Решение от 15 сентября 2020 г. по делу № А45-8889/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8889/2020
г. Новосибирск
15 сентября 2020 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Атлас", г. Новосибирск (ИНН <***>) к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка площадью 7 617 кв.м. с кадастровым номером 54:35:052055:1250, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Ватутина, обязании устранить допущенные нарушения,

с участием представителей:

от заявителя: ФИО2, по доверенности от 11.02.2019, паспорт,

от заинтересованного лица: ФИО3, по доверенности от 14.02.2020, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Атлас" (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее – заинтересованное лицо, департамент) с требованиями о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка площадью 7 617 кв.м. с кадастровым номером 54:35:052055:1250, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Ватутина, изложенного в письме от 06.03.2020 № 31/19/02712,обязании устранить допущенные нарушения путем совершения действий, необходимых для принятия решения о предоставлении муниципальной услуги по продаже земельных участков без проведения торгов и предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка, направления заявителю проекта договора купли-продажи.

Заинтересованное лицо в отзыве на заявление требования не признало, указав, что заявителем не представлено доказательств того, что для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости площадью 1368,3 кв.м. необходим земельный участок площадью 7617 кв.м.; строительство на спорном земельном участке продолжается, в связи с чем отсутствуют основания для предоставления его в собственность. Более подробно доводы департамента изложены в отзыве.

В судебном заседании представители сторон поддержали изложенные процессуальные позиции по делу.

Требования заявителя мотивированы тем, что между заявителем и Мэрией города Новосибирска был заключен договор аренды земельного участка № 129591р от 01.12.2017, согласно которому заявителю в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 7617 кв.м. с кадастровым номером 54:35:052055:1250 для целей строительства. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.09.2019 по делу № А45-15070/2019 за обществом было признано право собственности на административное здание с торговыми помещениями – I этап строительства комплекса складских и административных зданий, которое расположено на спорном земельном участке. Впоследствии заявителем было зарегистрировано право собственности на данное здание. 19.11.2019 заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:052055:1250 в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Письмом от 06.03.2020 № 31/19/02712 департамент в предоставлении земельного участка в собственность отказал со ссылкой на то, что на земельном участке ведется строительство II этапа, в связи с чем цель предоставления земельного участка не достигнута (строительство в полном объеме не завершено). Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Заинтересованное лицо отклонило доводы заявителя по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя заявителя, заинтересованного лица, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Согласно п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, что вытекает из п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «Об отдельных вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, от 15.09.2016 № 305-КГ16-11133.

На основании оценки представленных доказательств в их совокупности и взаимной связи арбитражный суд приходит к выводу, что заявитель не подтвердил наличие у него оснований для приобретения в собственность испрашиваемого земельного участка без торгов.

Так, материалами дела подтверждается, что между Мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 129591р от 01.12.2017, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:052055:1250, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 7617 кв.м. (п. 1.1).

Согласно п. 1.2 договора виды разрешенного использования земельного участка: деловое управление (4.1) – объекты для размещения органов управления производством, торговлей, банковской, страховой деятельностью, иной управленческой деятельностью, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг; объекты для обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент ее совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); рынки (4.3) – объекты для организации постоянной или временной торговли; гаражи и (или) стоянки автомобилей сотрудников и посетителей рынка; склады (6.9) – промышленные базы; склады.

Срок действия договора: с 01.12.2017 по 03.12.2025 (п. 1.3).

Согласно п. 4.1 договора аренды арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с разрешенным пользованием; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с разрешенным использованием земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При этом арендатор также обязан в случае поэтапного освоения земельного участка осуществлять строительство объекта без нарушения этапности, установленной соответствующим проектом (п. 4.2).

Постановлением Мэрии г. Новосибирска от 04.04.2018 № 1219 заявителю предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части уменьшения минимального процента застройки с 30% до 7% в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:052055:1250 площадью 0,7617 га, расположенного по адресу: <...> (зона коммунальных и складских объектов (П-2)).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.09.2019 по делу № А45-15070/2019 за обществом с ограниченной ответственностью «Атлас» признано право собственности на административное здание с торговыми помещениями – I этап строительства комплекса складских и административных зданий на земельном участке с кадастровым номером 54:35:052055:1250 по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Ватутина.

