Решение от 24 января 2019 г. по делу № А82-20993/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-20993/2018
г. Ярославль
24 января 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 24 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Шадриновой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ерохиной С.М., Калашниковой С.С.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к открытому акционерному обществу "Аварийно-ремонтная служба" (ИНН <***>; ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационный участок - 26"(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление №2" (ИНН <***>; ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное учреждение «Комплексный центр социального обслуживания населения Ленинского района г. Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными договоров аренды,

при участии:

от истца – ФИО1 представитель по доверенности от 16.07.2018;

от ответчика – 1. не явился, 2. ФИО2 представитель по доверенности от 10.04.2018, 3. ФИО2 представитель по доверенности от 14.08.2018, 4. ФИО2 представитель по доверенности от 12.02.2018;

от третьего лица - не явились.



установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Аварийно-ремонтная служба", к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационный участок - 26", к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная", к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление № 2" о признании недействительными договоров аренды недвижимого имущества от 01.05.2015 (нежилые помещения, общей площадью 898,4 кв.м.), договора аренды от 12.01.2015 (нежилые помещения общей площадью 50 кв.м.), договора аренды от 25.01.2017 (нежилые помещения общей площадью 343,2 кв.м), расположенные в нежилом здании по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала в полном объеме, пояснила, что исковое заявление о признании договоров недействительными заявлено в суд, поскольку в рамках исполнительного производства по делу А82-13155/2013 открытое акционерное общество «Аварийно-ремонтная служба» выселено из спорных помещений, при этом в рамках дела А82-10205/2018 оспариваются действия судебного пристава-исполнителя, заявляет о признании сделки недействительной, ссылается на ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчиков общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационный участок - 26", общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная", общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление №2" против иска возражает, полагает, что договоры заключены обществом с ограниченной ответственностью «Аварийно-ремонтная служба» до признания права отсутствующим у данной организации.

Ответчик – общество с ограниченной ответственностью «Аварийно-ремонтная служба», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, письменного отзыва не представил.

Представитель третьего лица – муниципального учреждения «Комплексный центр социального обслуживания населения Ленинского района г. Ярославля» заявленные требования поддержала, пояснила позицию по делу.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе судебные акты в порядке статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу А82-13155/2013, установлены следующие обстоятельства.

Согласно постановлению мэра города Ярославля от 15.04.1992 N 309 и решению Ярославского областного Совета народных депутатов двадцать первого созыва от 30.06.1992 N 132 нежилое здание общей площадью 697,7 квадратного метра, расположенное по адресу: <...>, отнесено к объектам муниципальной собственности. Здание находилось на балансе предприятия МП РЭУ-13.

Постановлением мэра г. Ярославля земельные участки, в том числе участок по адресу пр. Октября, <...>, переданы 29.01.1993 в бессрочное (постоянное) пользование юридическим лицам города Ярославля.

Муниципальное предприятие "Аварийно-ремонтная служба" (далее - МП "АРС"; правопредшественник Общества) было создано в порядке реорганизации муниципального предприятия РЭУ-10 путем выделения из него, зарегистрировано распоряжением регистрационно-лицензионной палаты мэрии города Ярославля от 17.01.1995 N 8344.

Справкой от 24.05.1995 подтверждается, что с момента создания МП "АРС" находилось по адресу: <...>, и занимало здание площадью 697,7 квадратного метра, находившееся на балансе иного муниципального предприятия (РЭУ-13).

В соответствии с постановлением мэра города Ярославля от 10.05.1995 N 566 в целях упорядочения наименования улиц и нумерации домов спорному нежилому зданию по адресу: <...>, был присвоен новый адрес: <...>.

Заявлением от 24.05.1995 МП "АРС" обращалось за заключением договора аренды в отношении занимаемого здания площадью 697,7 квадратного метра.

По договору от 01.01.1996 N 320 Комитет передал в пользование МП "АРС" помещение по адресу: <...>, общей площадью 697,7 квадратного метра.

Комитет и МП "АРС" заключили договор о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование от 06.01.2000.

Позднее 17.05.2001 и 08.02.2002 между сторонами также были подписаны договоры о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование.

