Решение от 20 июля 2018 г. по делу № А32-22768/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-22768/2017

г. Краснодар «20» июля 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2018 года.


Решение суда в полном объеме изготовлено 20 июля 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-22768/2017


по иску общества с ограниченной ответственностью «Благоустройство Ремонт и Содержание» (ОГРН <***> ИНН <***>)


к администрации муниципального образования город Краснодар, департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, департаменту финансов администрации муниципального образования город Краснодар, департаменту имущественных отношений Краснодарского края


о взыскании неосновательного обогащения в виде арендных платежей по договору аренды земельного участке,


при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, администрация Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края.


при участии в судебном заседании представителя истца – Гин Т.М. (по доверенности), представителя администрации, департаменту муниципальной собственности городских земель – ФИО1 (по доверенностям от 09.01.2018, 19.01.2018), представителя департамента финансов – ФИО2 (по доверенности от 09.01.2018), представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО3 (по доверенности от 19.01.2018),



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Благоустройство ремонт и содержание» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о взыскании с администрации муниципального образования город Краснодар в лице департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар неосновательного обогащения в виде арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.10.2013 №4300020407 в размере 561 992,65 рублей.

Исковые требования мотивированы невозможностью использования земельного участка для целей строительства в соответствии с договором аренды, поскольку в градостроительном плане земельного участка, выданного администрацией, отсутствует место допустимого размещения объектов капитального строительства.

Определением от 07.08.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация муниципального образования город Краснодар.

Определением от 04.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Определением от 21.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края.

Определением от 25.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар.

Определением от 03.04.2018 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 08 по 16 мая 2018 года, представитель общества заявил ходатайство об 16.05.2018 об уменьшении исковых требований, в соответствии с которым общество ограничивается взысканием неосновательного обогащения только с администрации, и не заявляет требования о взыскании части арендных платежей, поступивших в 2013 году в бюджет Краснодарского края.

Указанное ходатайство об уменьшении исковых требований судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители администрации, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации, департамента финансов администрации, а также представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края в судебном заседании 08 – 16 мая 2018 года просили в удовлетворении исковых требований отказать, заявили также о применении исковой давности.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Благоустройство ремонт и содержание» был заключен договор от 21.10.2013 №4300020407 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0308035:220 площадью 836 кв. м, расположенного в Центральном внутригородском округе <...>, для строительства спорткомплекса, сроком до 15.10.2023 (т. 1, л.д. 13 – 18).

Договор аренды земельного участка заключен в порядке предварительного согласования места размещения объекта (т. 1, л.д. 9 – 20). Предоставлению земельного участка предшествовала публикация в газете «Краснодарские известия» от 30.05.2013 (т. 2, л.д. 12 – 13).

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 08.12.2015 №2244-гп утвержден градостроительный план земельного участка, в графе «назначение объекта капитального строительства» которого указано на отсутствие места допустимого размещения зданий, строений и сооружений (т. 1, л.д. 40 – 45).

В градостроительном плане также указано на нахождение земельного участка на территории ценных ландшафтов – лесопарка Красный Кут (т. 1, л.д. 43).

Отсутствие места допустимого размещения зданий, строений, сооружений в градостроительном плане земельного участка от 11.12.2015 обусловлено несоответствием функционального зонирования в документах территориального планирования муниципального образования город Краснодар (письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации от 31.10.2017 №29/11834 – т. 1, л.д. 127 – 128).

В связи с отсутствием в градостроительном плане земельного участка места допустимого размещения объектов капитального строительства администрацией и обществом подписано соглашение от 07.06.2016 о расторжении договора аренды от 21.10.2013 №4300020407 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0308035:220 (т. 2, л.д. 36).

Общество за весь период действия договора аренды земельного участка внесена арендная плата в размере 561 992 рубля 95 копеек, что подтверждается актом сверки по состоянию на 08.06.2016 (т. 1, л.д. 170 – 172), и подтверждается администрацией в отзыве от 27.04.2018 (т. 2, л.д. 67).

