Решение от 16 апреля 2021 г. по делу № А56-20374/2020

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-20374/2020
16 апреля 2021 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Азимут-Инвест 2»;

ответчики:

1. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга;

2. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»;

третьи лица:

1. государственное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»;

2. акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга»;

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 06.10.2020;

- от ответчика-1: представитель ФИО3 по доверенности от 11.01.2021;

- от ответчика-2: не явился, извещен;

- от третьего лица-1: представитель ФИО4 по доверенности от 25.12.2020;

- от третьего лица-2: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Азимут-Инвест 2» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик-1, Комитет) и Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – ответчик-2) с требованием о признании распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 16.12.2019 № 3191-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, д.51, литера А, помещение 5-Н недействительным в части определения цены продажи помещения и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д.51, лит.А, пом.5Н.

Определением суда от 22.05.2020 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу. Этим же определением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга».

В настоящее судебное заседание явились истец, ответчик -1 и третье лицо-1.

Извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства ответчик-2 и третье лицо-2 в настоящее судебное заседание не явились, что в силу положений части 3 и части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению.

Истец заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которому просит: урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» и обществом с ограниченной ответственностью «Азимут-Инвест 2» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 5-Н, площадью 60,4 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001283:4077, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 16 200 000,00 рублей, НДС не облагается, в остальной части ранее заявленные требования поддержал.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

На основании указанной нормы процессуального закона суд принимает уточненные исковые требования, дальнейшее рассмотрение дела осуществляется с учетом уточнений.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон и третьего лица, суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Азимут-Инвест» (правопредшественник истца) заключен Договор аренды № 10/175633 (впоследствии № 10/Л 175633, 10-Л 175633) от 28.12.1995 согласно которому истцу передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, д.51, литера А. помещение 5-Н.

28.11.2019 истец обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости.

16.12.2019 распоряжением Комитета № 3191-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, д.51, литера Л, помещение 5-Н» определено осуществить приватизацию объекта путем продажи обществу по преимущественному праву приобретения по цене 19 000 000,00 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 03.12.2019 № 31-8-0133(100)-2019, выполненным Санкт-Петербургским ГУП «ГУИОП».

На основании указанного распоряжения Комитет в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – ответчик-2, ГКУ Имущество СПб») направил обществу предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением подписанного со стороны Комитета договора купли-продажи (далее - Договор).

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между стропами возникли разногласии относительно величины рыночной стоимости объекта, а именно:

11.02.2020 общество направило в Комитет протокол разногласий от 03.02.2020, в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «пена продажи объекта составляет 10 690 000,00 рублей, НДС не облагается».

В обоснование протокола разногласий общество указало о необоснованном завышении Комитетом выкупной иены нежилого помещения и, одновременно, предоставило Комитету заключение специалиста №14 о проведённом оценочном исследовании от 31.01.2020, в соответствии с которым рыночная стоимость выкупаемого объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 60,4 кв.м., кадастровый № 78:31:0001283:4077, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 5-Н определена в размере 10 690 000,00 рублей по состоянию на 28.11.2019 (на дату получения Комитетом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа помещения).

Таким образом, 11.02.2020 Комитетом в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от Общества были получены: заключение специалиста №14 о проведенном оценочном исследовании от 31.01.2020, подписанный со стороны Общества протокол разногласий от 03.02.2020 к Договору в 2 (двух) экз., договор с приложениями, подписанный Обществом с учетом протокола разногласий в 1 (одном) экз., заполненная Анкета Покупателя.

14.02.2020 Комитет в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» направил в адрес Общества отказ в подписании Протокола разногласий со ссылкой па отсутствие полномочий на изменение цепы продажи Объекта.

Указанные выше разногласия относительно цены выкупаемого имущества послужили основание для обращения в суд.

Общество являемся юридическим лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ), и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лип в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия объектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 ФЗ № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения и условий ее уплаты.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В ходе судебного разбирательства назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 28.11.2019, которая поручена эксперту акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО5.

01.02.2021 в адрес суда поступило заключение эксперта №01/12/2020-1 от 29.01.2021.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию и в ценах на 28.11.2019 составляет 16 200 000,00 рублей.

При оценке экспертного заключения судом приняты во внимание иные имеющиеся в материалах дела доказательства. Суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное в материалы дела заключение эксперта в совокупности с иными доказательствами, пришел к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется, в связи с чем данное заключение является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта.

Учитывая, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения истца с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 16 200 000,00 рублей, без учета НДС.

При таких обстоятельствах, суд урегулирует разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д.51, лит.А, пом.5Н, в части определения цены объекта – 16 200 000,00 рублей.

При этом, при удовлетворении требования об урегулировании разногласий сторон при заключении договора купли-продажи основания для признания распоряжения Комитета недействительным отсутствуют, так как удовлетворение данного требования не направлено на восстановление прав Истца.

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с решением суда договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли-продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не влияет на порядок распределения понесенных истцом расходов по оплате стоимости экспертизы, установленный статьи 110 АПК РФ.

При этом, правовая природа преддоговорного спора предполагает установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Таким образом, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

С учетом изложенного, судебные расходы по делу подлежат отнесению на Общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Азимут-Инвест 2» при заключении договора купли-продажи названного помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д.51, лит.А, пом.5-Н, кадастровый № 78:31:0001283:4077в части определения цены объекта, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 16 200 000,00 рублей. НДС не облагается.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.