элементов по состоянию на 1992 год оценивается как удовлетворительное, т.е. конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. Техническое состояние конструктивных элементов по состоянию на 1992 г. оценивается как неудовлетворительное, т.е. Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. На дату проведения исследования дом признан аварийным, следовательно, не выполнение капитального ремонта в 1992 году повлияло на снижение уровня надежности здания, повлекшего признание дома аварийным. Так же экспертом отмечается, что с учётом признания дома аварийным, строительных конструкций и коммуникаций жилого дома по ул. Профинтерна 38 в г. Барнауле, для определения возможности дальнейшей безопасной эксплуатации его в обычном режиме, что является выше допустимого, техническое состояние дома оценивается от ограниченно работоспособного до аварийного. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций, эксплуатация возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. Размер компенсации за не произведённый капитальный ремонт на дату первой приватизации (1992г.) в ценах на дату проведения исследования для нежилого помещения с кадастровым номером 22:63:020618:2556, общей площадью 401,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, пом. №  H12 составляет - 4 027 728,45 руб.

В силу части 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является доказательством.

Проанализировав содержание экспертного заключения суд пришел к выводу о его соответствии требованиям ч. 2 ст. 86 АПК РФ, принимая во внимание, что выводы основаны на анализе материалов дела.

У суда не имеется оснований ставить заключение эксперта под сомнение и полагать, что заключения по результатам экспертиз содержат неправильные по существу выводы и не считать заключение надлежащим доказательством.

В соответствии с заключением эксперта № 1684/6-3-24 от 07.11.2024 года:

 - рыночная стоимость принадлежащего истцу нежилого помещения, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет – 20 678 912 рублей;

- среднерыночная стоимость риэлтерских услуг, услуг по переезду в пределах г.Барнаула, составляет: - услуг агентства по подбору и приобретению жилого помещения по состоянию на дату настоящего заключения эксперта 45 756 рублей;

 - услуг по переезду в пределах г.Барнаула 8 950 рублей; - размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату первой приватизации (1992 год) в ценах на дату проведения исследования составляет – 4 027 728 руб. 45 коп.

Судом установлено, что стоимость компенсации определена экспертами в соответствии с установленной методикой расчета, предполагающей оценку стоимости нежилого помещения.

Поскольку закон не устанавливает возможность безвозмездного изъятия у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме соответствующих помещений, и поскольку возможность сохранить право на помещения в аварийном доме и долю в праве на земельный участок у собственников нежилых помещений отсутствует (ввиду единства строения многоквартирного дома), суд исходит из общего правила возмездности изъятия и необходимости применения положений части 10 статьи 32 Жилищного кодекса по аналогии.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании денежных средств в счет стоимости выкупной цены за нежилое помещение подлежат удовлетворению в сумме 20 678 912 руб., а также 4 027 728 руб. 45 коп. компенсации за не произведенный капитальный ремонт для нежилого помещения, 45 756 руб. стоимость риэлтерских услуг, 8 950 руб. услуг по переезду в пределах г. Барнаула.

Доводы ответчика о том, что вероятные затраты истца на услуги по поиску другого помещения не подлежат взысканию ввиду отсутствия доказательств их несения настоящее время и в будущем, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании положений статьи 15 ГК РФ, в силу которых допускается взыскание не только расходов, которые лицо, чье право нарушено, фактически произвело, а также расходов, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также неполученных доходов, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

 Доводы ответчика о невозможности учета в выкупной цене сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт также отклонены судом со ссылкой на разъяснения, изложенные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Из совокупности изложенного выше, суд полагает подлежащим удовлетворению требования о прекращении у истца права собственности на помещение в связи с изъятием в собственность ответчика.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу о том, что истцом доказана законность и обоснованность заявленных по делу исковых требований, в связи с чем, суд удовлетворяет требования истца в полном объеме.

Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины и по оплате экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ. Кроме того, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг по оценке рыночной стоимости нежилого помещения. Излишне оплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Обязать Комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1, путем выкупа для муниципальных нужд, принадлежащее ему нежилое помещение с кадастровым номером 22:63:020618:2556, общей площадью 401,4 кв.м., назначение: нежилое, этаж, на котором расположено помещение: этаж №1-й, подвал № -, расположенное по адресу: <...>, пом. № Н12.

Взыскать с Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск Новосибирской области 24 761 346 руб. 45 коп., из них 20 678 912 руб. выкупной стоимости нежилого помещения площадью с кадастровым номером 22:63:020618:2556, общей площадью 401,4 кв.м., назначение: нежилое, этаж, на котором расположено помещение: этаж №1-й, подвал №-, расположенного по адресу: <...>, пом. №Н12, 4 027 728 руб. 45 коп. компенсации за не произведенный капитальный ремонт для нежилого помещения, 45 756 руб. стоимость риэлтерских услуг, 8 950 руб. услуг по переезду в пределах г. Барнаула.

Прекратить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск Новосибирской области на нежилое помещение с кадастровым номером 22:63:020618:2556, общей площадью 401,4 кв.м., назначение: нежилое, этаж, на котором расположено помещение: этаж №1-й, подвал №-, расположенного по адресу: <...>, пом. №Н12, после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Взыскать с Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск Новосибирской области  228 498 руб. 73 коп. в возмещение расходов, из них 146 806  руб. 73 коп. расходов по уплате государственной пошлины, 30 300 руб. расходов на оплату услуг по оценке рыночной стоимости нежилого помещения и 51 392 руб. расходов за проведение судебной экспертизы.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1,                      г. Новосибирск Новосибирской области справку о возврате из федерального 8 805 руб. 27 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению № 5 от 11.04.2024 года.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                              Я.В. Захарова