Решение от 16 октября 2025 г. по делу № А66-14601/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ)

Дело № А66-14601/2022
г.Тверь
17 октября 2025 года


(изготовлено в полном объеме)


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Нофал Л.В., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Лысковой К.Ю., при участии представителей: истца - ФИО1,, ответчика - ФИО2 (04.07.2025, 11.08.2025, онлайн), ФИО3 - (18.07.2025, 01.08.2025, онлайн), рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива»,  г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации – 27.10.2015)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации – 11.11.2010),

неимущественное требование,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Альтернатива»,                         г. Москва обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь с требованием обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Альтернатива» договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, в соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Определением суда от 22 апреля 2024  по делу по ходатайству истца назначена  судебная  оценочная  экспертиза.  Проведение   экспертизы  поручено   Обществу с  ограниченной  ответственностью «Агенство независимой оценки и экспертизы», эксперту ФИО4.

       На разрешение эксперта поставлен вопрос, который должен быть разъяснен при проведении экспертизы:

определить рыночную стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: г.Тверь, Большие Перемерки:

1. Наружная станция перекачки, кадастровый номер 69:40:0200060:133;

2. Изолятор, кадастровый номер 69:40:0200060:134;

3. Склад, кадастровый номер 69:40:0200060:135;

4. Конюшня, кадастровый номер 69:40:0200060:136;

5. Забор, кадастровый номер 69:40:0200060:137;

6. Навес под сено, кадастровый номер 69:40:0200060:138;

7. Канализационные сети, кадастровый номер 69:40:0200060:139;

8. Водопроводные сети, кадастровый номер 69:40:0200060:140;

9. Гараж, кадастровый номер 69:40:0200060:141,

 на дату подачи заявления о выкупе – 08.08.2022.

В материалы дела 25.06.2024 поступило экспертное заключение, согласно выводам которого:

         Рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Тверь, Большие Перемерки на дату подачи заявления о выкупе - 08.08.2022 года составляет (округленно):

         1. Наружная станция перекачки, кадастровый номер 69:40:0200060:133 - 7 000 руб. 00 коп.;

         2. Изолятор, кадастровый номер 69:40:0200060:134 - 95 000 руб. 00 коп.;

         3. Склад, кадастровый номер 69:40:0200060:135 - 321 000 руб. 00 коп.;

         4. Конюшня, кадастровый номер 69:40:0200060:136 - 2138 000 руб. 00 коп.;

         5. Забор, кадастровый номер 69:40:0200060:137 - 255 000 руб. 00 коп.;

         6. Навес под сено, кадастровый номер 69:40:0200060:138 - 190 000 руб. 00 коп.;

         7. Канализационные сети, кадастровый номер 69:40:0200060:139 - 9000 руб. 00 коп.;

         8. Водопроводные сети, кадастровый номер 69:40:0200060:140  -  585 000 руб. 00 коп.;

9. Гараж, кадастровый номер 69:40:0200060:141- 552 000 руб. 00 коп.

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме, дал пояснения.

Представитель ответчика возражает против  удовлетворения  исковых требований, дала пояснения.

Суд в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявил перерыв в судебном заседании до 18 июля 2025 года 11 часов 00 минут. Информация о перерыве размещена в установленном порядке на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области в сети Интернет.

         После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

В материалы дела от ответчика поступило ходатайство о приобщении дополнительных пояснений (исх. от 17.07.2025).

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме, дал пояснения.

Представитель ответчика возражает против  удовлетворения  исковых требований, дала пояснения.

Суд приобщил к материалам дела документы, представленные ответчиком.

Суд в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявил перерыв в судебном заседании             до 01 августа 2025 года 15 часов 00 минут. Информация о перерыве размещена в установленном порядке на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области в сети Интернет.

         После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

В материалы дела от ответчика поступили дополнительные материалы (исх. от 30.07.2025).

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме, дал пояснения.

Представитель ответчика возражает против  удовлетворения  исковых требований, дала пояснения.

Суд приобщил к материалам дела документы, представленные ответчиком.

Суд в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявил перерыв в судебном заседании      до 11 августа 2025 года 11 часов 00 минут. Информация о перерыве размещена в установленном порядке на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области в сети Интернет.

         После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

В материалы дела от ответчика поступили дополнительные письменные пояснения (исх. от 08.08.2025).

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме, дал пояснения.

Представитель ответчика возражает против  удовлетворения  исковых требований, дала пояснения.

Суд приобщил к материалам дела документы, представленные ответчиком.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Тверь, Большие Перемерки:

1. Наружная станция перекачки, кадастровый номер 69:40:0200060:133;

2. Изолятор, кадастровый номер 69:40:0200060:134;

3. Склад, кадастровый номер 69:40:0200060:135;

4. Конюшня, кадастровый номер 69:40:0200060:136;

5. Забор, кадастровый номер 69:40:0200060:137;

6. Навес под сено, кадастровый номер 69:40:0200060:138;

7. Канализационные сети, кадастровый номер 69:40:0200060:139;

8. Водопроводные сети, кадастровый номер 69:40:0200060:140;

9. Гараж, кадастровый номер 69:40:0200060:141,

Указанные объекты предоставлены во владение и пользование истцу на основании заключенного с ответчиком договора аренды от 10.07.2020 №1594-т (далее - договор). Также, истец пояснил, что ООО «Альтернатива» является субъектом малого предпринимательства г.Москвы, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра СМП.

Переданные в аренду объекты недвижимости являются собственностью Российской Федерации (пункт 1.2 договора).

В пункте 1.1 договора указано, что имущество передается с целевым назначением – виды деятельности, не запрещенные действующим законодательством.

