Решение от 5 июня 2017 г. по делу № А43-4870/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А43-4870/2017

г. Нижний Новгород 05 июня 2017 года

резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2017 года

полный текст решения изготовлен 05 июня 2017 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Требинской Ирины Владимировны (шифр 13-153),

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, после перерыва помощником судьи Ахметовой Л.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Иммобилиаре Групп" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Нижний Новгород,

к ответчику: Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, г.Нижний Новгород,

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка в редакции истца,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО2, директор, ФИО3, доверенность от 14.04.2017

от ответчика: ФИО4, доверенность от 09.01.2017,

установил:

Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Иммобилиаре Групп" с иском к ответчику: Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, г.Нижний Новгород, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка в редакции истца, а именно: пункт 2.1 изложить «Цена продажи, установленная на основании расчета цены выкупа земельного участка, являющегося приложением к настоящему договору и определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 №419 «Об утверждении Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов», составляет 3108406,46 (три миллиона сто восемь тысяч четыреста шесть рублей 46 копеек (НДС не облагается). Расчет цены выкупа:

Площадь земельного участка

Кадастровая стоимость участка

Установленный % от кадастровой стоимости

Цена выкупа

12467

9973,23

2,5

3108406,46

Ответчик в судебном заседании и в письменном отзыве на иск требования не признал, указывая, что истец является собственником помещений П1, П2 и П3. Однако из представленных документов невозможно установить, что помещения ранее находились в государственной собственности, в связи с чем оснований для применения 2,5% от кадастровой стоимости при расчете цены выкупа участка не имеется.

Резолютивная часть решения объявлена 29.05.2017. Изготовление решения в полном объеме откладывалось в порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ до 05.06.2017.

Как следует из исковых материалов, постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2016 по делу А43-25252/2015 признано незаконным решение Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, изложенное в письме от 28.08.2015 N 311-05-17-20755/15, об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Иммобилиаре Групп" в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070058:129, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое здание с прилегающей территорией, площадью 12 467 кв. м, местоположение: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Ошарская, д. 95 (литеры А1, А2, А3, А4) и Министерство было обязано подготовить проект договора купли-продажи земельного участка.

Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области исполняя судебный акт направило в адрес истца проект договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи участка, установленная на основании цены выкупа земельного участка и определенная в соответствии с Постановлением Правительства от 06.07.2015 №419 «Об утверждении Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов», составляет 31706074,40 рублей (НДС не облагается).

Не согласившись в размером цены права выкупа, покупатель направил в адрес Министерства протокол разногласий от 23.08.2016, указав цену выкупа в размере 3108406,46 рублей.

Письмом от 23.09.2016 Министерство уведомило истца о приостановлении работы по заявке по подписанию договора купли-продажи до окончания производства по делу А43-25252/2015 в кассационной инстанции.

Письмом от 30.12.2016 ответчик направил проект договора №2836-ЗУ , указав на отсутствие правовых оснований для пересмотра выкупной цены при предоставлении в собственность земельного участка.

Указанный договор подписан истцом с учетом протокола разногласий от 23.01.2017 в отношении цены выкупа земельного участка.

Поскольку разногласия сторонами не урегулированы в досудебном порядке, ООО «Иммобилиаре Групп» обратилось с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд удовлетворяет заявленное требование в силу следующего.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из материалов дела следует, что при заключении договора купли-продажи №2836-ЗУ между сторонами возникли разногласия относительно определения цены выкупа земельного участка.

По мнению истца, выкупная стоимость земельного участка должна составить 3108406,46 рублей, что составляет 2,5% от кадастровой стоимости, поскольку объекты, расположенные на земельном участке были приобретены из государственной собственности.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 6 июля 2015 года №419 утверждены Правила определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 2 указанного постановления в случае, если граждане или юридические лица обратились с заявлениями о приобретении прав на земельные участки в уполномоченный орган до вступления в силу настоящего постановления, цена продажи земельных участков рассчитывается в порядке, установленном Законом Нижегородской области от 29 июня 2012 года N 81-З "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках".

Из материалов дела следует истец обратился с заявлением о предоставлении ему земельного участка 22.08.2013, то есть до вступления в силу Постановления №419 от 06.07.2015, в связи с чем при определении цены выкупа земельного участка следует руководствоваться положениями Закона Нижегородской области №81-З.

В соответствии со статьей 2 вышеуказанного закона продажа земельных участков по цене, определенной в соответствии с частью 2 настоящей статьи (2,5% от кадастровой стоимости), осуществляется следующим собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках:

1) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

2) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

3) гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность;

4) собственникам зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации до 1 июля 2012 года на право аренды, либо если земельные участки образованы из земельных участков, указанных в настоящем пункте.

Из материалов дела следует, что решением Комитета по управлени. государственным имуществом от 25.05.1994 (том 1, л.д.97) утвержден план приватизации госимущества Нижегородского завода точного машиностроения.

В соответствии с актом оценки стоимости зданий и сооружений в состав имущества вошли здание производственного корпуса №2 и ЛБК-1 ПК по ул.Ошарской, 95, а также незавершенное строительством Лабораторно-бытовой корпус (II пусковой корпус).

