Решение от 25 апреля 2024 г. по делу № А40-32575/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

26 апреля 2024 года

Дело № А40-32575/2024-144-235

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2024 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе судьи Папелишвили Г.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Е.С.

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Велка Риэлти»

к ответчику: ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г. В. Плеханова»

о взыскании задолженности в размере 1 896 141,30 рублей

с участием:

от истца: ФИО1 (паспорт, доверенность от 01.04.2022, диплом)

от ответчика: ФИО2 (паспорт, доверенность от 28.12.2023 № 379/Д, диплом)

УСТАНОВИЛ:

ООО «Велка Риэлти» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г. В. Плеханова» задолженности в размере 1 896 141,30 рублей.

Истец требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик требования отклонил по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г.В. Плеханова» (далее - Университет) владеет на праве оперативного управления в здании, расположенном по адресу: <...> (далее по тексту именуемое «Здание»), недвижимым имуществом:

- площадью 2074,9 с кадастровым номером 77:01:0006014:3609;

- площадью 218,6 с кадастровым номером 77:01:0006014:3610; что в совокупности составляет площадь 2293,50000 кв.м.

Согласно кадастровой выписке от 22.07.2015 года № 77/501/15-827474, общая площадь Здания составляет 11261,60000 кв.м.

Согласно сведениям из ЕГРН помещениями в Здании владеют юридические и физические лица. В совокупности эти лица владеют недвижимым имуществом площадью 10216,20040 кв.м. (далее по тексту - «совокупная площадь помещений всех собственников »).

Размер доли (в %) Университета в совокупной площади помещений всех собственников пропорционален площади находящихся в его управлении помещений и составляет 22.44964 % (расчет по формуле: 2293,50000 кв.м. * 100 % / 10216,20040 кв.м.).

В Здании имеются объекты недвижимого имущества, которые не распределялись между участниками инвестиционного контракта после завершения строительства Здания, не имеют собственника, не поставлены на кадастровый учет: коридоры, проезжие части подвала и цоколя, технические помещения, лестничные площадки, лестницы и проч. Общая площадь таких помещений составляет 1045,39960 кв.м. и определяется как разница между общей площадью Здания и совокупной площадью помещений всех собственников (расчет: 11261,60000 кв.м. - 10216,20040 кв.м.).

Указанные помещения согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Постановления Плецума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64, относятся к общему имуществу лиц, имеющих в собственности нежилые помещения в Здании.

Размер доли (в кв.м.) Университета в общем имуществе, Здания составляет 234.68843 кв.м.. что рассчитано по формуле: 22,44964 % * 1045,39960 кв.м. /100 %.

Таким образом, для определения расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией имущества в Здании, в отношении Университета применяется площадь недвижимого имущества 2528,18843 кв.м., рассчитанной по формуле: 234,68843 кв.м. + 2293,50000 кв.м.

По итогам общего собрания собственников помещений от 20.01.2017 года, оформленного протоколом № 02 от 25.01.2017 года, и общего собрания собственников помещений от 18.05.2017 года, оформленного протоколом № 03 от 23.05.2017 года, выбран способ управления зданием в виде управления управляющей организацией, а управляющей организацией выбрана ООО "ВЕЛКА РИЭЛТИ".

Правовая оценка упомянутым протоколам № 02 и № 03 была дана Арбитражным судом Московской области и Десятым арбитражным апелляционным судом в рамках дела А41-97591/2017.

Университет участвовал зачно во внеочередном общем собрании собственников помещений от 18 мая 2017 года {заочная часть проводилась с 03 по 18 мая 2017 года путем передачи заполненных бюллетеней № 1 и № 2 по повестке дня общего собрания, а очная часть проводилась 18 мая 2017 года, итоги оформлены протоколом № 03 от 23.05.2017 года), по всем вопросам повестки дня голосовал «за».

По итогам общего собрания собственников помещений от 20.01.2017 года, оформленного протоколом № 02 от 25.01.2017 года, также приняты следующие решения: установлена ставка оплаты услуг за управление зданием в размере 250,00 (двести пятьдесят) рублей за 1 кв.м. площади помещений с каждого собственника в месяц (НДС не облагается), расчет производится по формуле: «общая площадь собственника» х 250,00 рублей = «размер ежемесячной оплаты услуг» (5-й вопрос повестки дня).

Решением по 7-му вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений от 18.05.2017 года, оформленного протоколом № 03 от 23.05.2017 года, дополнительно подтверждено решение предыдущего общего собрания собственников по 5-му вопросу повестки дня, оформленного протоколом № 02 от 25.01.2017 года, в части установления тарифа по оплате услуг управляющей организации из расчета 250,00 (двести пятьдесят) рублей за 1 кв.м. помещений Собственника. При этом оговорено, что данный тариф распространяется, как при расчете стоимости услуг управляющей организации в отношении принадлежащих собственнику на праве личной (индивидуальной) собственности помещений, так и для расчета стоимости услуг в отношении мест общего пользования Здания (общая долевая собственность).