В связи с тем, что строительство на земельном участке оказалось невозможным, общество обратилось с настоящим иском о взыскании арендных платежей.

Судом установлено, что по сведениям генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы города Краснодара от 26.01.2012 №25 п.15, спорный земельный участок частично расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования. О нахождении земельного участка в зоне зеленых насаждений общего пользования пояснил и специалист департамента архитектуры администрации ФИО4, опрошенный в судебном заседании 03.04.2018 (аудиопротокол судебного заседания от 03.04.2018 начиная с 08 мин. 20 сек. и далее).

Также в соответствии с отзывом администрации земельный участок относится к рекреационной зоне (т. 2, л.д. 2). В соответствии с письмом департамента архитектуры администрации от 25.10.2012 №29/9254 земельный участок находится в зоне рекреационного назначения в соответствии с генеральным планом города Краснодара, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 №25 п. 15 (т. 2, л.д. 21). Из представленных в материалы дела специалистом департамента архитектуры администрации космоснимков с нанесением границ спорного земельного участка также усматривается его фактическое нахождение в зоне зеленых насаждений (т. 2, л.д. 56).

Таким образом, администрацией был фактически сформирован и предоставлен в аренду для строительства земельный участок из земель общего пользования по генеральному плану муниципального образования.

В случае несоответствия информации генерального плана муниципального образования тем видам разрешенного использования, которые указаны в правилах землепользования и застройки, приоритетом обладают сведения генерального плана.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 03.10.2017 по делу №307-КГ17-5121, в соответствии с частью 6 статьи 23 Градостроительного кодекса к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Статьей 35 Градостроительного кодекса установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 08.09.2017 по делу №А32-17929/2016 высказана следующая позиция: «Градостроительным законодательством закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки. Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности. Таким образом, если правила застройки и землепользования не соответствуют генеральному плану, названные правила подлежат применению только в той части, которая не противоречит документу территориального планирования муниципального образования. При наличии указанных противоречий судам следовало исходить из того, что приоритет имеет документ территориального планирования муниципального образования (генеральный план города Краснодара). В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13)».

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10). Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Таким образом, спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях размещения (строительства) спорткомплекса.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения оспариваемой сделки) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 21.10.2013 №4300020407, и о невозможности в этой связи для общества осуществлять застройку спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах администрация не выполнила предусмотренную статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность предоставить земельный участок, пригодный для предусмотренных договором целей.

Поскольку строительство на спорном земельном участке оказалось невозможным, что следует из информации градостроительного плана земельного участка, а также из информации генерального муниципального образования, администрация в силу статьи 328 ГК РФ не может считаться предоставившей исполнение в виде возможности строительства на земельном участке, в связи с чем, встречное предоставление общества в виде арендных платежей образует неосновательное обогащение администрации.

Ввиду отсутствия на стороне общества по независящим от него причинам возможности использовать земельный участок по назначению, указанному в договоре, администрация не вправе удерживать арендные платежи, полученные от общества, которые, таким образом, подлежат возврату в силу статьи 1102 ГК РФ.

Заявление ответчиков о применении исковой давности судом отклоняется, поскольку о нарушении своего права общество узнало только после получения градостроительного плана земельного участка от 11.12.2015, утвержденного приказом департамента архитектуры от 08.12.2015 №2244-гп. Исчисляемый с декабря 2015 года срок исковой давности истекает лишь в декабре 2018 года.

До декабря 2015 года обществу не было известно о невозможности строительства на спорном земельном участке, поскольку, как следует из материалов дела, все согласования и разрешения для предоставления земельного участка имелись, и ни администрация, ни её департаменты против предоставления участка не возражали, обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии места допустимого размещения объектов капитального строительства, не указывали (т. 2, л.д. 10 – 41).

