Решение от 19 октября 2021 г. по делу № А45-13288/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-13288/2021
г. Новосибирск
19 октября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2021 года.

В полном объеме решение изготовлено 19 октября 2021 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «ДИСКУС-строй» (ИНН <***>) о взыскании 9649024 рублей 58 копеек

третьи лица без самостоятельных требований: 1) Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска; 2) ООО Управляющая компания «Достойный сервис»,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2, доверенность от 30.12.2020, служебное удостоверение, диплом

ответчика - ФИО3, доверенность от 20.02.2020, удостоверение адвоката,

третьего лица ООО УК «Достойный сервис»– ФИО4, доверенность от 31.12.2020, паспорт, диплом

третьего лица Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска -не явился, извещен,

установил:

мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дискус-строй» о взыскании 9649024 рублей 58 копеек, составляющих долг и пени по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 127009р от 26.09.2016.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Достойный сервис».

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании поддержал отзыв, возражает против удовлетворения иска, не согласившись с наличием вины ответчика в возникшем споре, заявил о снижении неустойки, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 127009р от 26.09.2016 по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:072330:5 площадью 29214 кв.м. в <...> с видом разрешенного использования: многоквартирные дома, в том числе с встроенными или встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками. Договор аренды в установленном законом порядке прошёл процедуру государственной регистрации.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ). В силу части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер годовой арендной платы в соответствии с протоколом составляет 7895650 рублей в год или 657970 рублей 83 копейки в месяц. Арендная плата за период с февраля 2020 по январь 2021 составляет сумму 8838123 рубля 90 копеек.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2.3.2 договора аренды, арендатор обязан вносить арендную плату по договору ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

В силу пункта 2.4 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке с учетом функционального назначения объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, города Новосибирска, регулирующими порядок определения размера арендной платы.

В нарушение взятых на себя обязательств, ответчик арендную плату своевременно не вносил, в связи с чем у него возникла задолженность. В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истцом направлено досудебное уведомление №31/20-0389 от 29.01.2021, в котором предложено перечислить имеющуюся задолженность по арендной плате и неустойку. Ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части, при этом исходит из следующего.

Между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 23, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рамках рассмотрения дела №А45-13288/2021 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072330:5 расположены возведенные, но не введённые в эксплуатацию многоквартирные жилые дома.

Ответчик мотивирует свои возражения на иск тем, что задержка ввода в эксплуатацию связана с тем, что мэрией города Новосибирска не исполнены условия предоставления земельного участка на торгах, сроки освоения земельных участков были увеличены застройщиком, прежде всего, по причинам не исполнения мэрией города Новосибирска условиям освоения участка, заявленным арендодателем при проведении аукциона, а именно:

- система теплоснабжения: точка подключения к тепловым сетям ТЭЦ-5 , оп 129 на теплотрассе 2dy=1000 мм. Точка подключения не предоставлена Мэрией города Новосибирска, как следует из результатов рассмотрения спора между АУ «Сибэко» и ООО «Дискус плюс» с участием Мэрии города Новосибирска (А45-1085/2018) все сети на территории жилмассивов «Плющихинский» и «Восточный» построены и принадлежат ООО «Дискус плюс», как и центральные тепловые пункты;

-система водоотведения предусматривала подключение к коллектору Д=500 мм по ул. Автогенная, через проектируемую КНС, однако, сведений о вводе в эксплуатацию указанной КНС до настоящего времени нет, в связи с чем система водоотведения была организована ООО «Дискус строй» через сети других организаций;

- система водоснабжения: в условиях было предусмотрено обязательство победителя аукциона произвести вынос из зоны строительства действующего водовода Д=1200 мм, вынос осуществлен ранее 2018 года, однако, в силу уклонения МУП «Горводоканал» от подписания документов подрядчик строительных работ по выносу не имеет возможности завершить договор, а застройщик не имеет возможности завершить ввод домов в эксплуатацию;

-транспортная система: территория размещения жилмассивов Плющихинский и Восточный на момент предоставления земельных участков не имела дорожно-транспортной инфраструктуры, даже последующее принятие Программы комплексного развития транспортной инфраструктуры города Новосибирска на 2018 - 2030 годы не исправило ситуацию, поскольку программа не была реализована, в связи с чем, строительство автомобильных дорог осуществлено непосредственно ООО «Дискус строй».

Отсутствие обеспечения подключения объектов к системам коммунального обеспечения, привело к задержке строительства и ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства. В результате: срок завершения строительства объектов и срок действия некоторых договоров аренды продлен по вине Арендодателя до настоящего времени.

Таким образом, в силу неисполнения структурными подразделениями мэрии города Новосибирска условий аукциона по предоставлению земельного участка и, в целом, в силу выявленных недостатков объекта аренды - земельного участка, предоставленного для целей комплексного освоения для целей жилищного строительства Арендатор уже понес и несет до настоящего времени необоснованные расходы по поддержанию строительной площадки и по оплате арендной платы и неустойки по договорам аренды в течение 2013-2021 года.

Таким образом, мэрия города Новосибирска препятствовала в использовании земельного участка в том числе, в своевременном завершении строительства многоквартирных жилых домов и вводе их в эксплуатацию.

