Решение от 24 декабря 2020 г. по делу № А32-53375/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-53375/2017
г. Краснодар
24 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения принята 02.12.2020

Полный текст решения изготовлен 24.12.2020.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: администрация муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – истец, администрация)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Синтэз" (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350075, Краснодарский край, город Краснодар, улица им ФИО2 / Сормовская, дом 178-180/1, литер х, помещение 1/5 (далее – ответчик, ООО "Синтэз", общество)

о взыскании;

о расторжении договора аренды земельного участка

по встречному иску:

истец по встречному иску: общество с ограниченной ответственностью "Синтэз" (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350075, Краснодарский край, город Краснодар, улица им ФИО2 / Сормовская, дом 178-180/1, литер х, помещение 1/5;

ответчик по встречному иску 1: администрация муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...>

ответчик по встречному иску 2: департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее - департамент муниципальной собственности)

о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 350000, <...> (далее – третье лицо 2, департамент архитектуры);

2. департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – третье лицо 3, департамент финансов).

при участии:

от истца: ФИО3 – по доверенности, диплом

от иных лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском, согласно которого просит:

взыскать с ООО "Синтэз" 793 004,05 рублей, из них в задолженность по договору аренды земельного участка от 05.08.2013 № 4300020270 по арендной плате за период с 01.06.2017 по 30.11.2017 в размере в размере 773 858,01 рублей, пени по состоянию на 20.11.2017 в сумме 19 146,04 рублей;

взыскать с ООО "Синтэз" пени начисленную на сумму задолженности в размере 773 858,01 рублей из расчета начисления пени в размере 1/300 за каждый день просрочки за период с 01.12.2017 по день фактического исполнения обязательства;

расторгнуть договор аренды земельного участка от 05.08.2013 № 4300020270;

обязать ООО "Синтэз" освободить и вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 12 578 кв. м, кадастровый номер 23:43:0412001:825, расположенный по ул. Тихорецкой, 34 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Определением суда от 28.08.2018 к производству принят встречный иск общества, согласно которого последний просит:

признать договор аренды земельного участка от 05.08.2013 № 4300020270 недействительным;

взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар расходы, связанные с недействительностью договора аренды земельного участка от 05.08.2013 № 4300020270 в размере 2 500 749,34 рублей (в периоде 01.06.2015 по 30.06.2017 гг.).

взыскать с администрации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 35 504,00 рублей.

Определением суда от 28.08.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмет спора, привлечены департамент муниципальной собственности, департамент архитектуры, департамент финансов.

В судебном заседании 28.11.2018 представитель администрации заявил о пропуске обществом срока исковой давности

Определением суда от 14.05.2019 производство по делу №А32-53375/2017 приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу №А32-56243/2017.

Определением суда от 25.12.2019 производство по делу №А32-53375/2017 возобновлено.

В соответствии с определением Заместителя председателя Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2020 дело №А32-53375/2017 передано на рассмотрение судье Левченко О.С.

Определением суда от 08.07.2020 исходя из предмета встречных исковых требований, суд привлек к участию в деле в качестве ответчика по встречному иску департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (статья 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель администрации пояснил, что материалы предварительного согласования 2009 года уничтожены в 2016 году. Распорядителем денежных средств, поступивших в качестве арендной платы является департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 02.12.2020 объявлен перерыв до 17 часов 20 минут 02.12.2010. После перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в преамбуле постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 30.07.2013 № 5597 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Синтэз" земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара" (далее – постановление от 30.07.2013) указано, что постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 11.08.2010 № 6027 "Об утверждении ООО "Синтэз" материалов предварительного согласования места размещения многоуровневого гаража в Карасунском внутригородском округе города Краснодара" обществу утверждены материалы предварительного согласования места размещения многоуровневого гаража на земельном участке плоащдью 13 000 кв. м по улице Тихорецкой, 34 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара.

19 июля 2013 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0412001:825, плоащдью 12 578 кв. м, расположенный по адресу: <...> уч. 34, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения многоуровневого гаража, для размещения индивидуальных гаражей (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:43:0412001:825, спорный земельный участок, участок).

