Решение от 20 октября 2025 г. по делу № А56-26197/2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-26197/2025
21 октября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Д.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Рестарт» (196601, г. Санкт-Петербург, <...>, лит.Б, пом.5, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений (191144, <...>, лит.А, пом.2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: 1. Санкт-Петербургское Государственное Казенное Учреждение «Имущество Санкт-Петербурга «Имущество Санкт-Петербурга»;

2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии,

о признании незаконным решения,

при участии

согласно протоколу от 17.09.2025,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Рестарт» (далее – Общество) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений» (далее – Комитет) о признании незаконным решения Комитета от 19.12.2024 № 05-26-122003/24-0-4 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого Имущества (помещение 12-Н) часть помещения 3-Н площадью 151,2 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, пом. 12-Н в помещении 3-Н площадью 235 кв.м., кадастровый номер 78:42:1811605:1456 и обязании Комитета заключить договор купли-продажи.

Определением суда от 01.04.2025 исковое заявление принято к рассмотрению.

Комитет представил отзыв на заявление.

Представитель Общества в судебное заседание не явился, представитель Комитета против удовлетворения заявления возражал.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Комитет и Общество 01.06.2000 заключили договор № 18-А003371 аренды части помещения 3-Н площадью 125,5 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, пом. 12-Н в помещении 3-Н площадью 235 кв.м., кадастровый номер 78:42:18116Д:2:1:10 (далее - Помещение).

Распоряжением №282-РК от 05.04.2022 Комитет поручил Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» Агентство имущественных отношений восточного направления внести изменения в договор аренды от 01.06.2000 № 18-А003371 в связи с выделением фактически арендуемого имущества в отдельный объект недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, нежилое помещение 12-Н с кадастровым номером 78:42:1811605:1456.

Общество получило уведомление Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» Агентство имущественных отношений восточного направления от 08.04.2022 № 04-15-7877/22-0-0 о переформировании объекта нежилого фонда - нежилого помещения 3-Н с кадастровым номером 78:42:1811605:1137, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, в результате образования нежилого помещения 12-Н с кадастровым номером 78:42:1811605:1456 и внесении изменений в соответствии в Договор.

Как указало Общество, из объекта недвижимости (помещения 3-Н) было выделено помещение 12-Н, площадью 151,2 кв.м., которое фактически и юридически является предметом Договора, в соответствии с Дополнительным соглашением № 5 и, в данном случае, объект недвижимого подпадает под условие купли-продажи о том, что Помещение должно быть отдельным объектом недвижимого имущества с кадастровым номером.

Общество 03.12.2024 обратилось в Комитет (входящий номер обращения №05-26-122003/24-0-0) с заявлением о приобретении арендуемого Помещения в собственность за плату.

Письмом от 19.12.2024 № 05-26-122003/24-0-4 Комитет отказал Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого Помещения.

Не согласившись с отказом Комитета, Общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, в письме от 19.12.2024 № 05-26-122003/24-0-4 Комитет сообщил Обществу об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) вследствие наличия следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение одного года и более (ранее 2 года) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Оспариваемый Обществом отказ Комитета в реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения содержал следующие основания.

Как указал Комитет, согласно Договору в аренде у Общества находится часть помещения 3-н, а именно ч.п. 7-14, площадью 125,5 кв.м.

Как следует из материалов дела, Общество вносило плату по Договору с учетом подписанных дополнительных соглашений к Договору об аренде части помещения 3-н, а не в отношении помещения 12-н площадью 151,2 кв.м.

В пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается.

Помещение 12-н, площадью 151,2 кв.м., не является предметом Договора (дополнительное соглашение № 5 к Договору не подписано Обществом и не представлено в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» для его регистрации и начисления платежей по арендной плате), соответственно не может быть выкуплено Обществом в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Поскольку Общество обратилось в Комитет с заявлением о приобретении в собственность помещения площадью 151,2 кв.м., в то время как на основании Договора аренды Общество использует только часть помещения площадью 125,5 кв.м., Комитет правомерно отказал в выкупе.

Таким образом, отсутствуют предусмотренные частью 1 статьи 198 АПК РФ условия, необходимые для признания решения Комитета незаконным.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Парнюк Н.В.