Задержка в строительстве и вводе в эксплуатацию многоквартирных жилых домов вызвана виновными действиями арендодателя, невозможность использовать арендованный земельный участок надлежащим образом исключает взыскание арендной платы с арендатора. Многоквартирные жилые дома возведены более 2 лет назад и задержка во вводе их в эксплуатацию связана с указанным выше бездействием мэрии города Новосибирска.

Доводы ответчика о том, что земельный участок, предоставленный по договору аренды № 127009р от 26.09.2016 в настоящее время разделен и не существует как объект имущественных прав, не нашли своего подтверждения относимыми и допустимыми доказательствами.

В силу норм действующего законодательства с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части соответствующих земельных участков прекращается в силу закона - на основании статьи 413 ГК РФ. Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.03.2015 № 308-ЭС15-450, в котором указано, что собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В настоящий момент на спорном земельном участке возведенные многоэтажные жилые дома в эксплуатацию не введены, права собственности на объекты не зарегистрированы, таким образом, с учётом периода, предъявленного к взысканию (с февраля 2020 по январь 2021) имеется задолженность ответчика по арендным платежам в размере 8838123 рубля 90 копеек, которая судом признается подлежащей удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 2.3.3 договора аренды предусмотрено, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы в размере и в срок, установленные договором, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,05 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

В связи с наличием задолженности истец начислил ответчику неустойку по договору за период с 03.03.2020 по 17.02.2021 в размере 810900 рублей 68 копеек.

Представленный истцом расчет судом проверен, признан верным.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления неустойки ввиду неисполнения мэрией города Новосибирска взятых на себя обязательств по договору аренды земельных участков и строительству объектов теплоснабжения, электроснабжения, коммуникаций, магистральных дорог подлежит отклонению, поскольку из договора аренды не следует, что мэрией города Новосибирска принимались на себя такие обязательства. Из протокола об итогах аукциона от 19.03.2013 № 313 также не следует, что мэрия г. Новосибирска принимала на себя какие-либо обязательства, изложенные выше. Из протокола следует, что мэрией была определена лишь возможная точка подключения к тепловым сетям; констатировано наличие на земельном участке действующего водовода, подлежащего переносу перед освоением земельного участка.

При таких обстоятельствах судом установлено, что ответчиком не доказано обстоятельство воспрепятствования арендодателем в освоении земельного участка по договору аренды № 127009р.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статья 612 ГК РФ устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, в том числе арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Последствия, предусмотренные статьей 612 ГК РФ, не возникают, если имеет место одно из следующих оснований: недостатки сданного в аренду имущества были оговорены при заключении договора; недостатки были заранее известны арендатору; недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества; недостатки должны были быть обнаружены во время заключения договора или передачи имущества в аренду. Таким образом, для применения последствий, установленных статьей 612 ГК РФ, арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.

Таких обстоятельств при рассмотрении настоящего спора судом не установлено, а, следовательно, требование истца о необходимости внесения арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обоснованным.

Доводы ответчика о том, что земельный участок не мог быть предметом аукциона в случае отсутствия сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям тепло-, водоснабжения и водоотведения для рассмотрения настоящего дела не имеют правового значения, поскольку следствием наличия таких нарушений в силу статьи 449 ГК РФ является возможность признания судом недействительными торгов по иску заинтересованного лица, что, в свою очередь, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Между тем, ответчиком требования к истцу о признании недействительным аукциона никогда не предъявлялось: будучи стороной по договору, ответчик приступил к его исполнению.

По тем же основаниям, суд отклоняет и довод ответчика о неверно определенной в договоре арендной плате, поскольку доказательств, того что данное условие договора было оспорено, отменено, изменено в материалы дела не представлено.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе планируя строительство многоквартирных домов, ответчик несёт все связанные с таким строительством риски.

Суд не находит оснований для снижения неустойки и в силу положений статьи 333 ГК РФ.

Так, положениями статьи 333 ГК РФ предусмотрено, что, если подлежащая уплате неустойка является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 постановления).

В пункте 73 постановления Пленума ВС РФ № 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Из пункта 77 постановления Пленума ВС РФ № 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ доказательства чрезмерности размера неустойки в суд не представлены, следовательно, основания полагать, что размер неустойки является несоразмерным последствиям нарушения обязательства, отсутствуют.

В рассматриваемом случае размер неустойки соответствует последствиям нарушения обязательства, не противоречит указанным нормативным актам, условиям договора и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации в части имущественной ответственности за нарушение договорных обязательств. Доказательств несоразмерности взыскиваемой суммы неустойки последствиям нарушения обязательств, ответчиком в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, ходатайство ответчика о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ судом отклоняется.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 26.09.2016 №127014р в сумме 7333193 рубля 70 копеек, неустойку в сумме 556580 рублей 41 копейку.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДИСКУС-строй» (ИНН <***>) в пользу мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) задолженность по арендной плате в сумме 8838123 рубля 90 копеек, неустойку в сумме 810900 рублей 68 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДИСКУС-строй» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 71245 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционных жалоб через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Е.И. Булахова