В соответствии с решением по 2-му вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений от 31.01.2019 года (протокол № 04 внеочередного заочного общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: 115054, г. Москва, Большой Строченовский переулок, дом 7 от 31.01.2019 года), тариф по оплате услуг управляющей организации из расчета 250,00 (двести пятьдесят) рублей за 1 кв.м. помещений собственника, ранее утверждённый решением собственников, сохранен на период с 01.02.2019 по 31.01.2021 г.г.

В соответствии с решением по 2-му вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений от 07.04.2021 года (протокол № 05 внеочередного заочного общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: 115054, г. Москва, Большой Строченовский переулок, дом 7 от 15.04.2021 года), тариф по оплате услуг управляющей организации из расчета 250,00 (двести пятьдесят) рублей за 1 кв.м. помещений собственника, ранее утверждённый решением собственников, сохранен на период с 01.02.2021 по 28.02.2023 г.г.

В соответствии с решением по 2-му вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений от 20.04.2023 года (протокол № 06 внеочередного заочного общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: 115054, г. Москва, Большой Строченовский переулок, дом 7 от 24.04.2023 года), тариф по оплате услуг управляющей организации из расчета 250,00 (двести пятьдесят) рублей за 1 кв.м. помещений собственника, ранее утверждённый решением собственников, сохранен на период с 01.03.2023 по 28.02.2027 г.г.

В соответствии с решением по 7-му вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений от 20.01.2017 года (протокол № 02 от 25.01.2017 года), с «01» февраля 2017 года каждому из собственников в индивидуальном порядке надлежало заключить Договор на управление зданием в соответствии с утвержденным проектом с ООО «ВЕЛКА РИЭЛТИ».

Условия типового Договора на управление зданием были утверждены решением по 6-му вопросу повестки дня общего собрания собственников помещений от 20.01.2017 года (протокол № 02 от 25.01.2017 года).

Согласно п.2 проекта типового договора на управление зданием предметом договора является оказание управляющей организацией собственнику услуг и выполнение работ по техническому обслуживанию и ремонту инженерных и технических систем Здания, надлежащему содержанию мест общего пользования, предусмотренные в пункте 2.1 проекта типового договора, а со стороны собственника - оплата оказанных эксплуатационных услуг на условиях, согласованных сторонами в договоре.

В п. 2.1 типового договора были перечислены эксплуатационные услуги, оказываемые управляющей организацией:

- Круглосуточный надзор за техническим состоянием и работой инженерных и технических систем, относящимся к местам общего пользования;

- Текущее обслуживание инженерных, технических систем и оборудований, относящимся к местам общего пользования, а также осуществление профилактических мероприятий;

- Техническое обслуживание и ремонт следующих систем и оборудований, относящимся к участкам общего пользования: электрощитовых, а также иного электрооборудования, обеспечивающего жизнедеятельность всего Здания; теплового ввода; индивидуального теплового пункта (ИТП); дренажа (обслуживание приямков и трубопровода в подземной части здания); ливнестоков; водопровода и канализации;

- Круглосуточный надзор за техническим состоянием и работой, проведение технических осмотров и обслуживание систем вентиляции и кондиционирования на участках общего пользования;

- Осмотр и обслуживание приточных и вытяжных установок, автоматических систем управления инженерного оборудования общеобменной вентиляции и кондиционирования;

- Выполнение сезонных и регламентных работ инженерных систем и оборудования на участках общего пользования;

- Техническое обслуживание систем автоматической пожарной сигнализации, оповещения людей о пожаре и автоматического водяного пожаротушения здания (спринклерная система), исключая ремонт и замену узлов и агрегатов указанных систем в офисных помещениях Собственника, осуществляемых за счет и силами Собственника;

- Обслуживание пожарных шкафов, расположенных на участках общего пользования;

- Техническое обслуживание систем видеонаблюдения (в местах общего пользования и по периметру придомовой территории), контроля и ограничения доступа в здание;

- Профилактика, техническое и эксплуатационное обслуживание подъемного оборудования здания;

- Техническое обслуживание системы автоматики инженерного оборудования;

- Организация складирования и вывоза твердых бытовых отходов (ТБО);

- Организация складирования и вывоза на утилизацию люминесцентных ламп;

- Комплексная уборка участков общего пользования (в том числе обеспечение туалетных комнат на участках общего пользования бумажными полотенцами, мылом и туалетной бумагой);

- Обслуживание информационного щита у входа в здание;

- Мероприятия по дератизации и получению санитарного паспорта участков общего пользования;

- Мойка фасада и наружных стеклянных поверхностей здания 2 раза в год;

- Круглосуточная охрана участков общего пользования, в том числе придомовой территории, путем патрулирования и наблюдения;

- Благоустройство придомовой территории: уборка в летний и зимний период, озеленение газонов у входной группы;

- Замена расходных материалов в местах общего пользования: лампы, розетки, переключатели, дверные ручки.

