Решение от 26 сентября 2023 г. по делу № А60-31201/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-31201/2023
26 сентября 2023 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2023 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Билокурой А.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело №А60-31201/2023 по иску Администрации городского округа Первоуральск (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Реалстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Промтерминал» (ИНН <***> ОГРН <***>)

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 13.06.2023,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 03.05.2023,

от третьего лица: ФИО3, представитель по доверенности от 03.05.2023.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.


Администрация городского округа Первоуральск (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Реалстрой» (далее – ответчик, ООО СЗ «Реалстрой») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:58:0000000:11456, расположенный по адресу: <...> в районе жилых домов № 7а и № 96, путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 16.06.2023 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

В материалы дела от истца поступило ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в отсутствие представителя, с возражениями против рассмотрения дела по существу в данном судебном заседании.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв. ООО СЗ «Реалстрой» считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку односторонний отказ истца от договора аренды не соответствует закону. Отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ответчик заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-14007/2023.

Суд не находит оснований для удовлетворения данного ходатайства в порядке статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ходатайство о приостановлении производства по делу судом отклонено.

В настоящем судебном заседании ответчиком заявлено ходатайство о привлечении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Промтерминал» (ИНН <***> ОГРН <***>; адрес: <...>). Ходатайство судом удовлетворено в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 01.08.2023 суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Представитель истца поддерживает заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражает относительно заявленных исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



установил:

Между Администрацией городского округа Первоуральск (далее - истец), со стороны арендодателя, и открытым акционерным обществом «Уралтяжтрубстрой» (ИНН <***>), со стороны арендатора, 04.10.2007 заключен договор аренды земельного участка № 1702-к (далее - договор).

В соответствии с условиями договора по акту приема-передачи предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:58:0114001:0207, площадью 6211 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, <...> в районе жилых домов № 7а и 96, с видом разрешенного использования: под строительство 2-х многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ стороны определили срок аренды с 03.10.2007 по 03.10.2012.

Согласно договору от 06.07.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1702-к от 04.10.2007, ОАО «Уралтяжтрубстрой» (ИНН <***>) передало права и обязанности арендатора ООО «Уралтяжтрубстрой -Инвест» (ИНН <***>).

Дополнительным соглашением № 1/105 от 22.03.2013 к договору стороны определили срок аренды по 31.12.2013. Впоследствии неоднократно продлевался. Срок договорных отношений устанавливался по 31.12.2014.

Администрация ГО Первоуральск воспользовалась своим правом и отказалась от договора аренды земельного участка № 1702-к от 04.10.2007, уведомив об этом арендатора письмом № 6728 от 26.11.2015.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2016 по делу А60-8071/2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 08.07.2016, признан незаконным односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка, выраженный в форме уведомления № 6728 от 26.11.2015, и на Администрацию городского округа Первоуральск возложена обязанность продлить договор аренды земельного участка № 1702-к от 04.10.2007 для целей завершения строительства жилого дома.

Во исполнение решения суда по делу А60-8071/2016, 30.05.2016 заключено дополнительное соглашение № 175 между ООО «Уралтяжтрубстрой-Инвест» и Администрацией городского округа Первоуральск, согласно которого срок аренды и обязательства по договору аренды земельного участка № 1702-к от 04.10.2007 установлены по 31.10.2017.

16.08.2016 дополнительным соглашением № 282 к договору произведена замена арендатора на ООО Машиностроительный завод «Техномаш» (в настоящее время ООО «Элькон»).

21.07.2020 дополнительным соглашением № 151 к договору произведена замена арендатора на ООО «Реалстрой».

30.12.2020 дополнительным соглашением № 282 к Договору произведена замена арендатора, в связи со сменой наименования ООО «Реалстрой» на ООО «Специализированный застройщик «Реалстрой».

ООО СЗ «Реалстрой» выдано разрешение на строительство от 27.05.2019 года RU № 66336000, сроком до 31.12.2022.

Администрация городского округа Первоуральск воспользовалась своим правом и отказалась от договора аренды земельного участка № 1702-к от 04.10.2007, уведомив об этом Арендатора письмом № 907 от 22.12.2022. Данное письмо получено Арендатором 30.12.2022.

11.05.2023 право аренды погашено органом государственной регистрации кадастра и картографии.

В связи с прекращением действия договора и наличием на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:58:0000000:11456, а также отсутствием доказательств завершения строительства объектов в период действия вышеуказанного договора, истец обращается в суд с настоящим иском с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон и оценив их в соответствии со ст. 71 АПК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом N 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Ответчик пользовался земельным участком на основании договора аренды земельного участка № 1702-к от 04.10.2007, а также дополнительного соглашения № 282 от 30.12.2020.

Исходя из положений пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Администрация городского округа Первоуральск воспользовалась своим правом и отказалась от договора аренды земельного участка № 1702-к от 04.10.2007, уведомив об этом Арендатора письмом № 907 от 22.12.2022. Данное письмо получено Арендатором 30.12.2022.

11.05.2023 право аренды погашено органом государственной регистрации кадастра и картографии.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.06.2023 по делу №А60-14007/2023 ООО Специализированный застройщик «Реалстрой» отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным отказа администрации ГО Первоуральск от договора аренды № 1702-к от 04.10.2007 земельного участка, расположенного по адресу: г. Первоуральск, ул.. Советская, в районе жилых домов 7а и 96 (строительный №1 и №2) с кадастровым номером 66:58:0114001:207, заявленный уведомлением №907 от 22.12.2022 и возложении обязанности продлить срок действия договора аренды.

Согласно техническому паспорту объекта по состоянию на 17.03.2023 степень готовности объекта незавершенного строительством составляет 8%.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).

При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Установив, что договор аренды № 1702-к от 04.10.2007, а также дополнительное соглашение для завершения строительства объекта с кадастровым номером кадастровый номер 66:58:0114001:0207 заключен между истцом и ответчиком после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, суд приходит к выводу, что к спорным правоотношениям, с учетом правил пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Условия договора предусматривали однократность предоставления земельного участка для завершения строительства спорного объекта незавершенного строительства.

Положения земельного законодательства не позволяют предоставление земельного участка для завершения строительства объекта повторно.

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 ГК РФ предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем, пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ)).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, которая введена Законом N 171-ФЗ, предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены исключения из правила, установленного пунктом 15 статьи 39.8 данного Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Исходя из вышеприведенных норм ЗК РФ, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично - правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Аналогичная позиция высказана в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 сентября 2017 года N 306-КГ 17-4881, согласно которой не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность заключения (продления) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Ответчику земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ. Вместе с тем указанная совокупность оснований отсутствует.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:58:0114001:0207 прекращен в связи с истечением срока его действия (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Объект, для завершения строительства которого был предоставлен спорный земельный участок, в эксплуатацию не введен, его строительство не завершено.

Продление срока действия договора аренды влечет противоречащее положениям действующего законодательства право ответчика требовать повторного предоставления ему земельного участка для завершения строительства и не может быть признано верным.

Учитывая, что срок договора аренды земельного участка, предоставленного однократно для завершения строительства, истек, а строительство объекта не завершено, руководствуясь статьей 239.1 ГК РФ, требование истца подлежит удовлетворению и изымает у ответчика объект незавершенного строительства, который подлежит реализации на публичных торгах.

Государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Реалстрой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:58:0000000:11456, расположенный по адресу: <...> в районе жилых домов № 7а и № 96, путем продажи с публичных торгов.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Реалстрой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).


Судья А.А. Билокурая