В соответствии с постановлением мэра города Ярославля от 22.06.2007 N 1954 имущественный комплекс МП "АРС" был приватизирован, в результате преобразования предприятия создано Общество.

По договору от 27.11.2007 N 2632 (зарегистрирован 26.12.2007) Комитет передал Обществу в безвозмездное пользование на неопределенный срок нежилое здание общей площадью 1453,9 квадратного метра, расположенное по адресу: <...> у д. 42а.

В пункте 1.2 договора стороны указали, что объект передан ответчику по акту от 08.02.2002.

Свидетельством о государственной регистрации права от 05.09.2008 подтверждается собственность города Ярославля на нежилое здание, назначение - нежилое, 1-этажный и мезонин, общая площадь 848,3 квадратного метра, инвентарный N 24937, литера А, адрес: <...>.

Выпиской из реестра объектов муниципальной собственности от 30.11.2009 подтверждается включение в реестр объекта по адресу: <...> у д. 42а, - нежилого одноэтажного здания (литера А) общей площадью 1453,9 кв.м.

В письме от 06.06.2011 N 3404 Комитет уведомил Общество о прекращении договора с 15.08.2011 в соответствии со статьей 699 Гражданского кодекса Российской Федерации. Уведомление получено Обществом 15.06.2011, однако здание ответчик не освободил и продолжил пользование.

Согласно акту проверки спорного недвижимого имущества от 26.12.2012 в помещении имеются перепланировки, возможно изменение площади объекта.

Истец 22.01.2013 направил ответчику (ОАО «Аварийно-ремонтная служба») предписание об устранении нарушений условий договоров безвозмездного пользования от 26.12.2007 N 2632 и 2633.

В письме от 12.07.2013 N 137ув Комитет вновь уведомил Общество о прекращении договора безвозмездного пользования от 26.12.2007 N 2632, необходимости освободить здание в срок до 22.07.2013 и внести плату за фактическое пользование зданием с 15.08.2011.

Приказом директора Департамента архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля от 06.08.2014 N п/219 зданию у дома 42а по проспекту Октября города Ярославля присвоен адрес: <...>.

Оценив представленную в материалы дела А82-13155/2013 доказательственную базу с учетом заключения экспертов от 28.04.2016 N 1635/1-3-16.1 по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к выводу о том, что здание "42б", право собственности на которое зарегистрировано за Обществом, является зданием "у дома N 42-а", относящееся к собственности муниципального образования город Ярославль и переданного ответчику по договорам ссуды.

Спорное здание передано ответчику по договору безвозмездного пользования от 27.11.2007 N 2632, в котором стороны предусмотрели на неопределенный срок.

На основании пункта 1 статьи 699 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

В письме от 06.06.2011 N 3404 Комитет заявил об одностороннем отказе от договора.

Договор безвозмездного пользования от 27.11.2007 N 2632 является расторгнутым с 15.08.2011.

12.01.2015 между АО «Аварийно-ремонтная служба» (арендодатель/ответчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплутационный участок- 26» (арендатор/ответчик) подписан договор аренды недвижимого имущества (в ред. дополнительных соглашения № 1 от 01.04.2015, № 2 от 01.10.2016), согласно которому арендатору передано по акту приема-передачи во временное пользование нежилое помещение общей площадью 38,3 кв.м, расположенное в нежилом здании общей площадью 1291,6 кв.м. по адресу: <...>, для использования под административно-хозяйственную деятельность, арендатор обязуется использовать недвижимое имущество в соответствии с целями аренды и своевременно оплачивать арендную плату.

В п. 6.1 договора срок действия договора определен с 12.01.2015 по 11.12.2015 года. Пунктом 6.3. договора предусмотрено, что по истечении действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Имущество передавалось ответчику по акту приема-передачи от 12.01.2015 от 01.04.2015, от 01.10.2016.

01.05.2015 между АО «Аварийно-ремонтная служба» (арендодатель/ответчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центральная» (арендатор/ответчик) подписан договор аренды недвижимого имущества (в ред. дополнительного соглашения от 01.07.2016), согласно которому арендатору передано по акту приема-передачи во временное пользование нежилое помещение общей площадью 739,7 кв.м, расположенное в нежилом здании общей площадью 1291,6 кв.м. по адресу: <...>, для использования под административно-хозяйственную деятельность, арендатор обязуется использовать недвижимое имущество в соответствии с целями аренды и своевременно оплачивать арендную плату.