Расшифровка понятия «места общего пользования» приведена в п. 1.7 проекта типового договора на управление зданием и означает все внутреннее пространство Здания (коридоры, туалеты и прочие помещения, используемые более чем одним собственником в здании, холл первого этажа основного входа, лифтовые холлы, лестничные марши и площадки), в том числе придомовой земельный участок, тротуары и газоны, предназначенные для обеспечения нормального функционирования здания. В площади общего пользования не включаются офисные помещения собственников.

Договор на управление зданием между Университетом и управляющей организацией ООО «ВЕЛКА РИЭЛТИ» не подписан, предложение заключить договор проигнорировано (Исх. № 41/12-20 от 03.12.2020 г., Исх. № 01/01-21 от 19.01.2021 г.).

Расходы управляющей организации ООО «ВЕЛКА РИЭЛТИ» по техническому обслуживанию и ремонту инженерных и технических систем Здания, надлежащему содержанию мест общего пользования Здания, приходящиеся на Университет в период с 01.10.2023 года по 31.12.2023 года составили 1 896 141 руб. 30 коп., определены управляющей организацией расчетом, представляющим собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещений с учетом общего имущества и соответствующего числа месяцев.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, обременено обязанностями по содержанию такого имущества, аналогичными обязанностям собственника (Определение Верховного Суда РФ от 28.11.2017 по делу N 305-ЭС17-10430, А40-83537/2016).

Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса РФ.

В силу п.5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании также принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в здании в силу закона.

Согласно позиции, изложенной в вышеназванном Постановлении Пленума ВАС РФ N 64, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что Университет, будучи лицом, владеющим на праве оперативного управления нежилыми помещениями в Здании, также является участником общей долевой собственности на общее имущество Здания и в соответствии со статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации должен нести бремя расходов по техническому обслуживанию Здания и содержанию общего имущества в нём соразмерно своей доле.

Толкование п. 1 ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о наличии у лица, владеющего имуществом на праве оперативного управления, полномочий собственника данного имущества по владению, пользованию и распоряжению, ограниченных лишь законом, целями деятельности предприятия или учреждения, назначением имущества, а также заданиями его собственника. В связи с изложенным лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, обременено обязанностями по содержанию такого имущества, аналогичными обязанностям собственника.

Учитывая, что управляющая организация оказала услуги по эксплуатации и содержанию Здания, в котором находятся принадлежащие Университету помещения, исполнение обязанности по оплате оказанных услуг не зависит от заключения соответствующего договора с управляющей организацией. Отсутствие между управляющей организацией и Университетом такого договора не освобождает последнего от обязанности возместить затраты управляющей организации на ремонт, обслуживание и содержание общего имущества Здания, поскольку Университет данными услугами пользовался.

Поскольку управление Зданием осуществляется управляющей организацией ООО "ВЕЛКА РИЭЛТИ" на основании решений внеочередных общих собраний собственников, оформленных протоколами № 02 от 25.01.2017 года и № 03 от 23.05.2017 года, и которые в установленном законом порядке незаконными не признаны, действующие тарифы не оспорены, у Университета возникла обязанность по оплате фактически оказанных ему услуг.

Истец направил Университету 21.11.2023 года Требование об оплате оказанных услуг за октябрь 2023 года за Исх. № 43/11-23 (идентификатор почтового отправления ЕБ300851160К11), с приложением счета на оплату и акта оказанных услуг за указанный период.

Также Истец направил Университету 17.01.2024 года Требование об оплате оказанных услуг за ноябрь и декабрь 2023 года за Исх. № 03/01-24 (идентификатор почтового отправления 11545587029076), с приложением счета на оплату и актов оказанных услуг за указанный период.

Доказательств оплаты задолженности в материалы дела не представлено.

Учитывая вышеизложенное, у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 1 896 141,30 руб. за оказанные услуги за период с 01.10.2023 по 31.12.2023.

Кроме того, судом установлено, что с Университета в пользу истца взыскана задолженность за аналогичные услуги за предыдущий период по следующим делам: А40-283504/2021; А40-144812/2022; А40-211284/2022.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Доводы, изложенные ответчиком в отзыве судом отклоняются как необоснованные.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ООО «Велка Риэлти» подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по государственной пошлине распределяются по правилам ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.8, 12, 307, 309, 310, 314, 330, 486 ГК РФ и ст.ст.64, 65, 67, 68, 71, 101, 110, 123, 156, 167-170, 176, 180 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "РОССИЙСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ Г.В. ПЛЕХАНОВА" (ОГРН: 1037700012008, Дата присвоения ОГРН: 09.01.2003, ИНН: 7705043493) в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕЛКА РИЭЛТИ" (ОГРН: 1155045000912, Дата присвоения ОГРН: 10.06.2015, ИНН: 5045057574) сумму задолженности в размере 1 896 141,30 рублей и судебные расходы по оплате госпошлины в размере 31 961 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Г.Н. Папелишвили