Пунктом 2.1 договора определен срок аренды – с 10.07.2020 по 09.07.2035.

Размер и условия внесения арендной платы согласованы в разделе 4 договора.

Согласно пунктам 4.1, 4.2, приложению 1 к договору размер арендной платы определен по результатам торгов и составляет 77 569 руб. 00 коп. в месяц (с НДС).

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 10.07.2020, являющемуся приложением 2 к договору, недвижимое имущество передано Арендодателем в пользование Арендатору.

В акте отражено, что техническое состояние передаваемых объектов удовлетворительное.

          В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 05.08.2022 обратился в ФАУГИ с заявлением о выкупе арендуемых помещений (зарегистрировано ФАУГИ 08.08.2022).

          Ответчик обращение истца оставил без ответа.

          Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.


Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

  В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта  гражданского права, так и помимо его воли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ                        «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 № 209-ФЗ (далее – Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

 В этой же статье 3 Закона № 159-ФЗ определены условия реализации преимущественного права, так в соответствии с пунктами 1, 2, 4, 5 данной статьи, в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с заявлением о выкупе арендуемого имущества, преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из Реестра.

          В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

          Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

          В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

          В пункте 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

          Из системного толкования положений статей 1, 3, 4 Закона № 159-ФЗ и статей 606, 607, 611 ГК РФ следует, что реализовать преимущественное право на приобретение в собственность имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно в отношении арендуемого имущества, находящегося во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. При этом целью выкупа арендуемых объектов недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства является их дальнейшее использование в предпринимательской деятельности.

          Таким образом, передаваемый в собственность объект недвижимости должен обладать пригодными к использованию характеристиками и свойствами, допускающими его дальнейшее использование по целевому назначению, а также отвечающими требованиям безопасности при его эксплуатации.

          Ответчик факт поступления заявления Общества от 05.08.2022 не оспаривает, в отзыве на иск указывает,  что актами осмотра от 09.10.2024, 14.03.2025 с фотофиксацией было установлено отсутствие признаков ведения хозяйственной деятельности, спорные объекты недвижимости не использовались, в материалах дела отсутствуют доказательства выполнения истцом каких-либо восстановительных (ремонтных) работ на спорных объектах недвижимости, имеется наличие у истца задолженности по арендной плате, что подтверждается решениями Арбитражного суда Тверской области по делам №№  А66-1816/2024, А66-17582/2024, которые до настоящего времени не исполнены.

Между тем при проведении в ходе рассмотрения настоящего дела судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом ФИО4 оценивалось техническое состояние объектов. В соответствии с представленным в суд заключением эксперта от 08.08.2022 все объекты аренды частично разрушены, находятся в неудовлетворительном техническом состоянии.

          Доказательств  выполнения истцом каких-либо ремонтных работ на объектах в материалы дела не представлено. Экспертом ФИО4 данное обстоятельство при проведении судебной экспертизы не установлено. Кроме того, из имеющихся в деле материалов, судом  усматривается, что фактическое состояние переданных в аренду объектов требует проведения не текущего ремонта, а значительных восстановительных работ.

          При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что на момент обращения Общества в Территориальное управление с заявлением от 05.08.2022 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества спорное объекты недвижимости находились в ветхом разрушенном, не пригодном для эксплуатации состоянии и, соответственно, не могли использоваться и не использовались Арендатором для ведения коммерческой деятельности.

          Вместе с тем передача в аренду объекта, представляющего собой здание, фактически находящее в разрушенном состоянии, свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения и использования ее в предпринимательской деятельности, определенной в статьей 2 ГК РФ, как деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом.

Суд отмечает, что выкуп субъектом малого предпринимательства имущества, которое не может быть использовано в предпринимательской деятельности, не отвечает целям Закона № 159-ФЗ, а именно созданию названным субъектам наиболее благоприятных условий для осуществления экономической деятельности.

          Таким образом,  суд приходит к выводу о недоказанности факта использования Обществом как субъектом малого и среднего предпринимательства переданных в аренду по договору аренды от 10.07.2020 № 1594-т объектов недвижимости в коммерческой деятельности.

          Следует также отметить, что согласно представленным ответчиком копиям решений Арбитражного суда Тверской области по делам №№  А66-1816/2024, А66-17582/2024  обязанность по внесению арендной платы  Обществом не исполняется.

          Общество, обратившись 08.08.2022  с заявлением о предоставлении государственной услуги о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, оплатило арендную плату только 16.08.2022. В последующем Общество перестало исполнять обязательства по внесению арендной платы в рамках договора аренды № 1594-т от 10.07.2020. 

          По состоянию на 31.07.2025 задолженность ответчика по арендой плате составляет 2 135 483 руб. 13 коп.

          В рассматриваемом случае выкуп Обществом спорного имущества, выступающего предметом договора аренды, противоречит целям реализации преимущественного права, предоставленного Законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимся добросовестными арендаторами государственного и муниципального имущества. Общество не доказало фактическое пользование спорными объектами в соответствии с их назначением, что могло бы повлечь у него право на выкуп арендуемого имущества в предусмотренном Законом № 159-ФЗ порядке.

          При принятии настоящего решения суд учитывает также правовые позиции, изложенные в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2016 № 305-ЭС16-14784, постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.04.2018 по делу № А51-10042/2016, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 30.07.2018 по делу №А50-1805/2017, постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 по делу № А66-14600/2022.

          При таких обстоятельствах, поскольку истцом не доказана совокупность условий для выкупа арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права, представленного Законом № 159-ФЗ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Общества.

         По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины и на проведение судебной экспертизы подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 65, 101, 106, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

         Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.


   Судья                                                                                           Л.В. Нофал