Таким образом, с настоящим иском общество обратилось в пределах трехлетнего срока исковой давности, исчисляемого с даты, когда обществу стало известно о невозможности застройки спорного земельного участка (декабрь 2015 года). До этого момента обществу не было и не могло стать известно о невозможности застройки земельного участка.

В соответствии с письмом департамента муниципальной собственности и городских земель администрации от 26.03.2018 арендные платежи, поступившие по спорному договору аренды, распределялись в 2103 году между краевым и муниципальным бюджетами, в краевой бюджет в 2013 году поступила сумма в размере 12 481,91 рубль, в дальнейшем, в период с 2014 по 2016 год, в краевой бюджет денежные средства не распределялись (т. 2, л.д. 50 – 52).

В связи с распределением денежных средств между краевым и муниципальным бюджетами к участию в деле в качестве ответчика был привлечен департамент имущественных отношений Краснодарского края, представитель которого в судебном заседании 16.05.2018 против иска возражал, просил применить исковую давность.

Вместе с тем, обществом было заявлено ходатайство от 16.05.2018 об уменьшении исковых требований, в котором общество фактически отказалось от взыскания суммы в размере 12 481,91 рубль с департамента имущественных отношений Краснодарского края, ограничившись суммой в размере 549 511,04 рубля, поступившей за период 2013 – 2016 годов в бюджет муниципального образования город Краснодар.

Указанное ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований с учетом ходатайства об их уменьшении от 16.05.2018 и о взыскании с муниципального образования город Краснодар в пользу общества неосновательно полученных арендных платежей по договору аренды от 21.10.2013 №4300020407 земельного участка с кадастровым номером 23:4360308035:220.

Обществом также заявлено о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.

В обоснование данной суммы обществом представлена квитанция от 04.03.2017, согласно которой адвокатским кабинетом Гин Т.М. получены 50 000 рублей (т. 2, л.д. 120), а также договор на оказание юридических услуг от 04.03.2017 (т. 1, л.д. 48 – 49).

Поскольку представитель общества адвокат Гин Т.М. приняла личное участие в судебных заседаниях 07.08.2017, 04.10.2017, 22.01.2018, 25.01.2018, 27.02.2018, 03.04.2018, 08.05.2018, 16.05.2018, и, принимая во внимание, что минимальный размер оплаты услуг адвоката в виде участия в судебном заседании за один день работы в соответствии со ставками адвокатской палаты краснодарского края 2017 года составляет не менее 8 500 рублей, размер оплаты услуг адвоката Гин Т.М. по данному делу соответствует заявленной сумме в размере 50 000 рублей и не может быть признан чрезмерным. Суд также учитывает активную позицию представителя общества в судебных заседаниях, предоставление им дополнительных письменных пояснений и материалов.

Таким образом, суд считает требование о взыскании судебных расходов обоснованным.

В иске к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации, департаменту финансов администрации суд считает необходимым отказать, поскольку данные департаменты не являются надлежащими ответчиками по настоящему иску.

В части требований к департаменту имущественных отношений Краснодарского края общество уточнило свои исковые требования, фактически оказавшись от взыскания неосновательно полученных арендных платежей с департамента имущественных отношений Краснодарского края.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

ходатайство об уменьшении исковых требований от 16.05.2018 удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования город Краснодар в лице администрации муниципального образования город Краснодар за счет средств казны муниципального образования город Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью «Благоустройство Ремонт и Содержание» (ОГРН <***> ИНН <***>) неосновательное обогащение в виде арендных платежей по договору аренды от 21.10.2013 №4300020407 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0308035:220 в размере 549 511 рублей 04 копейки, а также возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины по иску в размере 13 990 рублей и на оплату услуг представителя по настоящему делу в размере 50 000 рублей.

В удовлетворении иска к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, департаменту финансов администрации муниципального образования город Краснодар - отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Благоустройство Ремонт и Содержание» (ОГРН <***> ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в размере 250 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.Л. Назыков