Решение от 27 сентября 2017 г. по делу № А02-1107/2017

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)

http://www.my.arbitr.ru/                                  http://www.altai.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1107/2017
28 сентября 2017 года
город Горно-Алтайск


Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Якшимаевой Ф. Ю., при ведении протокола помощником судьи Утёмовой О.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Прокурора Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, пер. Центральный, д. 3, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) к Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления - администрации города Горно-Алтайска; Обществу с ограниченной ответственностью "Биосфера" (ОГРН <***>; <***>, ИНН <***>; <***>, пр-т Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск, <...>, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) о признании недействительными пунктов 4.1.2, 4.5.1, 5.3 договора аренды земельного участка № 3135 от 29.07.2016,

при участии:

от истца – ФИО1, представителя (доверенность в деле);

от ответчиков: от Администрации МО «город Горно-Алтайск» не явился, уведомлен; от ООО «Биосфера» - ФИО2, директор,

установил:

Прокурор Республики Алтай (прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления - администрация города Горно-Алтайска (далее – Администрация города Горно-Алтайска) и к Обществу с ограниченной ответственностью "Биосфера" (далее – ООО «Биосфера») о признании недействительными пунктов 4.1.2, 4.5.1, 5.3 договора аренды земельного участка № 3135 от 29.07.2016.

В обоснование заявленных требований указано на обстоятельства заключения между Администрацией города Горно-Алтайска (арендодатель) и ООО «Биосфера» (арендатор) договора от 29.07.2016 № 3135 на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности сроком более, чем 43 года.

Считая пункты 4.1.2, 4.5.1, 5.3 договора аренды земельного участка от 29.07.2016 № 3135 не соответствующими требованиям действующего законодательства, прокурор города Горно-Алтайска внес в Администрацию города Горно-Алтайска представление об устранении выявленных нарушений.

Поскольку выявленные нарушения в установленный законом срок устранены не были, состоялось обращение прокурора в суд с настоящим иском.

Исковое заявление обосновано ссылками на статьи 168, 180, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статью 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), статью 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

В судебном заседании по первой инстанции представитель Прокурора поддержал исковые требования в полном объеме. Ответчик - ООО «Биосфера» признал исковые требования в полном объеме. Ответчик - Администрация МО «город Горно-Алтайск» в судебное заседание не явился. Заявлений и ходатайств от него не поступало.

Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.

Выслушав представителя Прокурора и ответчика, исследовав по правилам статьи 71  АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд считает исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению.

Как следует из обстоятельств дела, 29 июля 2016 между Администрацией города Горно-Алтайска (арендодатель) и ООО «Биосфера» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 3135 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 04:11:000000:1536, находящийся по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, в северной части кадастрового квартала 04:11:010357 и в южной части кадастрового квартала 04:11:010355, общей площадью 5302 кв. м., для использования в целях размещения и обслуживания питомника.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды земельного участка – с 29.07.2016 по 06.12.2059.

Во исполнение требования статьи 609 ГК РФ, статей 25, 26 ЗК РФ произведена государственная регистрация договора аренды от 29.07.2016 № 3135 (дата регистрации – 03.08.2016г., регистрационная запись – 04-02/001-02/001/006/206-4951/2).

В соответствии с пунктом 4.1.2 указанного договора аренды № 3135 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, при невнесении арендной платы в полном объеме и нарушения других условий договора.

Согласно пункту 4.5.1 этого договора аренды арендатор вправе передавать арендуемый участок (его часть) в субаренду, а также вносить изменения в уже существующие договоры субаренды в части уменьшения или увеличения площади переданного в субаренду участка (его части), только с письменного разрешения арендодателя. Обязательным условием разрешения на передачу арендуемого земельного участка (его части) в субаренду является отсутствие задолженности арендатора по арендной плате.

В случае самовольной передачи арендатором своих прав аренды в залог (ипотеку), в качестве паевого взноса при совместной деятельности или в качестве вклада в уставной капитал юридического лица, отчуждения права аренды (доли в праве), а также в случае предоставления участка другим лицам в возмездное пользование (субаренду) без согласия арендодателя, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у арендатора) по арендной плате за землю (пункт 5.3 договора аренды от 29.07.2016 № 3135).

Прокуратурой города Горно-Алтайска по поручению прокуратуры Республики Алтай была поведена проверка договоров аренды земельных участков, заключенных органами местного самоуправления, сроком более 5 лет.

Ссылаясь на несоответствие пунктов 4.1.2, 4.5.1, 5.3 договора аренды земельного участка от 26.09.2016 № 3146 положениям пункта 1 статьи 422 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 и части 1 статьи 46 ЗК РФ, прокурор города внес Администрации города Горно-Алтайска представление от 30.05.2017 № 07-02-2017 об устранении выявленных нарушений и приведении договоров в соответствие с требованиями законодательства.

В ответ на представление прокурора письмом от 26.06.2017 № 1985 Администрация города Горно-Алтайска признала пункты 4.5.1 и 5.3 договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет, ничтожными, как противоречащими пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, относительно пункта 4.1.2 указала на его законность и соответствие статье 619 ГК РФ ввиду того, что он предусматривает судебный порядок расторжения договора аренды и включает в себя существенные нарушения условий договора.

