Решение от 3 июля 2025 г. по делу № А82-13424/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...> http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-13424/2024
г. Ярославль
04 июля 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 17 июня 2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Соловьева А.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коротаевой М.С. (до перерыва), ФИО1 (после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Промстрой-плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Западно-сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным отчета № 767/159 от 09.04.2024 г.,

при участии:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 16.12.2022

от ответчика – не явились

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Промстрой-плюс» обратилось в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Западно-сибирский консалтинговый центр» о признании недействительным отчета № 767/159 от 09.04.2024 г.

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержал.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв не предоставил.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие не явившихся представителей сторон.

Судом установлены следующие обстоятельства.

В производстве Дзержинского районного отдела судебных приставов г. Ярославля УФССП России по Ярославской области находится исполнительное производство N35933/20/76001-ИП, возбужденное 02 апреля 2020 года на основании исполнительного листа №А82-7028/2017 от 28.12.2017 г., выданного Арбитражным судом Ярославской области по делу NA82-7028/2017, вступившему в законную силу 11.11.2017 г., предмет исполнения: задолженность за фактическое использование земельного участка в размере: 745 016,36 руб., в отношении должника ООО «ПРОМСТРОЙ-ПЛЮС», ИНН <***>, КПП 760201001, ОГРН <***>, адрес должника: ул. Механизаторов, д.12, г. Ярославль. Ярославская обл., 150044, в пользу взыскателя МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, адрес взыскателя: ул. Комсомольская, д.46, <...>.

31.07.2020 судебным приставом-исполнителем Дзержинского РОСП г. Ярославля УФССП России по Ярославской области ФИО3 составлен акт о наложении ареста в отношении следующего недвижимого имущества: нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, площадью 5358,6 кв.м., кадастровый номер: 76:23:010101:9311 (доля в праве 162/1000), принадлежащего на праве общей долевой собственности - ООО «Промстрой-Плюс».

17.04.2024 в рамках указанного исполнительного производства, судебным приставом-исполнителем Дзержинского РОСП г. Ярославля УФССП России по Ярославской области ФИО4 вынесено постановление о принятии результатов оценки в отношении следующего недвижимого имущества: нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, площадью 5358,6 кв.м., кадастровый номер: 76:23:010101:9311 (доля в праве 162/1000), принадлежащего на праве общей долевой собственности - ООО «Промстрой-Плюс».

В соответствии с указанным постановлением о принятии результатов оценки от 17.04.2024 судебный пристав-исполнитель Дзержинского РОСП г. Ярославля УФССП России по Ярославской области принял результаты оценки названного объекта недвижимого имущества в соответствии с отчетом оценщика N 767/159 от 09.04.2024 г., подготовленным Обществом с ограниченной ответственности «Западно-Сибирский консалтинговый центр» а именно, в размере 10 533 000 рублей, без учета НДС.

Заявитель считает выводы об оценке, содержащиеся в отчете N 767/159 от 09.04.2024 г., необоснованными, поскольку стоимость арестованного имущества, согласно рыночной стоимости, составляет более 15 000 000 руб., считает, что оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности, что в последствии привели к занижению стоимости объекта оценки, чем нарушены имущественные права заявителя, в связи с чем, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Изучив доводы сторон и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями части второй статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ в отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ достоверность рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, может быть оспорена в суде, арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью, третейском суде по соглашению сторон спора или договора.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Федеральный закон N 135-ФЗ, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком.

В соответствии с положениями пункта 1 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.

В соответствии с пунктом 2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением о принятии результатов оценки от 17.04.2024 судебный пристав-исполнитель Дзержинского РОСП г. Ярославля УФССП России по Ярославской области приняла результаты оценки названного объекта недвижимого имущества в соответствии с отчетом оценщика N 767/159 от 09.04.2024 г., подготовленным Обществом с ограниченной ответственности «Западно-Сибирский консалтинговый центр» а именно, в размере 10 533 000 рублей, без учета НДС.