08.07.1997 года между ЗАО «Меридиан ФИО5» и ОАО «Нижегородский завод точного машиностроения» подписано соглашение о порядке оплаты акций, согласно которому ОАО «Нижегородский завод точного машиностроения» передает в счет оплаты акций недвижимое имущество, в том числе производственный корпус №2, инв.№203 и лабораторно-бытовой корпус (включая введенную и незавершенную части), инв. №204, расположенные по адресу: <...>.

30.01.1998 года общим собранием акционеров ЗАО «Меридиан ФИО5» принято решение об учреждении ООО «ИмКом» и внесении в счет оплаты уставного капитала имущества, в том числе вышеуказанных объектов недвижимости.

На основании протокола общего собрания акционеров от 02.07.1998 ООО «Инком» было реорганизовано путем выделения из него ЗАО «Инком-НН», которому передано здание лабораторно-бытового корпуса.

Право собственности ЗАО «Инком-НН» на здание лабораторно-бытового корпуса площадью 5476,6 кв.м. зарегистрировано 04.03.2002 (том 1, л.д.40).

В соответствии с решением общего собрания акционеров ООО «Инком» преобразовано в ЗАО «Компания Альянс», которому передано имущество правопредшественника по передаточному акту от 10.09.1998, в том числе пристроенное здание - производственный корпус площадью 4985,0 кв.м. по адресу: <...>. Право собственности ЗАО «Компания Альянс» на указанный объект зарегистрировано 05.12.1998 (л.д.139, том 1).

Впоследствии объекты недвижимости неоднократно отчуждались, что подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРП.

25.06.2013 года между ООО «Копейка-Поволжье» (продавец) и ООО «Иммобилиаре Групп» (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в том числе здания лабораторно-бытового корпуса площадью 5454,5 кв.м., помещения П1 площадью 1308,3 кв.м., П2 площадью 4894,5 кв.м. по адресу: <...>.

Дополнительным соглашением от 13.08.2013 года стороны вместо здания лабораторно-бытового корпуса указали помещение площадью 5454,5 кв.м. помП3.

Согласно заявлению ООО «Копейка-Поволжье» здание лабораторно-бытового корпуса переименовано в помещение П3 (том 1, л.д.141).

Таким образом, истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение, общая площадь 1317,8 квадратного метра, этаж N 1, цокольный этаж N 1, надстроенный этаж N 1, адрес (местонахождение) объекта: Нижегородская область, Нижний Новгород, Советский район, улица Ошарская, дом 95, помещение П1, кадастровый (или условный) номер 52:18:0070058:59;

- нежилое помещение, общая площадь 4894,5 квадратного метра, этаж N 2, цокольный этаж N 1, адрес (местонахождение) объекта: Нижегородская область, Нижний Новгород, Советский район, улица Ошарская, дом 95, помещение П2, кадастровый (или условный) номер 52:18:0070058:60;

- нежилое помещение, общая площадь 5454,5 квадратного метра, этаж N 1, этаж N 6, этаж N 2, этаж N 4, этаж N 3, надстроенный этаж N 1, этаж N 1, цокольный этаж N 1, адрес (местонахождение) объекта: Нижегородская область, Нижний Новгород, Советский район, улица Ошарская, дом 95, помещение П3, кадастровый (или условный) номер 52:18:0070058:120.

Указанные помещения представляют собой здание общей площадью 12128,7 кв.м., что подтверждается справкой ГП НО «Нижтехинвентаризации» от 31.08.2015 №125.

Оценив представленные в дело документы, суд приходит к выводу о доказанности факта приобретения части помещений из государственной собственности. В отношении помещения П1 такие доказательства отсутствуют.

Между тем, в соответствии со статьей 2 закона №81-З продажа земельных участков по цене, определенной в соответствии с частью 2 настоящей статьи (по цене 2,5% от кадастровой стоимости), осуществляется коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При таких обстоятельствах, суд находит обоснованным довод истца о необходимости применении при расчете цены выкупа 2,5% от кадастровой стоимости, что согласно расчету истца составляет 3108406,46 (три миллиона сто восемь тысяч четыреста шесть рублей 46 копеек (НДС не облагается). Расчет цены выкупа:

Площадь земельного участка

Кадастровая стоимость участка

Установленный % от кадастровой стоимости

Цена выкупа

12467

9973,23

2,5

3108406,46

С учетом вышеизложенного суд считает необходимым урегулировать возникшие разногласия, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: Цена продажи, установленная на основании расчета цены выкупа земельного участка, являющегося приложением к настоящему договору и определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 №419 «Об утверждении Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов», составляет 3108406,46 (три миллиона сто восемь тысяч четыреста шесть рублей 46 копеек (НДС не облагается). Расчет цены выкупа:

Расходы по делу в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

требования общества с ограниченной ответственностью «Иммобилиаре Групп» удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №2836-ЗУ купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:«Цена продажи, установленная на основании расчета цены выкупа земельного участка и определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 №419 «Об утверждении Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов», составляет 3108406,46 (три миллиона сто восемь тысяч четыреста шесть рублей 46 копеек (НДС не облагается).

Взыскать с Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, г.Нижний Новгород в пользу общества с ограниченной ответственностью "Иммобилиаре Групп" (ИНН <***>, ОГРН <***>), <...> рублей расходов по госпошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня его принятия.

Решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Судья И.В. Требинская