При этом суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:052055:1250 площадью 7617 кв.м. расположен в Кировском районе города Новосибирска в зоне коммунальных и складских объектов (П-2). Согласно решению Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска» строительство комплекса складских и административных зданий является видом разрешенного использования. Предельное максимальное количество этажей – 3 этажа. Максимальный процент застройки – 80%. Минимальный процент застройки – 7%. Минимальный отступ от границ земельного участка – 3 м. Минимальный отступ от границ земельного участка до размещения стоянок, объектов инженерного обеспечения, проекции балконов, крышей, приямков – 1 м. (лист 23 раздела 1 «Пояснительная записка» проектной документации). Таким образом, построенный объект отвечает разрешенному использованию земельного участка, не нарушает предельно допустимые параметры строительства.

Решение суда сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу. На основании этого судебного акта обществом было зарегистрировано право собственности на нежилое здание (административное здание с торговыми помещениями – I этап строительства комплекса складских и административных зданий) с кадастровым номером 54:35:052055:1292, площадью 1368,3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 09.12.2019 № 54-0-1-121/4693/2019-4755.

Заинтересованным лицом факт нахождения данного здания на спорном земельном участке не оспаривался.

19.11.2019 общество обратилось в департамент с заявлением вх. № 092745 о предоставлении земельного участка в собственность на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Письмом от 06.03.2020 № 31/19/02712 департамент в предоставлении земельного участка в собственность отказал со ссылкой на то, что на земельном участке ведется строительство II этапа, в связи с чем цель предоставления земельного участка не достигнута (строительство в полном объеме не завершено). Приобретение земельного участка, занятого не завершенным строительством объектом, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ не предусмотрено.

В отзыве на заявление департамент фактически повторил доводы, изложенные в оспариваемом отказе.

Несогласие с данным отказом послужило основанием обращения заявителя в суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные сторонами доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что общество не представлено относимых и допустимых доказательств того, что для эксплуатации здания складского комплекса площадью 1368,3 кв.м. необходим земельный участок площадью 7617 кв.м. Принимая во внимание требования земельного законодательства, а также вышеизложенную правовую позицию Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Суд обращает внимание заявителя, что земельный участок площадью 7617 кв.м. был предоставлен обществу для строительства комплекса зданий. Указанная площадь определена именно для целей строительства. Доказательств того, что заявителю необходима такая же площадь и для эксплуатации одного из построенных объектов недвижимости, в материалы дела сторонами не представлено.

Кроме того, как следует из материалов дела, заявителю выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Административное здание – II этап строительства комплекса складских и административных зданий» на спорном земельном участке, что следует из решения Арбитражного суда Новосибирской области от 05.11.2019 по делу № А45-33104/2019, то есть цель предоставления земельного участка в аренду действительно не достигнута (разрешение на строительство № 54-Ru5403000-351-2019 от 15.11.2019).

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Как следует из представленных документов, площадь принадлежащего заявителю объекта недвижимости значительно меньше площади испрашиваемого земельного участка. При этом заявителем не приведено обоснования и не представлено доказательств, подтверждающих, что для эксплуатации указанного объекта ему необходим весь земельный участок площадью 7617 кв.м.

Как в оспариваемом отказе, так и в отзыве на заявление заинтересованное лицо верно указало, что при рассмотрении вопроса о предоставлении испрашиваемого участка в собственность необходимо учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на нем.

Как верно указано заинтересованным лицом, в соответствии с проектной документацией предусмотрено строительство двух этапов:

I этап – административное здание с торговыми помещениями (общая площадь – 556,4 кв.м., строительный объем – 2170,0 куб.м., количество этажей – 1),

II этап – комплекс складских сооружений.

По ходатайству заявителя судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Абрис» (<...>), эксперт ФИО4.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

1. Определить, является ли площадь испрашиваемого ООО «Атлас» земельного участка с кадастровым номером 54:35:052055:1250 7 617 кв.м. необходимой для использования расположенного на нем объекта недвижимости – Административное здание, расположенное по адресу: <...> (кадастровый номер 54:35:052055:1292)?