В целях установления достоверности произведенной оценки и рыночной стоимости вышеуказанного имущества, определением суда от 27.01.2025 назначена судебная экспертиза, с поручением ее проведения эксперту АО «Ярославский центр недвижимости» ФИО5 - оценщик 1-й категории, член СРО Ассоциации «Русское Общество Оценщиков», рег.№001145, член Экспертного совета СРО Ассоциация «Русское общество оценщиков» Диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности ПП №346662 от 8.06.2001 г., выданный Московским государственным университетом экономики, статистики и информатики. Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована ОСА «ИНГОССТРАХ» и ОАО «АльфаСтрахование», Страховой полис №433-154476/24/0325R/0000003/24-001145 от 02.12.2024 г., страховая сумма 300 ООО (Триста тысяч) руб., срок действия с 01.01.2025 г. по 30.06.2026 г. Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» №036959-1 от 15.05.2024 г. Стаж оценочной деятельности — 26 лет. Стаж экспертной деятельности - 15 лет.

Согласно экспертному заключению от 25.02.2025, эксперт пришел к выводу о том, что отчет № 767/159 от 09.04.2024 не соответствует стандартам ФСО. Данный отчет содержит замечания, исправление которых приведет к изменению стоимости объекта, отдельные разделы и приведенная информация в отчете допускают неоднозначное толкование и могут вводить в заблуждение.

Экспертом указаны нарушения, повлиявшие на достоверность определенной в отчетах рыночной стоимости: в экспертируемом отчете (стр. 9-10) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость,выполнен формально. В Отчете отсутствует анализ рынка коммерческой недвижимостипроизводственно-складского назначения, не приведены диапазоны стоимостипредложений по продаже и аренде данного вида недвижимости, что не позволяетсопоставить итоги полученного результата, с рыночными данными. Отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение. В разделе 9.Точное описание объекта оценки (стр. 7-8 Отчета) Оценщик характеризует оцениваемый объект как, объект промышленного назначения. Далее, В разделе 11. Обоснование выбора используемых подходов и методов (стр. 11 Отчета), оценщик пишет: «В рамках настоящей оценки применим затратный подход, поскольку объект оценки является специализированным, а так же, в результате анализа рынка не установлены объекты, аналогичные объекту оценки (сопоставимые по основным ценообразующнм характеристикам), которые продаются на открытом рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса.» Характеристики и факторы, указывающие на принадлежность объекта к специализированным, оценщиком не приводятся. При расчетах рыночной стоимости объекта в рамках затратного подхода,оценщик использует сборники УПВС. В данных сборниках, стоимость единичногопоказателя определена по состоянию на 01.01.1969 г. Далее в процессе оценки оценщикиспользует 6 поправочных коэффициентов (суммарный поправочный коэффициент222,26). к данному показателю, что так же может влиять на достоверность полученногорезультата. На дату проведения настоящей оценки, сборники УПВС уже давно не используются оценочным сообществом, многие оценочные СРО официально отказались от их использования. На сегодняшний день используется другие нормативные справочники, в которых стоимости единичных показателей определены в ценах на дату оценки. На стр. 15 Отчета, Оценщик проводит расчет стоимости земельного участка путем вычленения её из восстановительной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной с использованием сборников УПВС, что является методологической ошибкой. Так как вычленение стоимости земельного участка из рыночной стоимости объекта недвижимости производится в случае, когда стоимость рассчитана на основе рыночных данных. В данной ситуации оценщики исходят из допущения, что в стоимости объектов аналогов используемых в расчетах сравнительным и доходным подходами, косвенно содержится и стоимость земли.

Экспертом определена итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое здание 162/1000 доли в праве, 5358,6 кв.м. кадастровый номер 76:23:010101:9311, адрес <...>, которая составляет: 14 588 000 руб., с учетом стоимости земельного участка, 13 421 000 руб., без учета стоимости земельного участка.

Таким образом, из экспертного заключения следует, что стоимость объекта оценки, определенная экспертом АО «Ярославский центр недвижимости» существенно отличается от оценки, указанной в отчете № 767/159 от 09.04.2024 Возражения по экспертному заключению лицами, участвующими в деле, в том числе Обществом с ограниченной ответственности «Западно-Сибирский консалтинговый центр» не заявлены. Основания не доверять выводам эксперта АО «Ярославский центр недвижимости» ФИО5 у суда отсутствуют, поскольку эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах представленный судебному приставу-исполнителю отчет об оценке от 09.04.2024 N 767/159 является недостоверным, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным отчет общества с ограниченной ответственностью «Западно-сибирский консалтинговый центр» № 767/159 от 09.04.2024 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Западно-сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промстрой-плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 руб. – в возмещение расходов на уплату госпошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

А.Н. Соловьев