Постановлением от 30.07.2013 обществу в аренду сроком на десять лет из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0412001:825, плоащдью 12 578 кв. м, в том числе земельный участок площадью 484 кв. м, расположенный в охранных зонах инженерных коммуникаций, для строительства многоуровневого гаража по улице Тихорецкой, 34 в Карасунском внутригородском округе города Краснодар.

На основании постановления от 30.07.2013 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.08.2013 № 4300020270 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей плоащдью 12 578 кв. м, расположенный в Карасунском внутригородском округе <...>, кадастровый номер 23:43:0412001:825. Участок предоставляется для строительства многоуровневого гаража (пункт 1.3 договора). Указанный в пункте 1.1 настоящего договора участок передается арендатору на основании акта приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.4 договора). В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца. Пунктом 4.1.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Договор действует в течение десяти лет с 30.07.2013 по 30.07.2023 (пункт 6.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, запись государственной регистрации от 19.08.2013 № 23-23-01/473/2013-941.

Истец указывает на то, что ответчик в нарушение условий договора не вносит арендные платежи.

Кроме того, в соответствии с письмами департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 31.05.2017 № 29/5587 и от 25.08.2017 № 29/9266 разрешение на строительство объекта на земельном участке по ул. Тихорецкая, 34 в городе Краснодаре не выдавалось.

Актом осмотра земельного участка от 19.05.2017 № 1065 установлено, что земельный участок частично огорожен металлическими столбами, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос травой.

Администрация в адрес общества направила предписание от 05.06.2017 № 15970.26 об устранении нарушений в 14-дневынй срок со дня получения данного предписания.

Актом осмотра земельного участка от 21.08.2017 № 1881 установлено, что земельный участок частично огорожен металлическими столбами, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос травой.

В связи с тем, что ответчик не устранил в срок нарушения договора, администрация направила обществу уведомление от 20.09.2017 № 10917/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредство подписания акта приема-передачи.

Ответчик соглашение о расторжении договора не подписал.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения администрации с иском о взыскании задолженности и о расторжении договора.

Ответчик в свою очередь указывает на то, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой в силу того, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует сведениям о земельном участке, отраженных в генеральном плане, что повлекло невозможность осуществления на участке строительства объекта, предусмотренного договором.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как указано выше, в преамбуле постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 30.07.2013 № 5597 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Синтэз" земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара" (далее – постановление от 30.07.2013) указано, что постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 11.08.2010 № 6027 "Об утверждении ООО "Синтэз" материалов предварительного согласования места размещения многоуровневого гаража в Карасунском внутригородском округе города Краснодара" обществу утверждены материалы предварительного согласования места размещения многоуровневого гаража на земельном участке плоащдью 13 000 кв. м по улице Тихорецкой, 34 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара.

19 июля 2013 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0412001:825, плоащдью 12 578 кв. м, расположенный по адресу: <...> уч. 34, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения многоуровневого гаража, для размещения индивидуальных гаражей (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:43:0412001:825, спорный земельный участок, участок).

Постановлением от 30.07.2013 обществу в аренду сроком на десять лет из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0412001:825, площадью 12 578 кв. м, в том числе земельный участок площадью 484 кв. м, расположенный в охранных зонах инженерных коммуникаций, для строительства многоуровневого гаража по улице Тихорецкой, 34 в Карасунском внутригородском округе города Краснодар.

На основании постановления от 30.07.2013 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.08.2013 № 4300020270 (далее – договор).

Истцом представлен акт от 12.04.2016 № 46 о выделении к уничтожению документов, не подлежащих хранению в архивном отделе МКУ "УЗО", утвержденный директором муниципального казенного учреждения муниципального образования город Краснодар "Управление земельных отношений", документы по предоставлению спорного земельного участка "Синтэз" уничтожены, как утратившие практическое значение и в связи с истечением срока хранения, в соответствии с пунктом 13.5.3 Инструкции по делопроизводству в администрации муниципального образования город Краснодар, утвержденной распоряжением главы муниципального образования город Краснодар от 11.07.2008 № 177-р.