2. Определить площадь земельного участка, необходимого для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости – Административное здание, расположенное по адресу: <...> (кадастровый номер 54:35:052055:1292) с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также с учетом строительства второго здания на земельном участке с кадастровым номером 54:35:052055:1250.

Согласно заключению эксперта № 2-2/2020 от 03.07.2020 эксперт при ответе на указанные вопросы пришел к следующим выводам.

1. Площадь испрашиваемого ООО «Атлас» земельного участка с кадастровым номером 54:35:052055:1250 7 617 кв.м. является необходимой для использования расположенного на нем объекта недвижимости – Административное здание, расположенное по адресу: <...> (кадастровый номер 54:35:052055:1292).

2. Площадь земельного участка, необходимого для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости – Административное здание, расположенное по адресу: <...> (кадастровый номер 54:35:052055:1292) с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также с учетом строительства второго здания на земельном участке с кадастровым номером 54:35:052055:1250, составляет – 7 617 кв.м.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 пояснил, что вывод о том, что необходимая для эксплуатации здания площадь земельного участка составляет 7 617 кв.м., сделан им на основе того, что обществом соблюдены предельные параметры застройки, с учетом выданного мэрией разрешения на отклонение от данных параметров.

Расчет площади, необходимой для эксплуатации здания, экспертом не составлялся. Каким образом будет осуществляться строительство второго здания, принимая во внимание, что весь земельный участок необходим только для эксплуатации первого, эксперт пояснить затруднился.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что представленное экспертное заключение не может служить доказательством необходимости участка площадью 7 617 кв.м. для эксплуатации здания площадью 1368,3 кв.м. Экспертом вывод о соответствии данной площади целям эксплуатации здания сделан исключительно на основании того, что застройщиком соблюдены минимальные нормы застройки. Однако доказательств данной площади как необходимой для эксплуатации существующего объекта недвижимости суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд соглашается с позицией заинтересованного лица по делу. Принимая во внимание принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ), оспариваемый отказ не нарушает прав и законных интересов общества. Площадь испрашиваемого в собственность земельного участка должна быть обоснована заявителем и должны быть представлены доказательства того, что именно такая площадь необходима для функционального использования имеющегося объекта.

Суд также принимает во внимание, что в настоящее время участок не застроен полностью, не освоен в полном объеме (построено одно здание, тогда как в отношении второго у истца имеется действующее разрешение на строительство), предоставление заявителю в собственность всего земельного участка будет противоречить принципу рационального использования земель и сочетания интересов общества и отдельных лиц. Земельным законодательством действительно не предусмотрено предоставление в собственность без торгов земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства.

Доводы заявителя о соблюдении минимального процента застройки земельного участка судом отклоняются, поскольку не свидетельствует о том, что весь земельный участок необходим заявителю для эксплуатации здания.

Довод заявителя о том, что административное здание (I этап строительства) не является единым недвижимым комплексом, в данном случае не имеют правового значения для разрешения спора.

Доводы о том, что административное здание № 2 завершено строительством на 80%, также правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.

Заявитель как собственник объекта недвижимости вправе приобрести земельный участок под объектом недвижимости, необходимый для эксплуатации этого объекта. Это право, предусмотренное ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, заинтересованным лицом не оспаривается и не нарушается. Однако площадь испрашиваемого в собственность земельного участка должна быть обоснована заявителем и должны быть представлены доказательства того, что именно такая площадь необходима для функционального использования имеющегося объекта.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое участвующее в деле лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований либо возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 65, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Заявителем не представлено доказательств необходимости ему земельного участка площадью 7617 кв.м. для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости. Оспариваемое решение не нарушает исключительного права заявителя на приватизацию земельного участка, занятого объектом недвижимого имущества и необходимого для использования такого объекта.

На основании изложенного заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя по правилам ст. 110 АПК РФ.

Стоимость проведенной по делу судебной экспертизы составила 35 000 рублей (письмо экспертной организации от 02.06.2020). Денежные средства в указанном размере были внесены на депозитный счет арбитражного суда заявителем и подлежат перечислению экспертной организации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области обществу с ограниченной ответственностью «Абрис», г. Новосибирск (ИНН <***>) 35 000 рублей за проведение экспертизы.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Бутенко