Поскольку договор аренды земельного участка от 29.07.2016 № 3135 по результатам внесения представления не был приведен в соответствие с требованиями законодательства, прокурор обратился в суд.

Исходя из пункта 4 статьи 27 и пункта 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований (часть 1 статьи 52 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В обоснование заявленного требования прокурор указал, что оспариваемый договор аренды по своему содержанию является типовым договором. Разработанным в интересах арендодателя, что подтверждается аналогичными делами, находящимися в производстве Арбитражного суда Республики Алтай, в рамках которых оспариваются договоры аренды, заключенные Администрацией города Горно-Алтайска с иными арендаторами, но с аналогичным содержанием.

Оспариваемый договор аренды содержит условия, противоречащие законодательству, в связи с чем применение при заключении типовых договоров аренды, содержащих аналогичные условия, не соответствует принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов. Включение в договор аренды земельного участка противоречащих закону условий является нарушением публичных интересов.

Таким образом, в рассматриваемом случае иск заявлен в защиту публичных интересов в целях устранения нарушений оспариваемыми положениями договора требований действующего законодательства и предотвращения нарушения прав неопределенного круга лиц.

Суд оценил требование прокурора о признании недействительными пунктов 4.5.1. и 5.3 договора аренды от 26.09.2016 № 3146, предусматривающих передачу арендатором своих прав по договору аренды третьему лицу, в том числе, в субаренду, в залог (ипотеку), в качестве паевого взноса, вклада, отчуждения права аренды (доли в праве) только с согласия арендодателя, и считает его обоснованным.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта  статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

При этом пункт 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусматривает, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

С учетом указанных положений закона суд приходит к выводу, что включение в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, со сроком аренды более чем пять лет условия о возможности передачи прав арендатора третьему лицу только с согласия арендодателя противоречит положению пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Поскольку договор аренды № 3135 заключен сроком более, чем на 43 года и после вступления в силу ЗК РФ (после 30.10.2001), а оспариваемые пункты 4.5.1 и 5.3 договора содержат условие о заключении договора субаренды и передаче прав арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности,  третьему лицу только с согласия арендодателя, и при этом устанавливают ответственность арендатора за нарушение данного условия договора в виде наложения штрафа, суд, с учетом разъяснения, изложенного в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, приходит к выводу, что данные положения договора противоречат пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ являются ничтожными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 ГК РФ).

Таким образом, недействительность пунктов 4.5.1. и 5.3 договора не влечет недействительность прочих положений договора аренды от 29.07.2016 № 3135.

Отказывая в удовлетворении требования прокурора о признании недействительным пункта 4.1.2 договора аренды, суд руководствуется следующим.

Как указано выше, в пункте 4.1.2 договора аренды от 29.07.2016 № 3135 согласовано условие о том, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, при невнесении арендной платы в полном объеме и нарушения других условий договора.

Статья 619 ГК РФ предусматривает перечень случаев, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя

При этом согласно абзацу 6 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Указанные положения содержат дополнительные гарантии для стабильного использования государственного, муниципального земельного участка на условиях долгосрочного договора аренды (сроком более пяти лет) и меры дополнительного ограждения прав арендаторов от возможного злоупотребления правом органов власти или органов местного самоуправления.

Статья 431 ГК РФ содержит положения о толковании договора, согласно которым при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из ответа Администрации города Горно-Алтайска на представление прокурора относительно недействительности пункта 4.1.2 договора аренды от 29.07.2016 № 3135 указанный пункт договора соответствие статье 619 ГК РФ ввиду того, что он предусматривает судебный порядок расторжения договора аренды и включает в себя существенные нарушения условий договора.

То есть, из указанного письма следует, что воля сторон при согласовании оспариваемого пункта договора не была направлена на предоставление арендодателю права на одностороннее расторжение договора при наступлении соответствующих условий.

Оценив оспариваемое условие договора аренды от 29.07.2016 № 3135 по правилам статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что из содержания пункта 4.1.2 договора не усматривается то обстоятельство, что стороны установили право арендодателя отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке.

В указанном пункте договора аренды стороны предусмотрели лишь право арендодателя требовать расторжения договора и основания, при которых возможно досрочное его расторжение по требованию арендодателя, право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если стороны не достигли взаимного соглашения о расторжении этого договора, что не противоречит нормам действующего законодательства, соответственно, не является основанием для признания договора аренды от аренды от 29.07.2016 № 3135 в указанной части недействительным (ничтожным).

На основании вышеизложенного исковые требования прокурора подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, учитывая, что истец по делу и Администрация города Горно-Алтайска освобождены от уплаты государственной пошлины (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), а ООО «Биосфера» признало исковые требования в полном объеме, суд не усматривает оснований для взыскания государственной пошлины с ответчика по иску.

Руководствуясь статьей 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил

исковые требования Прокурора Республики Алтай удовлетворить.

Признать недействительным пункты 4.5.1 и 5.3 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 3135, заключенного 29.07.2016 между Исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления – администрация города Горно-Алтайска (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-т Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск) и Обществом с ограниченной ответственностью "Биосфера" (ОГРН <***>, ИНН  <***>, ул. Оконечная, д. 5, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай).

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.



Судья

Ф.Ю. Якшимаева