В п. 6.1 договора срок действия договора определен с 01.05.2015 по 31.03.2016 года. Пунктом 6.3. договора предусмотрено, что по истечении действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Имущество передано ответчику по актам приема-передачи от 01.05.2015, от 01.07.2016.

25.01.2017 между АО «Аварийно-ремонтная служба» (арендодатель/ответчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационное управление № 2» (арендатор/ответчик) подписан договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендатору передано по акту приема-передачи во временное пользование нежилое помещение общей площадью 343,2 кв.м, расположенное в нежилом здании общей площадью 1291,6 кв.м. по адресу: <...>, для использования под административно-хозяйственную деятельность, арендатор обязуется использовать недвижимое имущество в соответствии с целями аренды и своевременно оплачивать арендную плату.

В п. 6.1 договора срок действия договора определен с 25.01.2017 по 24.12.2017 года. Пунктом 6.3. договора предусмотрено, что по истечении действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 25.01.2017.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимого имущества регистрация нежилого здания общей площадью 1 291, 6 кв.м., расположенного по адресу: <...> произведена 15.02.2018, правообладатель г. Ярославль.

Комитет, ссылаясь на признание решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.09.2018 по делу № А82-13155/2013 отсутствующим право собственности открытого акционерного общества «Аварийно-ремонтная служба» на нежилое помещение, расположенное по адресу <...>, обратился с настоящим иском в суд.

Оценив представленные документы в порядке ст. 71 АПК РФ, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.09.2017 по делу А82-13155/2013, оставленным без изменения постановлением Второго Арбитражного апелляционного суда от 12.12.2018 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.04.2018, исковые требования удовлетворены частично, открытое акционерное общество "Аварийно-ремонтная служба" выселено из нежилого здания по адресу: <...> у дома N 42а, в пользу истца взыскано 1 970 481, 30 руб. неосновательного обогащения за период с 15.08.2011 по 31.07.2013, признано отсутствующим право собственности открытого акционерного общества "Аварийно-ремонтная служба" на нежилое здание общей площадью 1 291, 6 кв. м, расположенное по адресу: <...>, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.09.2014, запись регистрации N 76-76-01/092/2014-859, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 699, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". При этом судами учтено заключение строительно-технической экспертизы в отношении спорного здания, установившей, что снос имеющегося и возведение нового здания по адресу: <...> не проводились; установлено, что здание "42Б", право собственности на которое зарегистрировано за обществом является зданием "у дома 42а", находящимся в муниципальной собственности и переданным ранее ответчику по прекращенному в одностороннем порядке договору безвозмездного пользования, при этом фактическое пользование ответчиком спорным имуществом продолжалось после прекращения договорных отношений, адрес спорного объекта неоднократно изменялся.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации Требование о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки вправе предъявить лицо, которое имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в пункте 52 В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

В редакции ст. 168 Гражданского кодекса РФ, действующей с 01.09.2013, установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании изложенной правовой позиции и фактических обстоятельств дела, принимая во внимание признание права отсутствующим ОАО «Аварийно-ремонтная служба» на недвижимое имущество, требования судом признаются обоснованными.

Расходы по оплате государственной пошлины суд относит на ответчиков в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать договор аренды недвижимого имущества от 12.01.2015, заключенный между открытым акционерным обществом "Аварийно-ремонтная служба" и обществом с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационный участок - 26", недействительным.

Признать договор аренды недвижимого имущества от 25.01.2017, заключенный между открытым акционерным обществом "Аварийно-ремонтная служба" и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная", недействительным.

Признать договор аренды недвижимого имущества от 01.05.2015, заключенный между открытым акционерным обществом "Аварийно-ремонтная служба" и обществом с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление №2", недействительным.

Взыскать с открытого акционерного общества "Аварийно-ремонтная служба" (ИНН <***>; ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационный участок - 26"(ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центральная" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационное управление №2" (ИНН <***>; ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

Шадринова Л.А.