В связи с отсутствием иных документальных доказательств, суд исходит из того, что спорный земельный участок предоставлен обществу в порядке статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации с предварительным согласованием места размещения объекта.

Расчет суммы задолженности по арендной плате, представленный истцом, признан судом верным, контррасчет ответчик не представил.

Ответчиком не представлены доказательства погашения задолженности.

Также истцом заявлены требования о взыскании пени.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Расчет пени проверен судом и признан верным.

В силу того, что судом установлено нарушение сроков внесения арендных платежей исковые требования в части взыскания пени обоснованы и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании с ответчика неустойки начисляемой на сумму задолженности в размере 773 858,01 рублей из расчета начисления пени в размере 1/300 за каждый день просрочки за период с 01.12.2017 по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

В связи с чем, суд полагает возможным удовлетворить требования истца в указанной части.

Истец также просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 05.08.2013.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора, настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 настоящего договора; использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4 - 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11 - 4.1.14 настоящего договора.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Законом N 101-ФЗ, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В рамках настоящего дела установлено нарушение арендатором порядка внесения арендных платежей за период с 01.06.2017 по 30.11.2017.

Также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2017 по делу №А32-22227/2017 с общества в пользу администрации взыскана задолженность по арендным платежам за период с 01.09.2016 по 31.05.2017.

Кроме того, в соответствии с письмами департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 31.05.2017 № 29/5587 и от 25.08.2017 № 29/9266 разрешение на строительство объекта на земельном участке по ул. Тихорецкая, 34 в городе Краснодаре не выдавалось.

Актом осмотра земельного участка от 19.05.2017 № 1065 установлено, что земельный участок частично огорожен металлическими столбами, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос травой.

Администрация в адрес общества направила предписание от 05.06.2017 № 15970.26 об устранении нарушений в 14-дневынй срок со дня получения данного предписания.

Актом осмотра земельного участка от 21.08.2017 № 1881 установлено, что земельный участок частично огорожен металлическими столбами, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос травой.

Таким образом, общество с августа 2013 года не предприняло мер к осуществлению строительства.

Так, за предоставлением градостроительного плана общество обратилось лишь в 2018 году после обращения администрации в суд с иском о расторжении спорного договора.

Таким образом, ответчик на протяжении длительного времени не исполнял взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка.

На момент принятия настоящего решения суда общество также не представило доказательств осуществления мероприятий по возведению многоуровневого гаража.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется самостоятельно и на свой риск, поэтому принимая на себя обязательства по уже действующему договору аренды, Общество должно было предвидеть возможное возникновение препятствий к исполнению обязательств, однако не проявил должной осмотрительности, поэтому неблагоприятные последствия недостаточной осмотрительности заявителя при ведении предпринимательской деятельности ложатся на самого заявителя.

Непринятие таких мер, в силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, относит на него риск последствий ведения предпринимательской деятельности и в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться основанием для вывода о противоправности действий арендодателя.

Общество, действуя разумно и осмотрительно, с должной степенью заботливости, должно было принять все необходимые меры для того, чтобы до заключения договора аренды установить возможные препятствия к использованию объекта аренды по назначению.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.09.2019 по делу № А32-56243/2017.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что в данном случае нарушение условий договора выражается в том числе в отсутствии законченного строительством объекта в сроки, определенные договором, что влечет для администрации такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено выше, администрация в адрес общества направила предписание от 05.06.2017 № 15970.26 об устранении нарушений в 14-дневынй срок со дня получения данного предписания.

В связи с тем, что ответчик не устранил в срок нарушения договора, администрация направила обществу уведомление от 20.09.2017 № 10917/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредство подписания акта приема-передачи.

Данное уведомление возвращено с истечением срока хранения.

В данном случае претензия о расторжении договора отправлена истцом по известному адресу ответчика, другие адреса в деле отсутствуют, следовательно, истцом в данном случае приняты все возможные и надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, поэтому претензионный порядок истцом соблюден.

Указанная правовая позиция согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Учитывая, что порядок расторжения договора, предусмотренный действующим законодательством, истцом соблюден, суд признал требование о его досрочном расторжении обоснованным.

Кроме того, истцом заявлено требование о возврате спорного земельного участка.

Указанное требование корреспондируется положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Требования по первоначальному иску удовлетворены судом.

Рассмотрев встречный иск, суд пришел к следующим выводам.

Так, общество просит признать договор аренды земельного участка от 05.08.2013 № 4300020270 недействительным, взыскать с администрации 2 500 749,34 рублей, связанные с недействительностью договора.

В обоснование встречных исковых требований указано, что арендодателем не обеспечено предоставление обусловленного договором исполнения обязательства в виде передачи арендуемого имущества в состоянии, позволяющем использование арендованного имущества - земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, вследствие чего у арендатора возникает право приостановления встречного обязательства - внесения арендных платежей, ввиду того, что земельный участок невозможно было использовать по прямому назначению.

Поскольку арендованный земельный участок попадает в пределы действия специальной зоны назначения: санитарно-защитные зеленые насаждения, в связи с чем, общество полагает, что необходимо признать ничтожным договор аренды от 05.08.2013, как не соответствующий требованиям санитарно-эпидемиологического законодательства, в части выдачи разрешения на строительство, указанного в договоре объекта и противоречащим генеральному плану города.

На основании части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абз.2 пункта 3 ст. 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Судом установлено, что администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 05.08.2013, где установлен вид разрешенного использования арендованного земельного участка: для строительства многоуровневого гаража.

Договор действует в течение десяти лет с 30.07.2013 по 30.07.2023 (пункт 6.1 договора).

Как указано ответчиком, данные обстоятельства препятствуют обществу получить разрешение на строительство и использование земельного участка по целевому назначению. По данному обстоятельству с вопросом внесения изменений в Генеральный план муниципального образования город Краснодар в части земельного участка и приведения его в соответствие с правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар общество обращалось в департамент архитектуры и градостроительства монопольного образования г. Краснодара (вх. № 29/4189 от 24.04.2014; вх. № 29/790 от 26.01.2016).

Из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 31.10.2018 следует, что согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 (далее - генеральный план), указанный земельный участок расположен в зоне специального назначения (санитарно-защитные зеленые насаждения), в санитарной зоне от дороги, частично не зонирован. В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 на момент заключения договора (05.08.2013), (в редакции от 31.01.2013 № 42 п.10) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0412001:825 по ул. Тихорецкой, 34 в Карасунском внутригородском округе города Краснодар расположен в производственной зоне.

Учитывая изложенное, нарушение в определении вида разрешенного использования арендованного земельного участка - для строительства многоуровневого гаража, судом не установлено.

Согласно статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что застройка земельных участков должна осуществляться на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

В соответствии со статьями 1, 23, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, функциональное назначение территории, в том числе путем определения функциональных зон, характеристик их планируемого развития и параметров, устанавливается положениями генерального плана городского округа (муниципального образования город Краснодар).

Согласно статье 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Пунктом 2 указанной статьи регламентировано, что источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются, в том числе документы территориального планирования (генеральные планы поселений) и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Также установлено, что департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар указано, что по данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар документация по планировке территории не утверждалась.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства выдается на основании документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории; 3) материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутом, объектов археологического наследия; в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; з) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса; 4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса; 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса); 6) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.11.2020) следует, что согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар на основании заявления ООО "Синтэз" выдан градостроительный план земельного участка от 27.06.2018 № RU23306000-00000000012048 на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0412001:825, расположенном по ул. Тихорецкой, 34 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара. Разрешение на строительство объекта капитального строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на вышеуказанном земельном участке департаментом не выдавались.

Доводы ООО "Синтэз" с указанием на обращения с письмами вх. № 29/4189 от 24.04.2014; вх. № 29/790 от 26.01.2016 судом во внимание не приняты, поскольку не свидетельствуют о соблюдении установленного порядка.

В соответствии со статьей 1 регламента Городской Думы Краснодара, утвержденного решением Городской Думы Краснодара от 24.11.2005 № 3 п. 6 "О регламенте городской Думы Краснодара" городская Дума Краснодара является представительным органом муниципального образования город Краснодар, действует на основании Конституции Российской Федерации, законодательства Российской Федерации, Краснодарского края, Устава муниципального образования город Краснодар и регламента. Дума обладает правами юридического лица.

Статьей 24 устава муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением Городской Думы Краснодара от 21.04.2011 № II п. 6 "Об утверждении устава муниципального образования город Краснодар" установлено, что в компетенцию городской Думы Краснодара входит утверждение генерального плана муниципального образования город Краснодар (далее генеральный план), правил землепользования и застройки, местных нормативов градостроительного проектирования, порядка подготовки документации по планировке территории муниципального образования город Краснодар, разрабатываемой на основании решений органов местного самоуправления, установление в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и законами Краснодарского края требований к составу и порядку деятельности комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар.

Таким образом, уполномоченным органом по утверждению внесений изменений в генеральный план - является городская Дума Краснодара.

Следовательно, ответчиком не доказала противоправность действий (бездействий) и вина администрации.

Поэтому действия администрации не могут быть квалифицированы как ущемление прав арендатора на использование земельного участка администрацией, поскольку данные обстоятельства не зависят от арендодателя, а утверждение генерального плана муниципального образования город Краснодар не входит в полномочия администрации.

Учитывая изложенное, основания для признания договора недействительным по доводам, указанным ООО "Синтэз", судом не установлены.

Факт владения участка за спорный период не оспаривается.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного, в удовлетворении требований ООО "Синтэз" надлежит отказать в полном объеме.

Следует отметить, что в силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление № 25) разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 части 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзаце 5 пункта 1 постановления № 25 разъяснил: если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Таким образом, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

В статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками, в данном случае, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, невозможность использования земельного участка по целевому назначению сама по себе не является основанием для признания договора аренды недействительным. Гражданским законодательством предусмотрены иные правовые последствия при предоставлении земельного участка в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Так в рамках настоящего дела установлено, что договор аренды от 05.08.2013 № 4300020270 прошел процедуру государственной регистрации, земельный участок передан арендатору, который вносил за пользование им соответствующую плату, факт владения участком более семи лет не оспаривается. Доказательств того, что до предъявления администрацией иска в суд у общества имелись какие-либо претензии относительно предмета аренды, в материалы дела не представлено. Считая, что имеются обстоятельства, свидетельствующие о невозможности использования земельного участка, арендатор в спорный период с предложениями о расторжении договора аренды к арендодателю не обращался, вопрос о возврате земельного участка не ставил, однозначно волю на прекращение арендных отношений не выражал.

Сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также, если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны (пункт 2 статьи 431.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответствующих оснований для признания оспариваемого договора недействительным суды не установили.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.09.2019 по делу № А32-56243/2017 по похожим фактическим обстоятельствам.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по первоначальному иску с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в размере 24 860,00 рублей.

Руководствуясь статьями 41, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

По первоначальному иску

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Синтэз" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар в пользу администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар 793 004,05 рублей, из них в задолженность по договору аренды земельного участка от 05.08.2013 № 4300020270 по арендной плате за период с 01.06.2017 по 30.11.2017 в размере в размере 773 858,01 рублей, пени по состоянию на 20.11.2017 в сумме 19 146,04 рублей, а также пени, начисленные на сумму задолженности в размере 773 858,01 рублей из расчета начисления пени в размере 1/300 за каждый день просрочки за период с 01.12.2017 по день фактического исполнения обязательства.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 05.08.2013 № 4300020270.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Синтэз" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар освободить и вернуть администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар земельный участок общей площадью 12 578 кв. м, кадастровый номер 23:43:0412001:825, расположенный по ул. Тихорецкой, 34 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Синтэз" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар в доход федерального бюджета Российской Федерации 24 860,00 рублей государственной пошлины.

По встречному иску

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко